Legalización obras

LEGALIZACION DE OBRAS Y CONSTRUCCIONES. INFRACCIONES URBANISTICAS

Esarco Arquitectura e Ingeniería realizamos y tramitamos las legalizaciones de tus construcciones, instalaciones, obras o reformas, solucionándote las posibles infracciones urbanísticas de forma rápida y siempre a un COSTE MUY ECONOMICO.

Los trámites que te pueden interesar son:

  • Legalizaciones de obras como Legalizaciones de chalets, viviendas, casas, ampliaciones o buhardillas, terrazas…
  • Legalizaciones de anexos tal como casetas de aperos de labranza, legalización de piscinas, legalización de pistas deportivas, legalización de vallados, paelleros…
  • Legalización de Instalaciones.
  • Tramites notariales, Declaraciones de Obra Nueva, Divisiones Horizontales, Particiones de Propiedades…
  • Altas Catastrales.

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Legalización de obras

Todas las obras para su realización requieren de una LICENCIA DE OBRAS concedida por el Ayuntamiento del municipio en donde se pretende realizar la obra. La concesión de la licencia de obras por parte de un Ayuntamiento es un acto reglado, en que los servicios Urbanísticos del Ayuntamiento nos solicitan una serie de documentación dependiendo de la obra que pretendemos solicitar la Licencia correspondiente y en unos plazos determinados y previo pago de las tasas e impuestos correspondientes se nos concede la correspondiente licencia, siempre y cuando la obra cumpla con los parámetros que marca el PLAN GENERAL o las NORMAS URBANISTICAS del Municipio.

En ocasiones, por diversas circunstancias, acometemos determinadas obras sin la correspondiente Licencia de Obras, es entonces cuando estamos cometiendo una Infracción Urbanística y el Ayuntamiento a través de sus servicios de Inspección Urbanística o Inspección de Obras, pueden abrirnos un expediente de Infracción Urbanística.

Llegado a este punto debemos de personaros ante el departamento Municipal Urbanístico correspondiente para ver la posibilidad de Legalizar dichas obras para así conseguir paralizar y que nos archiven el expediente de infracción urbanística, ya que dicho expediente puede finalizar con la demolición de las obras ilegales.

Las consecuencias de realizar obras sin licencia dependen del momento en que se encuentren estas, encontrándonos así tres casos distintos:

  1. DURANTE LA OBRA el Ayuntamiento puede ordenar su paralización inmediata, dando un plazo de 2 meses al promotor para que solicite la correspondiente licencia. Tras la paralización, el Ayuntamiento puede imponer multas al promotor, precintar las instalaciones, retirar materiales a costa del promotor y ordenar la suspensión de suministros de obra.

En el supuesto que las obras sean incompatibles con el planeamiento o que el promotor se niegue a su legalización, el Ayuntamiento decretará su demolición a costa del promotor.

  1. DURANTE UN PERIODO DE 4 AÑOS DESPUÉS DE SU FINALIZACIÓN igualmente se conceden 2 meses al promotor para que solicite la correspondiente licencia. Tras la paralización, el Ayuntamiento puede imponer multas al promotor, precintar las instalaciones, retirar materiales a costa del promotor y ordenar la suspensión de suministros de obra.

En el supuesto que las obras sean incompatibles con el planeamiento o que el promotor se niegue a su legalización, el Ayuntamiento decretará su demolición a costa del promotor.

  1. UNA VEZ PASADO 4 AÑOS DESPUÉS DE LA FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS el Ayuntamiento no puede actuar ya no se puede decretar su demolición. Los propietarios podrán legalizar las obras por iniciativa propia, siempre y cuando sean compatibles con el planeamiento.
    Las obras ya realizadas estarán “fuera de ordenación” hasta que se proceda a su legalización. Con carácter general, en los edificios declarados fuera de ordenación no podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación.

Además una vez Legalizadas las obras ya podremos elevarlas a Escritura Publica e inscribirlas en el Registro de la Propiedad, realizando la correspondiente Declaración de Obra Nueva ante Notario.

¿CUÁL ES EL TRAMITE PARA LEGALIZAR UNA OBRA?

Para la legalización de cualquier obra el proceso es en primer lugar encargar a un Técnico Competente (normalmente un Arquitecto, Arquitecto Técnico, Ingeniero o Ingeniero Técnico), dependiendo de qué tipo de obra se trate que nos redacte un Proyecto de Legalización, este proyecto incluirá las características y circunstancias tanto técnicas como urbanísticas de la obra y por supuesto siempre y cuando la obra en cuestión este acorde a las Normas Urbanísticas del Ayuntamiento o con algunas modificaciones se puedan adaptar. En el caso de que no se puedan adaptar no tiene sentido el intentar Legalizarlas.

Legalización de instalaciones

Como en el caso de las OBRAS cualquier nueva INSTALACIÓN que realicemos requiere también de la correspondiente Licencia de Instalaciones, realmente las Licencias de Obras se llaman LICENCIA DE OBRAS E INSTALACIONES.

Si se da la circunstancia de que realizamos alguna instalación, al igual que hemos comentado anteriormente para las obras, sin la correspondiente Licencia de Instalación correspondiente el Ayuntamiento puede instarnos a que legalicemos dicha INSTALACIÓN y hasta que no realicemos dicho acto no podremos poner en marcha o utilizar dichas Instalaciones.

Los tramitespara legalizar una instalación son los mismos que en el caso de obras.

Particiones de propiedades

Una pregunta muy frecuente suele ser la siguiente:

¿CUANDO PUEDO ESCRITURAR UNA OBRA REALIZADA ILEGALMENTE?

Para poder responder a está pregunta debemos definir dos casos distintos que se pueden dar en cualquier obra ILEGAL.

  • QUE LA OBRA TENGA MENOS DE 4 AÑOS DESDE SU FINALIZACIÓN

En este caso debemos en primer lugar proceder a la legalización de la obra para lo cual deberemos de aportar al Ayuntamiento el Correspondiente Proyecto de Legalización y una vez obtenida la Licencia de Obras podremos ya ir a una Notaría para proceder a realizar la Declaración de Obra Nueva y a continuación Inscribirla en el Registro de la propiedad.

  • QUE LA OBRA TENGA 4 Ó MÁS AÑOS DESDE SU FINALIZACIÓN

Si la obra ya tiene más de 4 años y nunca se le ha abierto un expediente de Infracción Urbanística por parte de Ayuntamiento correspondiente, es en este caso cuando con un simple INFORME TÉCNICO redactado por un Arquitecto, Arquitecto Técnico, o Ingeniero (dependiendo del tipo de obra) podemos ir directamente a una Notaria para proceder a la redacción de la Declaración de Obra Nueva y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

En el caso de que queramos dividir determinadas propiedades inmobiliarias entre varios propietarios y de la casualidad de que estas en su día se hicieron sin Licencia de Obras, antes de poder dividirlas tendríamos que realizar uno de los 2 tramites anteriores primero dependiendo de si tienen menos o más de 4 años.

Actuaciones catastrales

Cuando realizamos una obra ILEGALMENTE nos solemos encontrar que al carecer de la correspondiente Licencia de Obras y cualquier otro documento que justifique la construcción de dichas obras no podemos darlas en alta en el Catastro.

No obstante los servicios de Catastro cada cierto tiempo suelen actualizar los datos que tienen con las correspondiente REVISIONES CATASTRALES. Es en este proceso cuando suelen cometerse errores, ya que las construcciones que hemos realizado el CATASTRO las da de alta en su base de datos con los datos que puede tomar normalmente de fotografías aéreas que a veces son incompletas o inducen a errores.

Son en estos casos cuando nos suele interesar solicitar a los Servicios de Catastro que rectifique los datos que nos ha dado de alta por contener errores o que simplemente los de de alta al no constar en el Catastro. Para ello debemos de presentar un levantamiento de plano en el que se refleje las características de dichas construcciones y la declaración de Obra Nueva de dichas modificaciones si están llevan aparejadas ampliaciones o reducciones de la superficie que nos consta en escritura.

¿POR QUE CONTAR CON ESARCO?

Profesionalidad técnica
Nuestro equipo, compuesto por arquitectos, ingenieros y distintos profesionales de la arquitectura y la construcción, genera un valor multidisciplinar a todos nuestros servicios.
 
Servicios a nivel nacional
Esarco brinda sus servicios en toda España. Con delegados en todas las capitales importantes, brindamos un servicio personal y cercano en toda la península ibérica, canarias y baleares.
 
Seriedad y puntualidad
Centramos gran parte de nuestros esfuerzos en el cumplimiento de plazos, alcanzando la consecución de algunos trámites administrativos en pocas horas, para dotar a nuestros clientes de gran libertad y tranquilidad en sus proyectos.

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Cuanto me costara montar un negocio

Hola, te indico a continuación los factores que tienes que tener en cuenta a la hora de abrir al público un nuevo negocio y los costes o gastos en que vas a ir incurriendo.
En primer lugar tienes el coste de alquiler de un local, normalmente en este coste tendrás que tener en cuenta los meses en deposito que le tengas que dejar al propietario, la comisión de la inmobiliaria y posibles gastos de traspaso y redacción de contrato de alquiler.
Posteriormente pasaras a tramitar las licencias de apertura con el Ayuntamiento y Administraciones correspondientes, en este caso el importe varía mucho dependiendo de qué tipo de actividad realices y el Municipio donde se realice.
Por último tendrás que tener en cuenta las obras que necesites realizar en el local que has escogido y ya antes de abrir al público la decoración interior y el stock del producto que vayas a poner a la venta.
Si tiene alguna duda más, puede ponerse en contacto con nosotros en el teléfono 900828420 o a traves de info@esarco.es.

Hola buenas tardes, la pregunta es un local que se va a destinar a panadería con degustación y que la zona de libre concurrencia tiene 48 metros2 ¿necesita proyecto? muchas gracias

En principio si.
Deberías detallar que tipo de cocina/preparación vas a tener, pues en función de la potencia de los equipos nos condiciona las caracteristicas. Es habitual disponer en estos locales una pequeña plancha o un horno de convección de menos de 6KW, con estos elementos no se suele requerir chimenea. Pero si tiene otros equipos de mayor potencia hay que estudiar las prestaciones frente a incendio.
Tambien es importante saber cual es el municipio de ubicación , debido a que el concepto "con degustación" tiene distinta definición según ayuntamientos. Puede variar desde similar a comercio hasta publica concurrencia asimilado a cafetería. Incluso en algunos municipios aceptan la "degustación" como tal pero limitando el aforo y la superficie.
Si tiene alguna duda más, puede ponerse en contacto con nosotros en el teléfono 900828420 o a traves de info@esarco.es.

¿Puedo abrir mi negocio al día siguiente de haber presentado el Proyecto de Actividad en el Ayuntamiento?

Sí, siempre y cuando la actividad sea Inocua y el Proyecto de Actividad vaya acompañado de la Declaración Responsable del técnico firmante.
A continuación indicamos los principales condicionantes que determinan si una actividad es inocua o calificada. Las actividades inocuas son aquellas que no son susceptibles de producir:
• Incomodidad por los ruidos o vibraciones. Tampoco se producen humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen (es decir, que NO ES MOLESTA).
• No se da desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana (es decir, que NO ES INSALUBRE).
• No ocasiona daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola (es decir, que NO ES NOCIVA).
• No se fabrican, manipulan, expenden o almacenan productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia (es decir, que NO ES PELIGROSA).

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