Agrupación o Agregación de Fincas Urbanas o Rústicas

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Agrupación de Fincas

Creación de una nueva Finca con la unión de fincas con una descripción y referencia catastral NUEVA. Si hay distintos dueños se crea un proindiviso con su porcentaje cada propietario.

A continuación vamos a ver las características que tiene este Acto, cuando se puede hacer o no, que licencia o permiso podemos necesitar y otros aspectos que nos pueden ser de interés:

Escritura y Registro Agrupación de Fincas

Documento firmado ante Notario que constata la unión de varias fincas en una sola para posteriormente elevarlo a público inscribiéndolo en el Registro de la Propiedad.

La Inscripción en el Registro de la Propiedad generará una nueva Descripción de la resultante de la Agrupación de Fincas con un folio y número nuevo.

Se pueden dar 2 casos:

  1. Agrupación de Fincas Colindantes: Es el más común y da como resultado una finca de mayor superficie, a este caso se le suele denominar Agrupación en Sentido Propio
  2. Agrupación de Fincas NO Colindantes: Se puede autorizar la Agrupación de fincas que no sean colindantes pero con la condición de que constituyan una única unidad funcional – normalmente suele ser una explotación económica, Funciona… -. A este caso se le denomina Finca Discontinua, aunque no haya unidad física si hay unidad jurídica con una misma unidad de destino

Normativa que afecta a la Agrupación de Fincas

  • Artículo 17. Del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo.
  • 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal
  • –Artículos 48 y 50 del Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario
  • Artículos 7.5 y 8, 18. 2º 3º del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística
  • Leyes o Decretos de cada Comunidad Autónoma sobre Ordenación Urbanística y Disciplina Urbanística. Y cualquier otra Ley o Norma aplicable en suelo Rustico, así como las Normas Urbanísticas de cada Municipio que puede contener mayores restricciones.

La Agrupación de Fincas es un acto de dominio, ya que no modifica el patrimonio pero si los bienes que pasan a ser una sola finca a todos los efectos de un único titular o en proindiviso.

Requisitos y Licencia de la Agrupación de Fincas

Cuando queremos Agrupar Fincas, tendremos que tener en cuenta una serie de requisitos que debemos de cumplir para poder realizar dicho acto

Los requisitos que se nos va a exigir para poder realizar la Agrupación de Fincas son:

  1. Legitimación del Requirente: Ya hemos comentado que es un acto de dominio por lo que todos los propietarios de las fincas que pretendemos unir tienen que consentir, sin excepción.
  2. Escritura Pública: La Agrupación debe realizarse ante Notario con la Constitución de la correspondiente Escritura para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
  3. Licencia de la Agrupación de Fincas

Aquí podemos tener 2 casos, que son los siguientes:

  1. Declaración de Innecesaridad de Licencia: Es el más común que no sea necesaria la Licencia, por lo que se hace una Declaración de Innecesaridad.
  2. Licencia municipal Agrupación de Fincas: Es el caso de algunas Normativas u Ordenanzas Municipales que si lo exijan o en ciudades que tienen un casto histórico protegido.
  1. Cargas en alguna Finca: Cualquier carga que exista sobre una de las fincas que se quiera agrupar se mantiene dicha carga después de la agrupación, pero solo sobre esa finca sin que se extienda la carga a la finca resultante de la agrupación.
  2. Notificación escritura al Ayuntamiento: Es la Notaria o el Notario quien una vez firmada la Correspondiente Escritura de Agrupación de Fincas debe de remitir de oficio, copia autorizada al Ayuntamiento.

Cuánto Cuesta una Agrupación de Fincas

Está entorna al 2% del Valor total de las Fincas. El coste total de una Agrupación es la suma de los siguientes conceptos:

  1. Gastos de Notaria y Registro
  2. Impuestos por Agrupación de Fincas
  3. Varios

Como el coste total es difícil de precisar con exactitud vamos a ver cada uno de los conceptos y gastos que tendremos por separado:

Gastos de Notaría y Registro: Son los honorarios que tendremos que abonar al Notario y al Registrador de la Propiedad. Estos dependerán del nº de folios que tenga la escritura, también los honorarios de un notario pueden variar de unos a otros. Es conveniente pedir información o presupuesto a la notaría donde queramos realizar la Escritura.

Fiscalidad: Impuestos en la Agrupación de Fincas

Esta se rige por una serie de Normas y leyes que son las que te indicamos a continuación:

  1. Artículos 27 y siguientes del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
  2. Artículos 27 y siguientes del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
  3. Decretos y Leyes Legislativos y Fiscales Autonómicos

La Agrupación de Fincas está afectada por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por el cual Tributa, al tratarse de una escritura de un inmueble que se puede evaluar y es inscribible en el Registro de la Propiedad. Normalmente tributa por el 1.5% del importe total o valor de la Agrupación de las Fincas.

Este importe puede variar en alguna Comunidad Autónoma por lo que siempre es mejor informarse previamente.

Varios: Aquí podemos agrupar varios gastos más que podremos tener como son: La gestora que tramite las Escrituras; Certificado de Coordenadas Georreferenciales en caso de haber alteraciones Catastrales; Tasas al Ayuntamiento por Licencia o Certificado de innecesariedad; cualquier otro gasto que por las peculiaridades de la Agrupación fuese necesario.

Información Agrupación de Fincas

Cuando nos planteemos la unión de 2 o más fincas es conveniente el asesoramiento Técnico además que necesitamos del Proyecto de Agrupación de Fincas que nos redacte un Técnico

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fincas urbanas

Agrupación de Fincas Urbanas

Son todas las uniones de fincas o inmuebles que se realizan dentro de lo que sería el suelo que está catalogado por el Planeamiento Municipal como Urbano de la naturaleza que sea.

Las características generales de la Agrupación de Fincas Urbanas es la que ya hemos visto en el principio de este Artículo.

Por lo que en este apartado vamos a ver únicamente algunas peculiaridades o particularidades, por el hecho de ser de Naturaleza Urbana. Son las Siguientes:

  • Licencia Agrupación de Fincas Urbanas: Anteriormente hemos comentado que en la mayoría de casos no es necesaria, solo necesitaremos de un Certificado de Innecesaridad, pero cuando estamos hablando de fincas urbanas si son construcciones, si que será necesario.

Al tratarse de la Agrupación de 2 Locales o Viviendas se necesita de una Licencia de Obras ya que se tendrán que realizar obras para materializar dicha unión.

  • propiedad horizontal: No es necesario acuerdo de la Junta de propietarios si se trata de una Agrupación que no va a aumentar el número de viviendas. Pero si se aumenta el numero de viviendas si será necesario Acuerdo de la Comunidad según se indica en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • Zona de protección de casco histórico: Aquí ya hemos comentado que también es perceptivo la previa solicitud de Licencia Municipal de Agrupación de Fincas Urbanas

Agrupación de Fincas Rústicas

Son las Agrupaciones de fincas realizadas en suelo catalogado por el Planeamiento Municipal como Rústico, Urbanizable o Protegido (No Urbano) de diversa naturaleza.

En el principio ya hemos comentado las particularidades más importantes en la Agrupación que también es de aplicación para la Agrupación de Fincas Rústicas, para terminar este Artículo, vamos a ver algunas peculiaridades que podemos encontrarnos en estas:

Existen bonificaciones por Agrupar Fincas Rústicas en una sola en la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias.

En el caso de que la Agrupación de Fincas Rústicas no sean colindantes las fincas se describen individualmente, indicando las características y causas de la Agrupación.

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AUTOR: AGUSTÍN JIMÉNEZ REY

ARQUITECTO TÉCNICO