Vicios Ocultos en Construcciones y Obras

¿Qué son Vicios Ocultos?

Son defectos de ejecución de obra o falta de mantenimiento de la finca que afloran en la vida útil de la Construcción. Nuestros Técnicos, Arquitectos e Ingenieros, inspeccionan tu inmueble, ven los daños visibles e identificar si se trata por Vicios Ocultos u otras causas

Los Técnicos de nuestra Plataforma de Arquitectura e Ingeniería pueden realizar una inspección de tu vivienda, local o nave para :

• Inspeccionar : En inspección visual observar posibles patologías del edificio .
• Localizarlas : documentarlas y analizarlas .
• Identificarlas : Identificar su procedencia, pueda ser por Vicios Ocultos, Falta de mantenimiento .
• Reparación : Proponer la reparación correcta para su eliminación .
• Presupuesto : Peritarla, valorando su completa reparación y la duración de las obras de reparación .

Cuando en una obra se cometen errores, las consecuencias de estos no aparecen nada más terminar la obra, sino que muy por el contrario, suelen aparecer al cabo de unos años y en ocasiones hasta casi una década después .

Por ello se denominan Vicios Ocultos ya que no los podemos detectar a simple vista antes de comprar la vivienda, local o nave, sino que sufrimos sus consecuencias después de muchos años y en ocasiones pueden provocar que la inutilización parcial o total del inmueble .

Incluso en ocasiones para detectarlos o clarificar su origen son necesarias la apertura de catas en la obra, es decir picar hasta descubrir la obra original y así detectar el Defecto Constructivo que se cometió en su día .

Principal mente se deben a 3 motivos o causas originarias que causarán en el futura la aparición de lo que denominamos Patologías en la edificación . Estos motivos son :

• Errores cometidos durante la Fase de Proyecto .
• Errores cometidos durante la Fase de Ejecución de Obra .
• Errores cometidos por la ausencia total o deficiencia en el Mantenimiento del Edificio .

Según la causa originaría del Vicios Ocultos Las consecuencias pueden ser más graves o leves, más adelante las analizamos .

Una vez detectado donde se cometió el error original podremos determinar quien o quienes son los responsables del error y por lo tanto quien debe costear su reparación así como la indemnización al comprador o propietario actual . así como los daños y perjuicios que le hayan podido ocasionar desde que aparecieron hasta que se han reparado por concreto .

Así que ante la Pregunta ¿Qué son los Vicios Ocultos? Tenemos que tener claro que no aparecen sin más sino que siempre hay una causa originaria que los provocará en el futuro .

 

INFORMACION GRATIS DE VICIOS OCULTOS

Nuestros técnicos son Peritos y expertos en todo tipo de patologías y detección de Vicios Ocultos. No solo en el área de Arquitectura sino también de Ingeniería, nuestros arquitectos e ingenieros pueden contestar y resolver las dudas sobre los posibles defectos de tu vivienda, casa, nave o cualquier otro tipo de obra y construcción, ya que conocemos perfectamente todas las técnicas constructivas y los fallos más comunes que se suelen cometer en su ejecución. Cualquier posible duda que puedas tener contactanos e informaremos GRATIS .

 

Gravedad de los Vicios Ocultos

El hecho de que estos no se vean a simple vista, no quiere decir que los mismos no existan de forma latente. Estos los podemos agrupar en tres clasificaciones amplias, estas son:

• Leves : Las consecuencia de estos defectos son de poca importancia y la reparación de estos puede ser económica y rápida. En estos casos lo idóneo es identificarlos y repararlos .
• Graves : Se trata de defectos en la Construcción de cierta envergadura, que pueden llegar a inutilizar el uso de una parte del inmueble o incomodar a su dueño o usuarios. Suelen tener un coste de reparación elevado además de costoso en tiempo. Aquí es conveniente ver la causa que los motiva y analizar los posibles responsables que pudieron ser en su día por si aún se pueden exigir responsabilidades a los agentes de la Construcción que intervinieron .
• Muy Graves : Serían aquellos que pueden ocasionar la ruina del edificio en caso de no ser reparados y además su coste en tiempo y dinero es muy elevado. Al igual que en el caso anterior lo importante es la realización de un Informe Técnico que nos identifique si provienen de Vicios Ocultos y si todavía se puede exigir Responsabilidades .

Una vez que aparecen los síntomas visibles de los Vicios Ocultos deberemos de actuar con la máxima celeridad posible por varios motivos que te comentamos a continuación :

• Agravamiento de las patologías visibles : Es decir que la Gravedad de los Vicios Ocultos no aumente por nuestra inacción ya que una vez que estos aparecen ya no podremos alegar su desconocimiento y si se agravan sus daños estos ya podrían ser nuestra responsabilidad .
• Caducidad de la Garantía : Como todo las obras los periodos o tiempos en los que se pueden pedir responsabilidad está limitado en el tiempo .
• Causalidad entre Patología Constructiva con Vicio Oculto : Cuando reclamamos a alguno de los agentes intervinientes en la obra, lo más importante es poder identificar la Causalidad entre la Patología que ahora se observa con una mala praxis constructiva que se hizo en su día y conforme pasa el tiempo y se va agravando la Patología y por ende la Gravedad de los Vicios Ocultos puede ser más difícil relacionarlo con una mala ejecución .

Por ello es importante que cuando veamos los primeros síntomas de posibles Patología en un Inmueble consultemos con algún Técnico que nos asesore al respecto para saber si es conveniente iniciar acciones legales o no, dependiendo de la Gravedad y costes de reapración de dichas patologías .

En resumen una rápida o pronta acción por nuestra parte como propietarios de un inmueble puede ayudarnos mejor a identificar la Gravedad de los Vicios Ocultos y  los posibles responsables que en su día pudieron ser y por lo tanto a reclamar dicha responsabilidades .

 

Responsabilidad de los Vicios Ocultos

La Responsabilidad de los Vicios Ocultos se averigua una vez que hayamos la causa que lo origina, es decir una vez tenemos la respuesta a la siguiente pregunta :

¿ Quien cometió un error de ejecución en la obra ?

Ya que las personas que cometieron dicho error son las responsables en la actualidad de dichos Vicios Ocultos que nos aparecen, por lo que el o los responsables serán algunos de los Agentes intervinientes en la Obra .

Aunque en ocasiones no es posible individualizar la responsabilidad, es decir no quedando claro en qué grado es responsable cada agente interviniente, por lo que en estos casos se puede pedir la responsabilidad solidaria y subsidiaria .

La Responsabilidad de los Vicios Ocultos pueden ser de :

• El Arquitecto o Ingeniero : La función de este es la Dirección de Obra por lo que sus responsabilidades las tenemos que buscar siempre dentro del ámbito de una inadecuada o mala dirección de Obra . También podría ser responsable como Redactor del Proyecto de Ejecución Material de la Obra si este tuviera defectos y por lo tanto se trasladan a la ejecución de obra .
• El Arquitecto Técnico o Ingeniero Técnico : Como Director de la Ejecución Material de la Obra es el responsable de supervisar y comprobar las calidades de los materiales y su ejecución en obra es conforme al proyecto y a las buenas prácticas constructivas .
• El Constructor o Contratista de la Obra : Es el Agente de la edificación encargado de organizar, gestionar y ejecutar la totalidad de la construcción, como tal su responsabilidad está dentro del ámbito de estos cometidos, es decir responde de los daños materiales ocasionados en el inmueble por Vicios Ocultos ocasionados por la falta de capacitación técnica o negligencia profesional. Tambien es responsable de las Subcontratas que pueda realizar  .
• El Promotor o Propietario anterior de la Construcción : Aunque pocas si tiene alguna Responsabilidad de los Vicios Ocultos, sobre todo en lo referente a una correcta contratación de todos los agentes que intervienen en la edificación y a la documentación que debe de aportar a los futuros compradores, como por ejemplo el Libro de Mantenimiento del edificio. Pero este siempre responderá Subsidiariamente junto con todos los agentes enumerados anteriormente .
• Ayuntamiento : Principalmente en su labor de inspección, por ejemplo si otorga la Licencia de Primera Ocupación sin que la obra este completamente acabada o sin la completa documentación de la misma .
• El Comprador del Inmueble : o usuario del mismo también tiene Responsabilidad de los Vicios Ocultos ya que este tiene la obligación de ir realizando dos funciones esenciales e importantes, que son por un lado las Inspecciones Obligatorias tanto de la Construcción como de sus Instalaciones, contratando para ello a las empresas que correspondan. Lo más importante que es el realizar el correcto Mantenimiento de toso el Inmueble, tal y como se recomienda en el Libro de Mantenimiento que hemos indicado anteriormente que el Promotor debe de entregar al Comprador o usuario del Inmueble .

Aunque como adquirientes o compradores de una vivienda a quien deberemos de reclamar en un principio es al Promotor o persona que nos vendió dicha vivienda o inmueble y este ya derivara la Responsabilidad de los Vicios Ocultos a los agentes que corresponda .

Lo que ocurre es que en ocasiones como la Empresa Promotora ha podido desaparecer o disolverse, es interesante saber a que otros agentes intervinientes en la construcción de nuestro inmueble podríamos exigirle Responsabilidades por los Vicios Ocultos de la Construcción que nos puedan aparecer .

Exoneración de Responsabilidad por Vicios Ocultos

Son pocos los casos en que algunos de los Agentes Intervinientes en la Construcción puedan librarse de la responsabilidad, pero existen algunos casos de Exoneración de Responsabilidad por Vicios Ocultos como los que indicamos a continuación:

• Caso Fortuito : Siempre que se demuestre que no hubo intencionalidad .
• Fuerza Mayor : Si se demuestra que no había otra alternativa posible .
• Acto de Tercero : Si el causante de la Patología es un tercero o incluso el propio propietario por un mal mantenimiento o acción o uso inadecuado .

Ejemplos y Categorías de Vicios Ocultos

Aunque son muchas las Patologías con que nos podemos encontrar en un inmueble, vamos a enumerar a continuación los Ejemplos de los Vicios Ocultos de la Construcción que con más frecuencia nos podemos encontrar en los edificios .

Ejemplos de Vicios Ocultos

• Humedades : Manchas por restos de agua o incluso filtraciones o entrada masiva de agua. Son muchas las causas por las que se pueden dar, Inadecuada impermeabilización, mal sellado de juntas, grietas o poros en los materiales o unidades de obra, defectos de la instalación sanitaria o de agua …
• Fisuras y Grietas : tanto en muros como tabiques e incluso en elementos estructurales.
• Desprendimientos : De los propios materiales de las fachadas o sus revestimientos o aplacados. Estos pueden ser muy peligrosos sobre todo si dan a la vía pública .
• Defectos de Acabados : Pueden ser en solados, en las pinturas, falsos techos o enlucidos interiores, azulejos…, en resumen en los acabados de nuestra vivienda y se pueden mostrar como abombamientos, fisuras, desprendimientos, roturas y descoloración .
• Defecto en las Instalaciones : desde el mal funcionamiento eléctrico de la vivienda, goteras por rotura de tuberías, Griferia estropeada o que gotea. …

Estos son algunos Ejemplos de los Vicios Ocultos de la Construcción, pero lo más importante es que los categoricemos dentro de un ámbito que al mismo tiempo nos identifica su posible gravedad y su procedencia.

Categorías de Vicios Ocultos

Vamos a basarnos en la Categorización de los Vicios Ocultos en los Plazos en los cuales pueden ser reclamados

Así proponemos la siguiente división de las Categorías de Vicios Ocultos :

• Defectos en elementos Estructurales : Estos se extienden por un periodo de 10 AÑOS. Son todos aquellos defectos que aparecen el los elementos estructurales de un edificio, comúnmente se denomina RESPONSABILIDAD DECENAL DE LA ESTRUCTURA, es decir de lo que seria la CIMENTACION, EXTRUCTURA PORTANTE FORMADA NORMALMENTE POR PILARES, VIGAS, FORJADOS, MUROS DE CARGA Y DE CONTENCIÓN, y cualquier otro elemento constructivo que pueda ser considerado necesario para la sustentación del edificio .
• Defectos constructivos y de instalaciones : Que afecten directamente a la habitabilidad o uso normal del inmueble, el plazo de garantía de estos es de 3 AÑOS .
• Defectos en las terminaciones : Son aquellos elementos construtivos que afectan a la terminación de la construcción, es decir revestimientos, aplacados, solados, pinturas … En este caso el plazo de Garantía es de 1 AÑO .

Todos estos plazos empiezan a contar desde la fecha en que se produjo el Acta de Recepción de Obra o desde la Fecha del Certificado Final de Obra .

Posteriormente a estos plazos, que son plazos de garantía, tenemos lo que se denomina jurídicamente PLAZOS PARA RECLAMAR DESDE LA APARICIÓN DEL DEFECTO y que es un plazo de 2 AÑOS .

Garantía por Vicios Ocultos

Siempre el que vende un inmueble responde de posibles defectos que en el puedan aparecer con el tiempo, de forma que el Comprador puede exigirle al Vendedor el coste económico que le suponga la reparación de esos defectos que aunque en el momento de la Compra Venta no estaban han aparecido con posterioridad .

Se puede afirmar que la Garantía por Vicios Ocultos garantiza al comprador la Posesión útil del bien inmueble adquirido, este termino se conoce de forma legal de distintas maneras, que pasamos a enumerarte :

Obligación de Saneamiento :  Se encuentra en nuestro Código Civil art. 1481 y es la Obligación que el Vendedor tiene de responder ante el comprador. Textualmente dice; (el vendedor responderá al comprador:

De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.

De los vicios o defectos ocultos que tuviere)

Garantía :  Es el termino más utilizado en el Derecho Extranjero .

Es decir el comprador de un bien inmueble puede estar tranquilo a la hora de comprar dicho inmueble ya que con la entrega de dicha propiedad no se extingue las obligaciones del Vendedor, sino que siempre existirá la Garantía por Vicios Ocultos .

 

En toda reclamación sobre Vicios Ocultos de la Construcción es necesario un Informe Técnico, el cual normalmente está redactado por un arquitecto o arquitecto técnico, que inspecciona el inmueble, identifica los daños y valora la naturaleza de los mismos y las causas. Concluyendo con que si los mismos son imputables a Vicios Ocultos de la Construcción o quizás a otros motivos como puede ser un mal mantenimiento o uso inadecuado. Por último el Informe Técnico de Vicios Ocultos de la Construcción contendrá un presupuesto que cuantifique el coste de ejecución de los trabajos necesarios para la correcta reparación de dichas patologías .

Por supuesto que la parte contraría, es decir el Promotor, Constructor y Dirección Facultativa aportaran sus Informes Periciales para intentar exonerar sus responsabilidades o simplemente reducir la cuantía de estas .

Desde nuestra Plataforma de Arquitectura e Ingeniería ponemos a tu servicio los mejores Profesionales, cercanos a ti, disponemos de Técnicos en toda España, para darte un servicio personalizado y ágil.

En próximos Post iremos desarrollando cada uno de los Vicios Ocultos con que nos podemos encontrar, no obstante si tenéis cualquier duda o necesitáis alguna aclaración comentárnoslo y os lo intentaremos aclarar, esperamos vuestros comentarios .

Como Peritos en Arquitectura e Ingeniería conocemos muy bien cuáles son los procesos y técnicas constructivas adecuados en cada unidad de obra y para cada construcción, además de conocer cuáles son los Defectos Constructivos más comunes que se suelen cometer en la Ejecución de Obras, por lo que sabemos identificar rápidamente la Gravedad por Vicios Ocultos, así como ayudar a identificar las posibles Responsabilidades de los Vicios Ocultos .

Si el presente Post les ha ayudado u orientado en aclarar el concepto de Vicios Ocultos. Les agradeceremos compartan en su RED SOCIAL .

Informe Técnico de Vicios Ocultos de la Construcción

Para cualquier aclaración o si necesitas de un Informe Técnico de Vicios Ocultos de la Construcción contáctenos y sin compromiso atenderemos sus dudas en nuestro despacho por :

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AUTORES: AGUSTIN JIMENEZ REY

ARQUITECTO  TECNICO