Vivienda Ilegal

O Fuera de Ordenación es el término que se da a las viviendas que no están conforme al Plan General de Ordenación Urbana

Si estamos en este caso quiere decir que la vivienda se construyo sin la correspondiente Licencia Municipal de Obras por lo que estará considerada como una Vivienda Ilegal, así pues deberemos proceder a:

  • Legalizar la Vivienda solicitando la correspondiente Licencia Municipal de Legalización de Obras
  • Regularizar la Vivienda realizando la escrituración de la misma y su inscripción en el Registro de la Propiedad en el caso de viviendas con una antigüedad de más de 4 años

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Siempre es importante regularizar o legalizar la situación urbanística de nuestra vivienda, casa o chalet, ya que de esta forma no tendremos problemas si queremos; ponerla en venta o alquiler, obtener la Cedula de Habitabilidad, sacar una Hipoteca, poder dejarla en Herencia, para solicitar Licencia Municipal de Obras para ampliación de la casa o remodelación de un chalet, ponerla de Alta en el Catastro, Realizar y legalizar una Actividad en la vivienda, para Inscribirla en el Registro de Alquiler Turístico de nuestra comunidad autónoma .

En definitiva siempre es importante tener una vivienda legalizada, en el caso de que dicha Vivienda sea Ilegal, o al menos Regularizar la Vivienda, así cuando necesitemos realizar un trámite no tendremos mayores problemas .

Así pues, en función de los años de antigüedad desde que se construyó la casa pueden surgirnos los dos casos siguientes :

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Legalizar una Vivienda de menos de 4 años

Si las obras nuestro inmueble hace que se termino menos de 4 años, entonces la legalización de la vivienda pasa por solicitar al Ayuntamiento la Licencia Municipal de Legalización de Obras, así pues los pasos a dar en este casos son :

Proyecto de Legalización de vivienda

Tendremos que contratar a un Arquitecto que nos redacte y vise en su Colegio Profesional un Proyecto de Legalización de Vivienda, para posteriormente presentarlo al Ayuntamiento y solicitar la Licencia Municipal de Legalización de Obras.

El Proyecto de Legalización de Vivienda debe de recoger todas las características de la casa tanto descriptivamente como a nivel técnico justificar el cumplimiento de toda la normativa municipal, autonómica y estatal del inmueble. También debe de indicar el Presupuesto de Ejecución Material de la Vivienda a Legalizar .

El Arquitecto debe de Certificar que toda la construcción realizada se encuentra en correctas condiciones de Seguridad, Salubridad y Estabilidad, este certificado debe de acompañar al Proyecto de Legalización de Vivienda ,

Licencia Municipal de Legalización de Obras

Con el Proyecto de Legalización de la Casa iremos al Ayuntamiento donde solicitaremos tendremos que abonar una Tasa y un Impuesto para solicitar la Licencia Municipal de Legalización de Obras .

La Tasa se abona por el concepto de tramitación del expediente de Licencia de Obras .

El Impuesto al que se le suele denominar ICIO (Impuesto sobre Construcciones Instalaciones y Obras) se abona una vez otorgada la Licencia Municipal de Legalización de Obras por parte del Ayuntamiento

Escritura de Declaración de Obra Nueva

Una vez ya tenemos la Licencia de Obras podemos ir al Notario para la firma de la Escritura Declaración de Obra Nueva, para la firma el Notario nos pedirá:

  • Licencia Municipal de Legalización de Obras
  • Firma del Arquitecto que ha redactado el proyecto
  • DNI original del titular del inmueble
  • Escritura registrada del solar o terreno donde se ubica la Vivienda a Legalizar

Despues de firmar la Declaración de Obra Nueva y tras abonar los impuestos correspondientes podremos ir al Registro de la Propiedad a inscribir nuestra Escritura de Declaración de Obra Nueva .

Alta Catastral

Ya con la Escritura podemos ir a la Delegación Terriotrial del Catastro que nos corresponda para dar nuestra vivienda de alta en el Catastro y que nos actualicen los datos.

Para esto necesitaremos la siguiente documentación:

  • Fotos de las fachadas de la casa .
  • Copia del Proyecto de Legalización de vivienda que nos ha realizado el Arquitecto .
  • La referencia Catastral del solar o terreno .
  • Rellenar el impreso que nos proporcionara el Catastro .

Licencia de Primera Ocupación

O Cédula de Habitabilidad, es el documento que solicitaremos al Ayuntamiento una vez ya tenemos toda la documentación anterior en nuestro poder .

Para ello, Lo solicitaremos presentando la documentación siguiente :

  • Escritura de Declaración de Obra Nueva ya inscrita en el Registro de la Propiedad
  • Alta Catastral
  • Fotocopia DNI del solicitante
  • Pago de Tasas municipales

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Regularizar una Vivienda con más de 4 años

Cuando la vivienda en cuestión es antigua, pero carecemos de la Escritura de Declaración de Obra Nueva ya que en su día se realizó sin Licencia de Obras. Ya no corresponde solicitar dicha Licencia al Ayuntamiento, ya que dicha vivienda a prescrito a efectos de que el Ayuntamiento pudiera actuar contra ella.

En estos casos lo denominamos Regularizar una Vivienda, ya que no corresponde la Legalización de la Vivienda por estar prescrita, pero si necesitamos hacer una Regularización para poder tener dicha casa inscrita en el Registro de la Propiedad .

La Regularización de la Vivienda conllevara la realización de los pasos o trámites que indicamos a continuación y así salvar la Inseguridad Jurídica que pueda tener el Propietario del inmueble .

La finalidad es la de otorgar Escritura de Declaración de Obra Nueva de la edificación e inscribirla en el Registro de la Propiedad, por lo tanto estamos analizando el caso de construcciones que ya no procede la adopción de medidas de restablecimiento a la Legalidad Urbanística las cuales conllevarían Sanciones y/o Demolición, en el caso de no haber transcurrido los plazos de prescripción que marca la Ley .

En el art. 20.4 del RDL 2/2008. De 20 de Junio en el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo (TRLS), se establecen cuales son los requisitos para que se pueda otorgar la Escritura de Declaración de Obra Nueva así como su Inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente. Y estos son:

Informe Técnico de la casa o construcción

Para la Regularización de la Vivienda normalmente tenemos que encargar a un Arquitecto para que redacte un Informe de las construcciones

El Informe Técnico de la casa o construcción recoge las características siguientes :

  • Descripción de las construcciones .
  • Superficies útiles y Construidas .
  • Valor actual de dichas obras .
  • Situación exacta .
  • Antigüedad o fecha aproximada de la terminaciñon completa de la obra o construcciones.
  • Certificado de Coordenadas Georreferenciadas 

El Arquitecto debera de Certificar ante el Notario toda esta información .

Certificado Negativo Municipal

Deberemos de solicitar al Ayuntamiento, en algunos casos, un Certificado Negativo en el que se refleje que la parcela no está afectada por un Expediente de Infracción Urbanística en trámite .

Este documento también se puede sustituir por que el Registrador compruebe que no existe la anotación preventiva por la iniciación de algún expediente de Infracción Urbanística sobre el solar .

Tambien el Registrador deberá comprobar que el suelo no tiene afección o carácter demanial ni afección de servidumbres que sean de uso público y general . 

Escritura de Declaración de Obra Nueva

Una vez tenemos el Informe Técnico de la casa o construcción  Podremos firmar la Escritura Declaración de Obra Nueva ante Notario .

Posterior a la firma abonaremos los impuestos y tasas correspondientes para inscribir nuestra Escritura de Declaración de Obra Nueva en el Registro de la Propiedad .

Alta Catastral

Ya con la Escritura podemos ir a la Delegación Terriotrial del Catastro que nos corresponda para dar nuestra vivienda de alta en el Catastro y que nos actualicen los datos.

Para esto necesitaremos la siguiente documentación:

  • Fotos de las fachadas de la casa .
  • Copia del Proyecto de Legalización de vivienda que nos ha realizado el Arquitecto .
  • La referencia Catastral del solar o terreno .
  • Rellenar el impreso que nos proporcionara el Catastro .

Si este POST les sirve en orientarles de los trámites para la Legalización de una Vivienda, pueden indicarnos un COMENTARIO o ME GUSTA .

Cualquier otra aclaración nos pueden contactar y consultars gratis sin compromiso a nuestras oficinas por:

Teléfono    658 98 72 06

WhatsApp 662 61 23 70

Email info@esarco.es

AUTOR: AGUSTIN JIMENEZ REY

ARQUITECTO TÉCNICO

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