transformar local vivienda

Autor: Agustín Jiménez Rey

Categoría: Obras de Reforma

Convertir un Local en Vivienda en 4 Pasos

Convertir local en Vivienda Rápidamente

Convertir Local en Vivienda son las acciones encaminadas a realizar el cambio de un local, tanto a nivel Jurídico como Físico, para acondicionarlo al Uso de Vivienda.

Con esta definición podemos entender que no solo se trata de hacer unas obras de reforma, que materializan el cambio Físico del inmueble, dotándolo de las condiciones de Habitabilidad y confort para dicho uso.

Si no que también tenemos que realizar una sería de Cambio Jurídicos, para que en el Ayuntamiento, en la Escritura del Inmueble y en Catastro deje de aparecer como Local y conste como Vivienda. Si quiere Transformar un Local en Vivienda, vamos a explicarlo cómo hacerlo en 4 sencillos pasos:

Es una práctica muy habitual el querer transformar un Local a Vivienda, desde nuestro despacho de Arquitectura le podemos asesorar e informar de todos los pasos.

información cambio local a viviendaInformación Gratis de Cómo Transformar un Local en Vivienda

  • No dudes en pedirnos información
  • Llámanos para Asesorarte sin Compromiso

Como Oficina Técnica de Arquitectura realizamos todos los trámites y proyectos necesarios para el cambio de uso de un local a vivienda, en el presente artículo esperamos poder aclararte algunas dudas al respecto, pero puedes contactar con nosotros y de forma gratuita te aclararemos tus dudas o problemas que tengas al respecto.

Por eso es Conveniente estar bien asesorados para no llevarnos a Engaño

Por múltiples motivos nos podemos encontrar en que queremos Transformar o Habilitar un Local de planta baja o plantas de Entresuelo para convertirlo en una vivienda, normalmente se puede convertir con la realización de un Proyecto de Habilitación de Local a Vivienda y solicitando la correspondiente Licencia Municipal de Obras, no obstante antes de hacerlo tenemos que tener en cuenta o realizar unas comprobaciones previas, ya que no siempre es posible.

Un claro ejemplo son los famosos Lofts o Viviendas construidas en Naves Industriales con amplios espacios y grandes alturas, muy iluminados que nos proporcionan una vivienda atípica que no sería posible en otras construcciones más tradicionales. Pero en ocasiones estos Locales no están considerados Jurídicamente como Viviendas, aunque se usen para este fin.

Vamos a resumir todos los trámites a realizar en 4 sencillos Pasos, que son:

4 Sencillos Pasos para Convertir un Local en Vivienda

Paso 1: Comprobaciones Previas

Lo primero a comprobar es que no vamos a tener ningún problema al respecto, es decir que antes de adquirir un local comprobemos que podemos materializar los cambio Jurídicos y las Obras necesarias para Transformar el Local a Vivienda.

En este primer Paso realizaremos los siguientes Trámites o comprobaciones:

cambio de uso local a vivienda madridEstatutos Comunidad de Propietarios

Si se trata de un edificio de varios locales y viviendas en División Horizontal, deberemos comprobar si en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios se permite hacer viviendas en los locales, en el caso de que esta prohibición no venga expresamente indicada en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios no será necesaria la autorización de la comunidad para Transformar el Local en Vivienda.

Solo si este cambio conllevara una modificación en el reparto de elementos comunes y, por lo tanto, en las cuotas de participación de las viviendas en los gastos de dichas zonas comunes, deberemos solicitar el permiso de todos los propietarios de la finca para poder hacer el Cambio de Local a Vivienda y modificar la División Horizontal de la Finca, este caso no se suele dar, ya que esto conllevaría unos gastos descomunales en Impuestos, Notaria y Registro que lo haría inviable con casi toda seguridad.

Hablando de Costes, te dejamos a continuación el Artículo Completo y Detallado con todos los detalles sobre el precio cambio de uso de local a vivienda que te dará una idea exacta sobre todos los gastos incluidos en este trámite.

Así que antes de plantearnos Habilitar el Local a Vivienda debemos de comprobar que no venga expresamente prohibido en los estatutos de la comunidad de propietarios dicho cambio o transformación a vivienda. Y que las obras que tenemos que realizar no afectan a Elementos Comunes de la Finca.

Informe de Compatibilidad Urbanística

Deberemos de realizar algunas consultas o comprobaciones en el Ayuntamiento, en concreto en lo referente a las Normas Urbanísticas de la zona donde se encuentre la vivienda. Deberemos de informarnos si se permiten Transformar el Local Comercia a Vivienda, ya que en ocasiones las Normativas Municipales pueden prohibir el uso de vivienda en Plantas Bajas o Plantas Entresuelo, bien de forma expresa o limitando el uso solo a comercios u oficinas y, por lo tanto, no incluyendo dicho cambio de uso.

informe compatibilidad urbanísticaEl Informe de Compatibilidad Urbanística lo solicitaremos por escrito al Ayuntamiento, el cual debe de notificárnoslo en un plazo aproximado de un mes. Es un Informe Vinculante, es decir que lo que nos dicen en dicho documento por escrito obliga a la administración pública a cumplirlo

Condiciones Técnicas de la Vivienda

Por último, antes de tomar la decisión de adquirir un Local Comercial para posteriormente realizar un Cambio de Uso y Transformarlo en Vivienda, deberemos pedir a un técnico que nos indique si técnicamente es posible, es decir, si es posible realizar las obras necesarias para que la futura vivienda cumpla las Condiciones Técnicas de la Vivienda en todo lo referente a alturas, espacios y superficies mínimas, etc.

Por lo que para poder materializar dicho Cambio debemos comprobar que el local podrá Habilitarse a las Condiciones mínimas que debe de reunir la vivienda para poder realizar la Reforma del Local en Vivienda, y estas son:

Estabilidad Estructural del Edificiocondiciones técnicas de las viviendas

Para realizar las obras necesarias que conllevarán el Cambio de Uso de Local en Vivienda deberemos asegurarnos en primer lugar que no existe afectación a los elementos estructura del edificio.

Altura Mínima

Esta debe de ser como mínimo de 2,50 metros en Salón-Comedor y Dormitorios, 2,20 metros en resto de la Vivienda.

Dimensiones Mínimas

Todas las habitaciones o piezas habitables de la futura vivienda debe de tener como mínimo unas medidas, las cuales van en función del uso.

Iluminación Habitaciones

Como mínimo, la Iluminación de cada habitación debe de ser del 10% de la superficie de dicha habitación.

Ventilación Habitaciones

Al igual que con la iluminación, cada dependencia debe ser del 10% de la superficie.

Superficie Útil

Del local para poder Transformarlo en Vivienda debe ser entre los 25 a 35 metros cuadrados (dependiendo de la comunidad autónoma en que nos encontremos)

Salida de Humos

La cocina debe de disponer de una Salida de Humos o bien a un patio interior, a una galería o por la cubierta del edificio.

Una vez que estas consultas han sido favorables, ya podemos embarcarnos en la aventura de Transforma el Local en Vivienda y pasamos al 2ª paso.

Paso 2: Proyectos y Licencias

Aquí ya habremos adquirido el Local y seguro que querremos empezar pronto las obras, pero primero necesitaremos completar este segundo paso antes de poder iniciar las obras. Fundamentalmente, se trata de que un Arquitecto nos desarrolle un proyecto de las obras a realizar y solicitar la correspondiente Licencia de Obras al Ayuntamiento.

Los trámites en este 2º paso a dar son:

Proyecto de Habilitación

  • Debe de ir firmado por un Arquitecto
  • Visado por el Colegio Oficial de Arquitectos

Este proyecto recogerá las obras necesarias a realizar en el Local, y, por lo tanto, el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación y Normas Municipales o Autonómicas de Habitabilidad en Viviendas.

Licencia de Instalaciones, Obras y Construcciones

  • Concedida por el Ayuntamiento
  • Nos otorga el derecho a realizar las obras necesarias para Transforma el Local en Vivienda

Paso 3: Obras e Instalaciones

Ahora sí que podemos iniciar las Obras con nuestra Licencia otorgada por el Ayuntamiento. Aquí tendremos que tener en cuenta los siguientes asuntos:

Contratar la Obra con un Constructor

La ejecución de toda la obra, así como la Gestión de los residuos que se generen en la realización de la reforma, al finalizar la obra el Ayuntamiento nos pedirá un justificante de dicha Gestión de Residuos.

Contratar la Dirección de Obra con un Arquitecto

Puede ser el mismo que redacto el proyecto u otro distinto.

OJO CON LAS MODIFICACIONES

Si tenemos que modificar algo sobre el proyecto, tendremos que consultar previamente al Arquitecto que nos redactó el Proyecto, ya que si dicha modificación no cumple la normativa podemos tener problemas posteriormente.

Colocar Cartel Anunciador de las Obras

Es obligatorio cuando se ejecuta una obra que se coloque un cartel con los datos básicos de la obra (arquitecto, constructor, promotor y núm. de Licencia de Obras)

Ahora si podemos terminar las obras tranquilamente y pasar al último Paso.

Paso 4: Regularizar el Cambio de Uso

Una vez finalizada la obra vienen los pasos finales para que ya conste como Vivienda en todos los documentos públicos y administrativos. Así pues, tendremos:

  • Declaración de Obra Nueva firmada en Notaria: Una vez acabada la obra tendremos que ir al Notario para que nos redacte y firmemos la Declaración de Obra Nueva ya como Vivienda.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad de la Declaración de Obra Nueva: Y también tendremos que abonar los impuestos que aquí se nos generará.
  • Alta en el Catastro como Vivienda: Ya podemos ir al catastro y darla de alta como vivienda.
  • Licencia de Primera Ocupación: Por último iremos al Ayuntamiento y solicitaremos la Licencia de Primera Ocupación ya como vivienda.

Y colorín colorado, esta aventura ya ha acabado, probablemente un año después de que la empezamos y podemos disfrutar de nuestra nueva vivienda.

En Esarco Arquitectura e Ingeniería nos encargamos no solo de la redacción de los proyectos, sino también de los trámites que hemos enumerado anteriormente. Realízanos tus consultas de forma GRATUITA o coméntanos tu caso para indicarte los pasos a seguir de forma más correcta y rápida.