Licencia Habitabilidad Primera Ocupación. ¿Qué y Cómo se Obtiene?
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LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

Es el documento administrativo otorgado por el Ayuntamiento que justifica que una finca o inmueble ha sido finalizada correctamente y es apta para su Ocupación, puede sustituir a la cédula de habitabilidad y es un documento necesario y obligatorio para Vender y Escriturar una Vivienda

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INFORMACION LICENCIA PRIMERA OCUPACIÓN 

Como DESPACHO de arquitectura hacemos todos los trámites y documentos necesarios para la optención de la Licencia de Ocupación, en este artículo intentamos aclararte algunas dudas, también puedes contactar con nosotros y te aclararemos tus dudas al respecto .  Te Informaremos GRATIS

Cuando queremos realizar una obra nueva o construcción de una o varias viviendas de obra nueva, tendremos un serie de licencias y permisos Municipales que debemos de obtener por parte del Ayuntamiento.

Todos estos permisos o licencias los podemos englobar en dos grandes fases o momentos, que serían ni más ni menos que las licencias previas o ANTES DEL INICIO DE LAS OBRAS. Estas serían todas las que necesitamos para poder empezar las obras.

Y todas las Licencias o permisos Finales de Obras o aquellas que necesitaremos A LA FINCALIZACIÓN DE LAS OBRAS, o sea las que necesitaremos para poder escriturar las viviendas en cuestión.

Así pues las fases o pasos a seguir para su ejecución, desde el punto de vista administrativo y legal, serían los siguientes pasos:

  • INICIO DE LAS OBRAS

Obtención de Licencia de Obras por parte del Ayuntamiento. Así como cualquier otro tipo de licencia necesaria para su ejecución por parte del Ayuntamiento como (Licencia de ocupación de vial público, vados, corte de calle…).

  • A LA FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS

Obtención de Licencia de Ocupación del edificio o LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN, Licencia que el Notario nos va a pedir para poder realizar la DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA de la vivienda o finca.

escriturar vivienda

Escriturar una Vivienda

En el presente artículo nos vamos a centrar en lo que sería la LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN, que es necesaria e imprescindible para poder escriturar y vender las viviendas.

Por lo tanto cuando un constructor solicita y obtiene la licencia de obra para la construcción de una promoción (tanto sea privada como autopromoción) el promotor debe ajustarse a la misma, así pues, la legislación urbanística establece un control con las LICENCIAS DE PRIMERA OCUPACIÓN.

Cuando la obra está acabada la Dirección Facultativa de la misma (la Dirección Facultativa la forman siempre el Arquitecto como Director de Obra y el Arquitecto Técnico como Director de la Ejecución Material de la Obra, Ver Artículo de Arquitectura ¿diferencias entre arquitecto y arquitecto técnico?) emite el certificado conforme ésta está acabada (CERTIFICADO FINAL DE LA OBRA) y con este certificado se obliga al promotor a que solicite del ayuntamiento una LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN, para que los técnicos municipales, realicen la inspección de la promoción y controlen que la obra ejecutada se ajusta al proyecto de obra con el que se concedió la licencia de obras correspondientes.

En resumen los pasos a seguir para la realización de este control y obtención de la LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN, son:

  • REVISIÓN FINAL DE OBRA

Revisión de toda la obra por parte de la dirección facultativa

  • ACTA FINALIZACION DE OBRA

Firma del acta final de obra por parte de todos los intervinientes en la obra (dirección facultativa, constructor y promotor)

  • CERTIFICADO FINAL DE OBRAS

Emisión de CERTIFICADO FINAL DE OBRAS por parte de la Dirección Facultativa y firmado por ambos, Arquitecto y Arquitecto Técnico.

  • VISADO CERTIFICADO FINAL DE OBRAS

Visado del Certificado Final de Obras por parte de los Colegios Territoriales Profesionales correspondientes (el de Arquitectos y el de Arquitectos Tecnicos).

  • SOLICITUD DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

El promotor entregará el CERTIFICADO FINAL DE OBRAS visado junto con una serie de documentación adjunta y pagará la Tasa correspondiente en el Ayuntamiento mediante una Instancia general (encaso de que el Ayuntamiento disponga de algún modelo normalizado se utilizará este), así quedará solicitada la revisión por parte de los técnicos de la obra y posterior concesión de la Licencia de Primera Ocupación.

  • REVISIÓN MUNICIPAL DE LA OBRA

Una vez solicitada la LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN por el promotor de la misma el Ayuntamiento procederá a la revisión de control por parte de los técnicos municipales de la obra, para constatar que está se corresponde con la Licencia de Obras otorgada en su día.

  • CONCESIÓN LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

Si la revisión anterior es favorable el Ayuntamiento procede a conceder la Licencia de Primera Ocupación a la Vivienda o viviendas que componen el edificio.

licencia obra nueva

Licencia de Obra Nueva

Desde un punto de vista legal se puede afirmar que la licencia de primera ocupación, es un acto administrativo por el que un ayuntamiento acredita que:

  1. La obra está completamente ejecutada y se ajusta a la licencia de obra otorgada en su día. Aunque también cabe la posibilidad de que se hayan introducido modificaciones al proyecto original e inicial, si estas modificaciones o alteraciones son acordes al Planeamiento Urbanístico Municipal, no hay problema en presentar un proyecto Final de Obras para su legalización. A demás no puede la administración denegar la licencia de primera ocupación por cuestiones ajenas a lo que constituye su objeto el cual es:
    1. Considerar que la licencia de obras es contraria a derecho  y fue erróneamente concedida
    2. Considerar que no han sido realizadas las cesiones de terrenos gratuitas en el acto de la licencia de obras
    3. Por la existencia de errores en la liquidación de la tasa por esta licencia

Si se podría denegar el otorgamiento de la licencia de primera ocupación por los siguientes motivos:

  1. Si la obra no se ajusta a la licencia de obras concedida, siempre y cuando sea de forma sustancial.
  • Se ha incumplido el deber de urbanizar siempre y cuando conste en el proyecto de urbanización o licencia de obras
  1. El edificio o vivienda cumple los requisitos exigidos para ser habitado y destinado a su uso residencial. Es acto administrativo que legitima el uso sobre la construcción, otorgando a sus titulares el derecho adquirido a su utilización mientras no se produzcan ningunas alteraciones sobre el mismo. Sin esta licencia, se debe ordenar la clausura y cierre de los usos que se estén llevando a cabo sin autorización.
  2. Nos Indica que lo construido reúne las condiciones técnicas de seguridad, salubridad y ornato públicos.
  3. Nos Permite que el edificio o construcción pueda contratar y conectar el abastecimiento de agua potable, electricidad, telecomunicaciones y otros servicios comunitarios o privados de cada vivienda. Para el caso de que no se tenga esta licencia, el ayuntamiento está obligado al corte del suministro, previa audiencia del interesado.
  4. La LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN es obligatoria y previa para poder autorizar y llevar a cabo (por notario) e inscribir (registradores de la propiedad) la escritura de obra nueva terminada. Se trata de una garantía frente a terceros adquirentes, para que adquieran en todo momento edificios e inmuebles que posean licencia de primera ocupación. Se trata de evitar que los adquirentes de buena fe compren inmuebles que tengan posteriormente problemas de reposición de la legalidad con el ayuntamiento.

escriturar casa

Escriturar Casa

Ya por último comentar que la LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN es no solo obligatoria sino que si no se solicita y obtiene las compañías suministradoras de los servicios de electricidad, saneamiento, abastecimiento de agua, teléfono…, tienen prohibido suministrar estos servicios. A demás de que no se podrían vender, registrar ni escriturar.

En el caso de llegar a venderse alguna vivienda sin LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN podría llegarse a resolverse por parte de los tribunales dicha venta con la indeccnización que pudiera corresponderse.

Por todo ello queda clara la importancia de la obtención de este documento que es la LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN, que ni más ni menos acredita que las viviendas cumplen los mínimos de habitabilidad marcados por la legislación actual en vigor, siendo así aptas para vivir en ellas.

En ESARCO ARQUITECTURA E INGENIERIA nos encargamos de todos los trámites que hemos enumerado anteriormente. Realízanos tus consultas de forma GRATUITA o exponnos tu caso para indicarte los pasos a seguir de forma más correcta y rápida.

Esperando que este artículo les haya servido para orientaros de cómo habilitar un local en vivienda. Si es así les agradecería que indicaran un COMENTARIO o un simple ME GUSTA. Gracias.

No obstante si necesitan cualquier aclaración pueden contactarnos y realizar sus consultas de forma gratuita y sin compromiso a nuestro despacho por:   teléfono al 658 987 206

Whatsapp 662612370

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AUTOR: AGUSTÍN JIMÉNEZ REY

                ARQUITECTO TÉCNICO

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