perito informe tecnico

Autor: Agustín Jiménez Rey

Fecha:

Informe Pericial de Inmuebles, Construcciones y Obras. Modelo en PDF

Informe Pericial

Documento emitido por un perito en el que expone conclusiones que como experto ha alcanzado tras un análisis e investigación de hechos y/o datos. Un Informe Pericial debe de tener las siguientes características:

  1. Imparcialidad
  2. Pericia
  3. Análisis
  4. Investigación
  5. Conclusión
  6. Firma del Perito Redactor

Todas estas características las analizaremos en el presente POST, para explicar cómo desarrollarlo correctamente.

En resumen, podemos afirmar que:

Un Informe Pericial debe dar respuestas al previo estudio hecho por un experto, con los medios y técnicas necesarios, y estar dentro de área de especialización del profesional que lo redacta

En este Apartado hemos dado respuesta a 2 preguntas que nos suelen venir, en primer lugar:

  • ¿Qué es un Informe Pericial?

Que ya ha quedado contestada y…

  • ¿Quién puede hacer un informe pericial?

Está segunda cuestión se sobre entiende por la descripción que se ha dado, ya que debe de ser un experto en el Objeto de la Pericia de que trata el Informe, en nuestro caso, al ser Obras y Construcciones estamos en que los Profesionales del Perito son:

  • Arquitectos
  • Arquitectos Técnicos
  • Ingenieros
  • Ingenieros Técnicos principalmente, ya que son los que tiene Conocimientos Técnicos al respecto.

Otras cuestiones que vamos a ir analizando a lo largo del POST son:

  • ¿Cuándo es Necesario un Informe Pericial?
  • ¿Cómo se elabora un informe pericial?
  • ¿Cuáles son las partes de un informe pericial?
  • ¿Qué diferencia hay entre informe pericial y dictamen pericial?

perito pericial¿Cuándo es Necesario un Informe Pericial?

En un desacuerdo con un tercero por un asunto o tema y por esa discrepancia tenemos perjuicios económicos que queremos reclamar. También cuando tenemos discrepancias con la valoración que nos hacen las Compañías Aseguradoras de la Indemnización que nos quiere dar un siniestro. Es entonces cuando surge la necesidad de que un Perito nos realice un peritaje lo más neutral posible, es decir un análisis de forma objetiva donde valora los perjuicios y constate que son reclamables a la otra parte.

Son múltiples los casos que se nos pueden dar por este tema y ser necesario el Informe Pericial, dentro del ámbito inmobiliario, vamos a analizar los más comunes y en los artículos de nuestro blog los desarrollamos y explicamos los pasos a dar, veamos a continuación estas situaciones:

Vicios Ocultos en un Inmueble informe pericial vicios ocultos Uno de los casos más comunes es cuando realizamos la compra de un inmueble creyendo que se encuentra en un estado constructivo óptimo.

Generalmente nos lo venden como completamente Rehabilitado y lo que han hecho es un arreglo superficial, es decir no han cambiado instalaciones o no han impermeabilizado muros o soleras. Por lo que al tiempo nos empiezan a salir las consecuencias de estos defectos, que en su día no se veían.

También se denominan Patologías por Vicios Ocultos.

Se debe de realizar una Valoración de Daños o valoración económica.

Se necesita de un Técnico con las Máximas Experiencias para detectar los indicios de Vicios Ocultos.

Defectos de Construcción en un Inmueble informe pericial defectos inmuebles Es uno de los casos más comunes cuando compramos un inmueble.

En muchos casos nos lo venden como completamente Rehabilitado y lo que han hecho es un lavado superficial, es decir no han cambiado instalaciones o no han impermeabilizado muros o soleras. Por lo que al tiempo nos empiezan a salir las consecuencias de estos defectos, que en su día no se veían.

También se denominan Patologías por Vicios Ocultos.

Se debe de realizar una Valoración de Daños o valoración económica.

Se necesita de un Técnico con las Máximas Experiencias para detectar los indicios de Vicios Ocultos.

Acabados o Calidades Inferiores a las Pactadas calidades inferiores Cuando un Constructor nos pretende engañar, para obtener un mayor beneficio, a costa de restar calidad en los materiales que debe de colocarnos en nuestro inmueble.

Necesitaremos de un Técnico que determine el valor de ese perjuicio.

Aquí además se debe de valorar no solo la diferencia de precio entre el material que se coloca y el que se debería haber colocado, sino también el posible infravalor del inmueble.

El Informe nos servirá de Prueba

Abandono de Obra u Obra a Mitad abandono obra Cuando un Constructor abandona la Obra, surge el problema de la liquidación de obra, lo cual no suele ser sencillo.

No solo hay que valorar la Obra ejecutada, sino también puede que el constructor tenga derecho a que se le pague el Lucro Cesante de la obra no realizada, si el abandono es causado por el Promotor.

Para ello necesitaremos de un Informe Pericial de Parte para demostrar los Daños y Perjuicios ocasionados

Superficies construidas menor que las compradas discrepancias superficies Aunque es un tema menos común, pero puede ocurrir que se nos venda un inmueble con menos metros cuadrados de los que firmamos en contrato.

Esto ocurre sobre todo en Obra Nueva porque el solar era más reducido en la realidad que en el proyecto. Por eso en la actualidad se pide el Certificado de Concordancia Geométrica, para evitar este problema, que lo debe de firmar el Arquitecto.

Precios Contradictorios precios contradictorios Cuando un Constructor y Promotor no se ponen de acuerdo en los precios de determinadas partidas de obra, que se han ejecutado, pero estaban fuera de contrato, se hace necesaria la intervención de un Técnico que valore estos trabajos de una forma imparcial, ya que el Promotor y Constructor no llegarán a un acuerdo.

Estos casos suelen acabar siempre en los Tribunales de Justicia al no llegarse a Acuerdos Amistosos por la Vía Extrajudicial.

Modelo Informe Pericial “PDF”

No hay una estructura ni existe un formulario tipo que esté definida legalmente, por lo que para redactarlo nos deberemos de fijar en los aspectos que debe de contener y así diseñar unas pautas a seguir para su presentación ante un tribunal.

Esto nos tiene que quedar claro, el Informe Pericial de un Inmueble, lo presentaremos ante un Tribunal que no es experto sobre el tema, por lo que es conveniente no abusar de terminología técnica, más allá de lo necesario para la redacción del Informe.

Cualquier Modelo de Informes Periciales debe de contener estas 3 cualidades o atributos:

  • Preciso: Debe de enumerar los hechos o circunstancias con un orden lógico, dependiendo de que estemos hablando, podemos realizar un listado de Patologías Observadas dividido por zona, o exponer con un orden cronológico el resultado del estado de ruina de un edificio o los hechos que pudieron desencadenar un derrumbe de un edificio.
  • Sencillo: y comprensible, por lo que es importante que el Informe Pericial del Inmueble este bien estructurado, con un lenguaje lo más comprensible posible y con los términos técnicos precisos y bien explicados. En resumen, que un neófito del tema lo entienda perfectamente. Por ende, debemos explicar toda la terminología técnica que utilicemos.
  • Conciso: Evitar párrafos excesivamente largos y sobre todo ser objetivo. La objetividad es fundamental para que el Informe Técnico sea creíble, una falta de objetividad puede provocar que un informe se deseche o no se tenga en cuenta. Las páginas deben de estar numeradas, mejor hacerlo a una sola cara al igual que toda la documentación anexa. En resumen “lo breve y bueno 2 veces bueno”.

Estos 3 Puntos nos da una Idea clara de los Requisitos Informe Pericial, cómo se elabora y cuáles son las partes que debe de contener, dando así respuesta a las otras 2 preguntas que teníamos al inicio:

  • ¿Cómo se elabora un informe pericial?
  • ¿Cuáles son las partes de un informe pericial?

No obstantes las ampliamos en el siguiente apartado. Este podría ser un modelo tipo o Ejemplo de Informe Pericial sobre defectos constructivos en la reforma de una vivienda.

contenido informe pericialPartes y Contenido del Informe Pericial

Aunque tanto el contenido de un informe como sus partes dependerá del tipo de informe, podemos mostrar un modelo tipo que podemos acoplar a cada caso en particular. Como podemos ver en el PDF adjunto el informe lo esquematizamos de la siguiente manera:

ANTECEDENTES

Son los datos de todos los agentes intervinientes, el técnico redactor del informe, el propietario y cualquier otro que pudiera intervenir en el encargo que se nos hace.

FUNDAMENTOS

En este apartado realizamos una descripción general de la inspección que habremos hecho al inmueble, con lo que observamos, sin entrar en valoraciones de ningún tipo. también podemos indicar aquellos documentos que se nos haya proporcionado relacionados con el informe, (escritura, catastro, contratos…)

  • Valoraciones técnicas

Ya desde un punto de vista técnico, procederemos a enumerar por un orden lógico los defectos y patologías encontrados en la inspección y análisis anterior,. y su origen o causa.

  • Conclusiones

El objetivo del dictamen pericial es confirmar de forma segura el origen o causa de los daños, así como su reparación recomendada. anexar

  • Reportaje fotográfico

Se puede afirmar que es obligatorio incorporar al informe un anexo fotográfico que documente lo expuesto en el apartado de “valoraciones  técnicas”.

  • Medición y presupuesto

Si el informe que estamos realizando requiere de un cálculo de costes, deberemos añadir una medición de cada trabajo que hay que hacer para subsanar las deficiecias que hayamos detectado en nuestro inmueble. posteriormente aplicándole a cada partida un precio obteniendo así el presupuesto total. no olvidemos de incluir, licencias, permisos, proyectos e impuestos como el iva.

  • Anexos del informe pericial

Al final podemos incluir toda la documentación que se nos ha aportado o hemos buscado para poder redactar el informe pericial del inmueble en cuestión.

Todo esto nos indica lo “Qué debe contener un informe pericial” y “Cómo hacer un informe pericial”. Vamos a ver a continuación los Tipos y Características que deben tener, sobre todo si lo queremos presentar como Prueba Testimonial en un Enjuiciamiento Civil.

Tipos de Informe Pericial

Aunque un informe siempre debe de ser objetivo y plasmar los aspectos sobre lo que se está analizando, los podemos dividir en 2 tipos distintos que son:

  • Informe Pericial de Parte
  • Informe Pericial Judicial

Vamos a ver cuáles son las peculiaridades de cada uno de ellos y como se debe de enfocar en cada caso:

Informe Pericial de Parte

El Informe de Parte es el que nos encarga un cliente para una demanda, por lo que puede ser de 2 tipos distintos, dependiendo de que Parte nos haga el encargo:

La Parte Actuante o la que inicia la Demanda, por lo que será para iniciar una demanda por daños, vicios ocultos, incumplimientos… o cualquier otro daño o problema que haya tenido en un Inmueble y por ende necesita de un Informe Pericial de esos daños en su Construcción, Reforma u Obra, para entregárselo a su Abogado que lo utilizará como Base de la Demanda.

Por eso es importante que el Informe Pericial de Parte este bien esquematizado y redactado, eso simplificara el trabajo del abogado y dará más consistencia a la demanda y por lo tanto más posibilidades de éxito en el juicio. En ocasiones, no se trata de lo que se dice sino “Cómo se Dice” para que sea claro y conciso sobre el asunto que trata.

También puede ser que el informe nos lo encargue la parte Demandada para defenderse de la acusación, en este caso el enfoque del informe deberá ser distinto, ya que nos basaremos en el informe que ha realizado la parte contraria para analizarlo, y revisarlo y detectar errores, con los cuales podremos desacreditar el informe contrario. Normalmente en este caso se suelen llevar 2 pautas distintas en el Informe Pericial del Inmueble, que son:

  • Analizar el informe contrario para detectar errores y desacreditarlo
  • Analizar los daños para ver si podemos llegar a unas conclusiones distintas a las del otro informe que exculpen a nuestro cliente

Informe Pericial Judicial

En este caso el Informe Judicial es encargado por el juez, los motivos de este encargo suelen ser 2 distintos:

Cuando los informes de cada una de las partes se contradigan, será necesario el Dictamen Pericial de un Perito Tercero imparcial (que no es nombrado por ninguna de las 2 partes sino por el juez), que clarifique los hechos y dictaminen al respecto, para ayudar al juez en su sentencia.

Si no hay informes de Parte presentados, entonces serán necesarios los conocimientos técnicos específicos de un experto que de a conocer o apreciar los hechos y circunstancias determinantes para el proceso. Su Informe Pericial del Inmueble será un elemento de prueba en el juicio, por lo que pesará mucho en la sentencia judicial.

En cualquiera de los 2 casos su objeto es establecer la verdad y solventar sobre las cuestiones técnicas que se nos planteen.

características informe

Características de un Informe Pericial

En el informe pericial, el perito habrá de extraer unas conclusiones a través del estudio exacto y pormenorizado de los indicadores a analizar, basando dichas conclusiones en un razonamiento objetivo derivado del propio estudio. Las Características de un Informe Pericial, como hemos comentado al inicio del artículo son 5, pasamos a analizarlas:

  1. Imparcialidad: De ello dependerá la credibilidad del informe, aunque estemos hablando de un Informe Pericial de Parte debemos ser imparciales en todo lo que es el informe, ya que el informe acabará no siendo creíble y por lo tanto tampoco tendría ninguna validez.

Debemos pensar en que nosotros no somos los abogados, por lo que la labor de defender al cliente y ver que enfoque le da al juicio corresponde al abogado, no a nosotros.

  1. Pericia: Si no sabemos lo suficiente sobre el tema que estamos hablando, no tiene sentido hablar de Informe Pericial y por lo tanto no tiene sentido el mismo. Es obvio que contra mayor sea nuestra experiencia y conocimientos teóricos sobre un tema mayor será la validez en un Juicio de nuestro Dictamen.

Además, cuando se contrata a un técnico, es justo por eso, por la pericia que tenga en ese asunto o área técnica.

  1. Análisis: Antes de emitir nuestro Dictamen deberemos realizar un análisis del inmueble en cuestión, cuanto más exhaustivo y más profundicemos en el tema, mayor será su credibilidad. El análisis es imprescindible para un buen Informe Pericial de un Inmueble, Construcción u Obra.
  2. Investigación: No todo está visible, cuando de patologías en construcciones o inmuebles se refiere, en la mayoría de los casos necesitaremos indagar sobre el problema de formas distintas dependiendo la causa que busquemos; humedades, grietas, olores, instalaciones defectuosas…

En definitiva, necesitaremos realizar, en muchas ocasiones, Catas para visualizar los elementos ocultos.

  1. Conclusión: Es el encargo en sí que se nos realiza, el hecho de emitir una Conclusión Final o Dictamen Pericial, como expertos en el tema.

Informe Pericial Precio Online

El Presupuesto varía en función de de la complicación que tenga el asunto que se analiza, es decir en función de los siguientes parámetros:

  1. Tiempo de Dedicación del Perito
  2. Dificultad del Problema
  3. Responsabilidad del Trabajo

En función de estos parámetros nos condicionará los Precios de Informes Periciales, es decir los Honorarios del Perito para el trabajo en cuestión

No obstante, si necesitas de un Presupuesto para tu Informe Pericial, lo puedes obtener Online indicándonos por el Chat de la Página el asunto que se trata, con una breve descripción y te contestamos lo más rápido posible indicándote el presupuesto al respecto.

Esperando que todo lo dicho les ayude a entender y como se hace un Informe Pericial, le recordamos que para cualquier consulta o presupuesto acerca de nuestros Servicios Técnicos nos puede contactar sin compromiso. En nuestra temática del Blog, de Informe Técnico Encontrará más información sobre distintos casos de Informes Periciales en Construcciones e Inmuebles. También hay un caso muy particular de informes que son las Servidumbres Aquí encontrarás explicadas todas ellas de forma detallada por si tienes cualquier duda al respecto.

Para aclaraciones pueden localizarnos en nuestra Oficina Técnica por:
WhatsApp: 662612370
Mail: [email protected]
Móvil: 658987206

AUTOR: AGUSTIN JIMENEZ REY
ARQUITECTO TÉCNICO