Segregación de Fincas Rústicas o Urbanas: Terrenos, Parcelas o Solar

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Segregación de Fincas

División que se realiza sobre una finca matriz en 2 o más fincas resultantes ya sean de Naturaleza Rústica o Urbana. Este es el Gráfico y Esquema del antes y el después:

Esquema para Segregar una Finca:

  • Finca Matriz: Terreno, Parcela o Solar de partida ““ESTADO ACTUAL”
  • Fincas Resultantes: Cada una de las porciones que Segregamos de la Finca Matriz
  • Finca Resto: Resto de la Finca Matriz después de practicar las divisiones

ESTADO ACTUAL o FINCA MATRIZ =      FINCA Nº1 + FINCA Nº2 + FINCA Nº3 + …… + FINCA RESTO

Por lo tanto en una Segregación de Fincas siempre se parte de una situación previa que solemos denominarlo técnicamente “ESTADO ACTUAL” y una situación resultante o “ESTADO PROPUESTO”.

El ESTADO ACTUAL es siempre la Finca Matriz y el ESTADO PROPUESTO que son la suma de todas las divisiones y que siempre tiene que ser igual en superficie al área de la Finca Matriz.

Las Segregaciones de Fincas pueden darse tanto en las Parcelas de Naturaleza Urbana como en las Parcelas de Naturaleza Rústica. Aunque el concepto es el mismo que ya hemos explicado anteriormente para ambos casos los trámites en cada uno de ellos son muy distintos.

Ya hemos visto los términos y el concepto, así pues vamos a ver los 2 casos por separado con sus particularidades, trámites y costes aproximados:

Segregación de Finca Urbana

Son todas las divisiones que se realizan sobre terrenos de Naturaleza Urbana, es decir en Parcelas Calificadas como Urbanas en el Plan General de Ordenación Urbana (P.G.O.U.) del Municipio al que pertenecen.

Una Finca Urbana es la que tiene la consideración de Solar, por lo que solemos denominarla Segregación de Solar o también Segregación de Parcela

A la hora de realizar una Segregación en Parcela Urbana tendremos que tener en cuenta una serie de consideraciones que vamos a desarrollar a continuación y agrupamos en fases:

1º Fase Inicial o Toma de Datos:

Es el proceso que realizamos al principio, con la Toma de los Datos siguientes:

  • Datos de la Finca Matriz: Buscaremos o tomaremos los datos de; Superficie Registral que es la que consta en la Escritura de dicho Terreno, Superficie Catastral la que consta en la Sede del Catastro de la Parcela.
  • Datos de la Calificación y Clasificación Urbanística: Estos datos los extraeremos del P.G.O.U. del Municipio. La Calificación siempre será Urbano ya que estamos hablando de fincas Urbanas y la Clasificación ya puede ser muy variada, como, Residencial, Zona Verde, Dotacional, Industrial…
  • Datos Varios: Que son los datos de los titulares actuales, nombres de las calles adyacentes y nº de policía, Que divisiones se quieren o pretenden realizar, el porqué de las divisiones… En definitiva cualquier dato de interés que luego plasmaremos en el Proyecto y Solicitud.

2º Fase de Proyecto y Licencias:

Una vez que tenemos todos los datos anteriores debemos de realizar una Comprobación previa antes de empezar con el Proyecto de Segregación que es la Medición o Levantamiento Topográfico del Solar.

Con la medición exacta podremos constatar si hay discrepancias con las Superficies indicadas o en el Catastro o en la Escritura para reflejar la correcta en nuestro proyecto.

Si la medición exacta difiere de la Catastral y/o Registral, cuando lleguemos a la siguiente Fase habrá que reflejarlo o bien en la Notaría para que se inscriba la superficie de la Finca Matriz correcta. Y/O en la Sede del Catastro donde al inicio de esta fase rectificaremos los datos del catastro notificando los correctos que hemos tomado.

Y ahora ya si podemos empezar con el Proyecto de Segregación:

Redactaremos lo que denominamos Proyecto de Segregación aunque el término correcto sería Informe Técnico para Segregación, ya que se trata de un informe escrito al que acompañamos varios planos para explicar descriptivamente la Segregación de Finca Urbana que queremos realizar.

La documentación del Proyecto de Segregación será:

  • Memoria Descriptiva: Con los datos del Titular o Quien nos encarga el trabajo. La situación, lindes, superficies, datos catastrales y registrales y los datos reales de la Finca Matriz (y cualquier dato que consideremos de interés para definir correctamente el Solar). Condiciones urbanísticas de la Parcela y por último las Segregaciones de la Parcela que se pretenden, con sus superficies resultantes y comprobación de que cumplen las normas del P.G.O.U. del Ayuntamiento
  • Planos: Que como mínimo habrá un Plano de Emplazamiento y Situación, Plano del Plan General de la Zona en cuestión, Plano del Solar inicial o plano Topográfico, Plano de los Solares Resultantes. También se debe de incluir un plano de Replanteo de la Segregación de Parcelas resultantes.
  • Anexos y Fichas: Certificado de Coordenadas Georreferenciales, Ficha Catastral, Informe Urbanístico o Ficha Urbanística, Copia Simple de la Escritura, Reportaje Fotográfico y cualquier otro documento que consideremos importante.

Una vez tengamos el proyecto ya podemos ir al Ayuntamiento para Solicitar la Correspondiente Licencia de Segregación, que es:

Licencia de Segregación de Parcela: La solicitaremos al Ayuntamiento presentando por Registro de Entrada (de forma presencial o Telemáticamente) la siguiente documentación:

  • Proyecto de Segregación
  • DNI, NIE o NIF del Solicitante y poderes en caso de no ser el titular
  • Instancia General de la solicitud firmada por el titular
  • Justificante del Pago de la Tasa Municipal

3º Fase Notaria y Registro:

Una vez que el Ayuntamiento nos ha concedido la Licencia Municipal de Segregación ya podemos ir a la Notaría para modificar la Escritura de Propiedad, el Notario nos redactará y firmará las nuevas escrituras de cada Segregación de Parcelas realizada, con la descripción de cada una de ellas.

Posteriormente las presentaremos en el Registro de la Propiedad para Inscribirlas y que se le de un número de Finca a cada una de las nuevas fincas resultantes.

También tendremos que ir a la Sede regional del Catastro para notificar las alteraciones catastrales que hemos realizado y que se le de una Referencia Catastral nueva a cada solar resultante.

4ª Fase Ejecución:

Con todo lo anterior ya tendremos regularizada las Segregaciones de Fincas realizadas y aprobadas por el Ayuntamiento según el Proyecto de Segregación que presentamos.

Ahora solo nos queda, darle forma o ejecutar dichas Segregaciones de Parcelas en el terreno, marcando los nuevos lindes con Mojones o estacas e incluso es conveniente levantar las vallas que harán de separación entre ellas.

Segregación de Finca Rústica

Son también todas las divisiones que se realizan en la Parcela, pero a diferencia que el caso anterior, no es el plan general de Municipio el que ordena como hacerlo si no la Ley del Suelo No Urbanizable de la Comunidad Autónoma donde nos encontremos

Como en el caso anterior tenemos las mismas Fases pero con algunas diferencias o peculiaridades a realizar. Veamoslas:

Fase Inicial:

Realizaremos la misma Toma de Datos que en el caso anterior y las mismas comprobaciones

Fase de Proyecto, Autorizaciones Previas y Licencias:

Haremos el mismo tipo de proyecto que en el caso anterior, pero a diferencia la Segregación de una Finca Rústica no solo se le aplica el P.G.O.U. del Municipio sino también son de aplicación las siguientes Normas, que tendremos que tener en cuenta:

  • Ley 13/2015 de 24 de junio, sobre la Reforma de la Ley Hipotecaria Decreto de 8 de febrero de 1946. Ley de Catastro Inmobiliario, Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo.
  • Ley del Suelo de la Comunidad Autónoma que corresponda
  • Ley del Suelo 8/2007 de ámbito Estatal.
  • G.O.U.: Plan General de Ordenación Urbana o Normas Subsidiarias

Las Normas o Leyes que nos regulan las Segregación de Finca Rústica son bastantes restrictivas y solo se suelen conceder en unos casos muy concretos, que suelen ser los siguientes:

  • Se permite la Segregación de una Finca Rústica si es para agregarla a la finca colindante, siempre que la Finca Matriz resultante no quede por debajo de la Superficie Mínima Exigible.
  • Es permitida la Segregación de una Finca Rústica en el caso de que el Terreno Segregado se destine durante el año siguiente materializar un edificio de cualquier uso no agrario, pero previamente se obtenga la correspondiente licencia urbanística y acreditemos que se materializa la construcción.
  • Es posible la Segregación de una Finca Rústica si es como consecuencia del derecho de acceso a la propiedad o retracto, que establece la legislación de arrendamientos rústicos.
  • Un último caso sería por causa de una expropiación forzosa.

También de unas Comunidades Autonómicas a otras puede haber un mayor grado de control o requisitos para la Segregación de una Finca Rústica

Fase Notaria y Registro:

Una vez obtenida la Correspondiente licencia podremos proceder a Escriturar e inscribirlo en el Registro y Catastro.

Fase Ejecución:

Marcaremos los Lindes en el terreno y si corresponde ejecutaremos los vallados.

La principal diferencia de una Segregación de Finca Rústica está en el 2º punto que requiere de un mayor control y aplicación de normas y leyes más restrictivas. Es por eso que el plazo de consecución de las correspondientes licencias Urbanísticas se ralentiza mucho, llegando en ocasiones a costar más de un año.

Además el Silencio Administrativo para los casos de Segregación de Finca Rústica son Negativos.

Proyecto de Segregación

Para que el Ayuntamiento nos conceda la Licencia de Segregación necesitaremos de un Proyecto o Memoria de Segregación redactada por un Técnico

Para informarte puedes ponerte en contacto con nuestro Despacho Técnico, nos indicas tu caso e informamos de todos los pasos y costes que tendrás así como las Licencias, trámites, Proyectos y documentación necesaria en tu caso particular, todo ello sin compromiso alguno.

Nuestra Oficina Técnica te asesora en todo el proceso y realiza el Proyecto de Segregación que precises.

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Tienes a tú disposición nuestros Servicios Técnicos en todo el proceso, desde las mediciones o Levantamiento Topográfico inicial de tu finca, la preparación de los proyectos, solicitud de licencias correspondientes hasta acabar con la presentación de toda la documentación Notaría y Registro para su firma e inscripción. Una Gestión Integral que te ofrecemos de principio a fin para que no te preocupes de nada.

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Licencia de Segregación

Una Vez tengamos realizado el Proyecto de Segregación o memoria procederemos a presentarlo en el Ayuntamiento junto con la solicitud correspondiente para que se conceda la Licencia de Segregación

Una vez ya concedida dicha licencia ya podremos firmar la escritura ante Notario y inscribirla en el registro correspondiente

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Para cualquier tipo de consulta, nos puedes contactar en nuestra Oficina Técnica:

AUTOR: AGUSTÍN JIMÉNEZ REY

ARQUITECTO TÉCNICO