Segregación Construcciones: Vivienda, Local, Nave, Edificio

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Segregación de Construcciones

División de Inmueble en 2 o más locales los cuales cumplen con las Normas que establece el P.G.O.U. del Municipio como Construcciones Independientes

Según esta definición nos puede venir la primera pregunta o duda, se puede dividir un Local, Vivienda, Nave o Edificio, si la división no respeta en su totalidad las Normas Urbanísticas del Ayuntamiento.

La respuesta sería que SI pero no es una Segregación, la división podrá hacerse de otras formas o con otra configuración legal, pero no haciendo una Segregación de Construcciones.

Es decir que si una propiedad nos la tenemos que repartir entre 3 personas pero según las Normas del Ayuntamiento no puede segregarse dicho inmueble en 3, entonces tendremos que buscar otras figuras legales, como puede ser una “División Horizontal” o un Proindiviso”. Estos los analizaremos en otros artículos.

Ahora aclarado este punto, a continuación veremos los distintos casos de Segregación de Construcciones que nos podemos encontrar, con sus características, trámites, proyectos y licencias.

Segregación Vivienda

Cuando tenemos una vivienda lo suficientemente amplia en superficie y la queremos dividir en 2 o más viviendas independientes. Es el caso más complicado, analicémoslo.

Si queremos Segregar una Vivienda en 2 lo primero que necesitaremos es de un Arquitecto que nos realice un proyecto de división de Vivienda.

Es el caso más complejo, ya que son muchos los factores que debemos tener en cuenta, son los siguientes:

  1. Ambas viviendas deben de seguir cumpliendo las condiciones de habitabilidad que establecen las Normas
  2. Al tratarse de una segregación los solares sobre los que se levante cada una de ellas deben de cumplir la Condición de Solar Mínimo que establezca el P.G.O.U. del Municipio. Si no se cumpliera este punto tendríamos que realizar una División de Viviendas por División Horizontal, que lo veremos en otro Artículo.
  3. Todas las viviendas que pretendamos Segregar deben tener los suministros básicos que se exigen; Agua, Luz, Desagüe, Telecomunicaciones, completamente independientes con sus propias acometidas y contadores.
  4. Para poder Segregarlas las Viviendas y que sean completamente independientes hay que procurar no dejar elementos constructivos, de instalaciones o servicios COMUNITARIOS, es decir que no tengan elementos comunes. Si los hubiese estos tendrán la consideración de SERVIDUMBRES.

Una vez tenemos claro que si podemos cumplir estos puntos veamos que documentación y pasos debemos seguir para hacer la Segregación de una Vivienda:

1º Toma de Datos

Los datos previos que necesitaremos para iniciar el proceso son:

  • Datos Actuales de la Vivienda: Son los que constan tanto en el Catastro como en la Escritura de la vivienda.
  • Datos Urbanísticos: Son los que nos establece el P.G.O.U. y nos indicarán todos los aspectos que deberemos respetar en la división que pretendemos hacer, Superficies mínimas, nº máximo de viviendas, frente de fachada…
  • Datos Varios: Como son el o los titulares actuales, calle y nº de policía, Todos aquellos datos de interés para luego indicarlos en el Proyecto.

2º Fase de Proyecto y Licencia Municipal:

Primero empezaremos con la medición exacta de la Vivienda, por si difiere de las superficies que hemos sacado del catastro o escritura.

  • Proyecto de Segregación de Vivienda: En 2 o más viviendas, debe de estar suscrito por un Arquitecto y visado por el Colegio Profesional. Realmente es un Proyecto de Obra , ya que para materializar la división tendremos que realizar Obras y al ser el destino el de vivienda, se considerará una Obra Mayor aunque las obras a realizar sean de poca importancia.
  • Certificado de Coordenadas Georreferenciales: De cada una de las viviendas, aquí tienes la explicación de lo que son y un modelo de Certificado de Coordenadas Georreferenciales
  • Solicitud Licencia Municipal de Segregación Vivienda: Con toda la documentación ya recopilada y el proyecto, procederemos a solicitar al Ayuntamiento la correspondiente Licencia Municipal de Obras para División de una Vivienda en 2 o más Viviendas.

3º Fase Escrituración y Registro de Segregación Vivienda

Con la Licencia Municipal de Segregación iremos a la Notaría donde procederemos a firmar ante el Notario la correspondiente declaración de obra Nueva de cada una de las viviendas resultantes. De forma que posteriormente en el Registro a cada una se le dará un nuevo nº de Finca, excepto a la Finca Matriz o Resto que será una de las viviendas de la división que seguirá teniendo el mismo nº de finca registral.

Tabién procederemos a notificar al Catastro de las alteraciones que estamos realizando y que se de una Referencia Catastral nueva a cada Vivienda resultante.

4ª Fase Ejecución:

Lo único que nos restará por hacer son las Obras para materializar la Segregación de la Vivienda.

Segregación Local

Para dividir un local original en 2 o más locales siempre debemos respetar las consideraciones del P.G.O.U. del Ayuntamiento.

El proceso es idéntica al caso anterior de vivienda, pero se simplifica en el aspecto del proyecto.

Para la Segregación de un Local solo es necesario realizar un Tabique o Muro medianero que separará ambos locales, por lo que normalmente no será necesario un Proyecto Visado como en el caso anterior.

Simplemente será necesaria una memoria con los planos del Estado Actual del Local y el Estado Propuesto de las segregaciones.

El resto del proceso es idéntico al anterior.

Segregación Nave

Cuando queremos dividir una Nave Industrial en 2 o más Naves de menor tamaño, deberemos consultar las Normas Urbanísticas del Planeamiento del Municipio.

Es el caso idéntico al del Local anterior.

Lo único que cambiará en la Segregación de una Nave son las Normas Municipales a respetar, que nos condicionarán la posible división.

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segregacion inmueble

Segregación Inmueble

En resumen la Segregación de cualquier inmueble siempre pasa por las mismas consideraciones a tener en cuenta y que las resumimos así:

  • Toma de datos: Lo más importante son las Normas Municipales que puede que nos imposibilite o dificulte la división que queremos realizar
  • Proyecto o Memoria: Dependerá de la Complejidad de las Obras que haya que realizar para materializar la Segregación del Inmueble.
  • Solicitud de Licencia Municipal de Segregación Inmueble: El Ayuntaiento debe de autorizar la segregación que pretendemos realizar
  • Certificado Coordenadas Georreferenciales: Es un documento imprescindible para Registrar cualquier alteración en un Inmueble
  • Escritura y Registro: Con la Licencia ya podemos elevar a escritura pública nuestra división e inscribirla en el Registro de la Propiedad
  • Obras: Toda Segregación de un Inmueble conlleva la realización de obras para materializar dicha división.

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AUTOR: AGUSTÍN JIMÉNEZ REY

ARQUITECTO TÉCNICO

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