División Horizontal

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División Horizontal

Régimen Jurídico Especial establecido en un inmueble edificado con Zonas Privadas de cada propietario y Zonas Comunitarias en Copropiedad necesarias para el correcto funcionamiento, constituyendo todo ello una unidad jurídica

En múltiples casos la División Horizontal es una solución a la división de un inmueble en 2 o más partes, sobre todo cuando las Normas Urbanísticas no lo permiten, el establecer una División Horizontal suele ser una solución idónea.

Esquema de una División Horizontal de una Finca:

esquema division horizontal

Distribución de Cuotas de Participación en una División Horizontal

En este ejemplo se ha supuesto que todas las viviendas tiene la misma superficie. Pero para cuadrar el 100% nos vemos forzados a darle a una vivienda una centésima más de Participación.

Al final lo que hacemos es dividir en cuotas de participación cada vivienda, de forma que la suma de todas las propiedades debe de dar 100 ó el 100%, la distribución de Cuotas de Participación  se suele realizar en función de la Superficie Construida de cada inmueble que forma parte de la finca.

Es decir que si hay 10 viviendas de 100 m2 construidos cada una lo que hace un total de 1000 m2 todo el edificio, tendríamos que cada vivienda tendría una Cuota de Participación del 10% o 10 Enteros (sobre 100). Si unas viviendas tuvieran 50 m2 y otras 150 m2 las primeras tendrían una cuota del 5% y las grandes del 15%. Al final siempre tiene que sumar el 100%.

No siempre tiene por que seguirse el criterio de distribución de las Cuotas de Participación en función de la superficie construida, puede haber otros criterios que puedan tener más peso, como la planta en que se encuentre, porque tiene elementos privativos de uso y disfrute únicos… Pero la norma que es inamovible es que la suma de todas las propiedades que conforman la finca deben de tener el 100% de Cuotas de Participación.

Además como hemos comentado en la Definición, estos edificios tienen un marco normativo Jurídico Especial, que los define sin dejar lugar a dudas y por lo tanto elimina posibles problemas entre propietarios o usuarios de dichos inmuebles. Este marco normativo establece todas las normas de funcionamiento, mantenimiento, reparaciones…, en resumen todas las obligaciones y derechos de cada Propietario.

La División Horizontal no solo se puede establecer en edificios en Altura sino también en construcciones de poca altura pero mucha extensión, tipo adosados (División Horizontal Tumbada) y también en edificios aislados, tipo pareados o aislados (División Horizontal de un Conjunto Inmobiliario).

Se puede establecer en cualquier uso asociado al edificio, viviendas, locales, naves, garajes, trasteros…, incluso pueden haber distintos usos dentro de la misma División Horizontal.

Tipos de División Horizontal

Podemos encontrar diversos términos para definirla más exactamente, pero todos ellos se rigen por la misma normativa, estos son:

  1. División Horizontal: Propiamente dicha es el régimen del que partimos
  2. División Horizontal Tumbada: Para referirnos a que no se trata de un edifico en altura sino en extensión tipo adosados
  3. División Horizontal de un Conjunto Inmobiliario: Parecido al anterior pero con edificios aislados
  4. División Horizontal en Construcción: Sólo se puede establecer esta cuando ya se dispone de la Licencia de Obras y Construcciones Municipal, con independencia de que estén o no empezadas las obras. También se le puede denominar pre-horizontalidad

Características de la División Horizontal

Son muchas las cuales las tenemos en las normas que las regulan, por lo que vamos a ver las más importantes o relevantes, que son:

  • Información Registral: en el Registro de la Propiedad cuando se inscribe se ha de indicar la constitución del régimen de Propiedad Horizontal con sus estatutos. Además habrá en mismo número de folios que de propiedades privativas.
  • Estado del Edificio: con independencia de que el edificio este construidos, en fase de construcción o solo proyectado se puede en cualquiera de ellos establecer este Régimen Jurídico.
  • Discontinuidad: Cada zona privativa no tiene por que estar toda unida, se puede componer de varias zonas separadas (por ejemplo una Vivienda con su Garaje y su Trastero) todo ello sería una solo propiedad aunque estén separadas físicamente.
  • Cuota de participación: Se establece en los estatutos y es el porcentaje de participación de cada propiedad sobre el total del edificio. Suele ser proporcional a la Superficie Construida con Parte proporcional de Elementos Comunes sobre el total del Edificio edificado o que se va a edificar. Aunque esta proporción no es obligatoria que se cumpla, pueden haber otros criterios a la hora de asignar el porcentaje de participación de cada propiedad.
  • Elementos Comunes: Son las zonas que pertenecen a todos los propietarios de cada uno de los inmuebles y por lo tanto tienen obligaciones sobre ellas (sobre todo de mantenimiento), aunque puede ser que no tengan el derecho de uso y disfrute, porque este se establece que le puede pertenecer a alguna propiedad en concreto.
  • Zonas Privadas o Elementos Privativos: Son cada una de las propiedades que se indicarán en la correspondiente Escritura de División Horizontal.
  • Mantenimiento y reparaciones: Le corresponde a todos los propietarios de la finca en el porcentaje que se indica en la Cuota de Participación.

Hay muchas más características que las podemos encontrar en la Normativa que indicamos más adelante

Escritura de Declaración División Horizontal

Es el documento que define y describe el edifico que es objeto de la División Horizontal y esta se firma por el Notario y por la totalidad de los propietarios de todas las zonas privativas.

Además la Escritura consta de los estatutos constitutivos por los cuales se regirá la comunidad, también las Cuotas de Participación de cada entidad privativa, por último se hace constar cualquier dato de interés como pueden ser, cargas que puedan tener, observaciones, estado actual del edificio en su conjunto…

Normativa Escritura de Declaración de División Horizontal

Artículo 396 y siguientes del Código Civil.

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal

Artículo 8.5º del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.

Además de las normas, Reglamentos o Leyes de índole Autonómico que puedan afectarle.

Licencia para División Horizontal de un Edificio Existente

No es un acto sujeto a Licencia en edificios antiguos, por lo que en principio no es necesaria ninguna Licencia Municipal para su realización.

Pero hemos dicho en “principio” y en teoría que no la necesita, pero lo normal es que el Notario la requiera o exija por una sencilla razón, ya que muchas veces lo que un propietario pretende hacer con la Constitución de una División Horizontal sobre un edifico existente es una parcelación ilegal.

Si es exigible Licencia Municipal, cuando:

  • Se altera la superficie original del edificio
  • Se aumenta el número de las viviendas, que suele ser la mayoría de los casos.

Impuestos de una División Horizontal

Aunque puede variar de una Comunidad Autónoma a otra, en la Declaración de División Horizontal se paga el IAJD “Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”, que suele ser el 1,5% de la base imponible que es el presupuesto de PEM “Ejecución Material de la Obra” más el valor del suelo.

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AUTOR: AGUSTÍN JIMÉNEZ REY

ARQUITECTO TÉCNICO

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