Proyectos Inmobiliarios y sus Desarrollos Inmobiliarios

Proyectos Inmobiliarios

Como despacho de Arquitectura e Ingeniería nos encargamos de todo el proceso desde la idea inicial hasta el completo desarrollo de todo tipo de Promociones Inmobiliarias.

Proyectos Inmobiliarios Pequeños Autopromociones

Cuando pensamos en hacer una vivienda unifamiliar para nuestro propio uso. Sea una casa de pueblo adosada o un Chalet en el campo o en una urbanización.

Es conveniente contactar con un Técnico cualificado que nos asesore y guie en todo el proceso de principio a fin.

Empezando por los proyectos, las tramitaciones de licencias, La contratación y gestión de la obra y finalmente todos los trámites administrativos de escrituración y registro.

Proyectos Inmobiliarios Medianos Promociones Inmobiliarias

Del tipo de Bloques o Edificios ya sea en altura o en Hilera como la tipología adosadas.

Con soluciones para viviendas y residenciales en general. Pequeños y medianos centros comerciales, Industriales, Pabellones o polideportivos.

Tenemos las mejores soluciones para tus propuestas inmobiliarias. Somos una Plataforma con Arquitectos e Ingenieros.

Proyectos Inmobiliarios Grandes Complejos Inmobiliarios

Pueden ser Complejos residenciales u Hoteleros, Comerciales o Industriales, Complejos deportivos o de ocio.

Además de sus obras de urbanización si son necesarias. Ya sea en régimen de promoción Privada, Promoción Pública o régimen de Cooperativa.

Hacemos la gestión en cualquiera de sus fases. Desde los Estudios Previos y el Proyecto Inmobiliario, hasta se es necesario su desarrollo, con los trámites administrativos de licencias, financiación, comercialización y ventas hasta la gestión de la Obra.

Fases de un Proyecto Inmobiliario

Para un completo Desarrollo Inmobiliario es fundamental conocer sus fases y peculiaridades que puede tener de unos proyectos a otros.

Aunque no es lo mismo una Autopromoción que una promoción de varias viviendas, si que las fases por las que hay que pasar son las mismas, lo que diferencia unos Proyectos Inmobiliarios de otros es la duración de cada una de estas etapas.

En lo que si se diferencia principalmente una Autopromoción o promoción pequeña de otra de mayor envergadura es el la fase de comercialización.

Pero vamos a ver cada una de ellas y comentamos las peculiaridades que podamos ir encontrándonos.

Las Fases de un Proyecto Inmobiliario las vamos a dividir en 4, en cada una de ellas se realizarán una serie de trabajos que dependiendo del tipo de promoción, sobre todo en cuanto a su mayor o menor envergadura, serán o no necesarias.

Vamos a ir comentando cada trabajo a desarrollar, aunque en artículos posteriores ampliaremos la información sobre ellas.

Fase de Estudio de Viabilidad o Anteproyecto

En esta primera fase la dividimos en 2 etapas que son:

1. Recopilación de Datos Urbanísticos: Tanto sobre la Parcela en cuestión como del proyecto que pretendemos realizar. Se trata de información Urbanística sobre el planeamiento Municipal, así como de las Normas y Leyes que puedan afectar a nuestro proyecto.
2. Viabilidad del Proyecto: Se realiza un primer encaje rápido del proyecto, que solemos denominar Anteproyecto, sobre el cual podemos hacer una estimación de costes y por lo tanto un Estudio de Viabilidad del Proyecto en general.

Incluso si se trata de una Promoción Inmobiliaria se hará un estudio de la Demanda de ese tipo de inmuebles que se pretenden sacar a la venta. Estableciendo lo que se denomina el Cash-Flow de la promoción (los ingresos y gastos que tendremos de principio a fin, flujo de caja).

Este segundo punto en una Autopromoción o pequeña promoción para uso propio es menos importante o más sencilla, pero siempre es conveniente realizarla para no llevarnos a engaño sobre el coste total de la obra.

En este cuadro resumimos todos los pasos a dar en cada una de las 2 etapas de esta Fase de Estudio de Viabilidad o Anteproyecto:

• Certificado Urbanístico: Lo Solicitamos al Ayuntamiento
  • Tiempo: Entorno a 1 mes
• Informe Suministros de la Parcela: Lo solicitamos a cada una de las Compañías de Luz, Agua, Gas, Saneamiento Y Telecomunicaciones y cualquier otra que podamos necesitar
  • Tiempo: Sobre 15 Días (se puede hacer al mismo tiempo que se hace el anterior)
• Medición de la Parcela: Cualquier Técnico o Topografo si tiene mucha dificultad o es muy grande
  • Tiempo: Menos de 1 semana
• Inspección del Solar Visual: Cualquier Técnico
  • Tiempo: 1 Día
• Estudio Geotécnico del Solar: Geólogo o Empresa Geotecnia
  • Tiempo: 1 a 2 semanas
• Proyecto Básico y de Ejecución: Arquitecto o Ingeniero
  • Tiempo: 1 Mes (una vez que ya se tienen todos los datos anteriores)

Viabilidad del Proyecto

• Estudio de Costes: Cualquier Técnico
  • Tiempo: 5 Días (una vez tenemos todos los datos anteriores)
• Estudio de Mercado: Cualquier Técnico con Experiencia
  • Tiempo: 1 Mes o menos según el tamaño de la Promoción
• Cash-Flow o Viabilidad del Proyecto: Cualquier Técnico con Experiencia
  • Tiempo: 1 Día Cuando tenemos los 2 anteriores ya hechos
• Aprobación de la Financiación: La entidad de Crédito o Bancaria
  • Tiempo: 2 Semanas
• Contratación de los Técnicos que llevarán la Dirección y control de obra: Arquitecto, Arquitecto Técnico, Ingeniero o Ingeniero Técnico. Depende del tipo de proyecto
  • Tiempo: 5 Día (Una vez sabemos que la promoción en Viable y la vamos a llevar a delante
• Compra o Reserva del Solar: Promotor, Notaría y Registro y entidad Financiera (si lo hacemos con préstamo)
  • Tiempo: 2 Semanas (Si no lo habíamos adquirido)

Una vez acabada esta primera fase y vemos que el proyecto es viable, podemos pasar a la 2ª.

Fase Preparatoria a la Construcción

Dentro de las 4 Fases de un Proyecto Inmobiliario está es la más importante, ya que en está vamos a realizar todos los preparativos necesarios para poder iniciar la Construcción de nuestra Obra.

Por lo tanto si no hemos hechos todos los trabajos previos bien, cuando empecemos las Obras nos encontraremos con multitud de problemas que nos ralentizarán el desarrollo de las Obras y por ende nos pueden ocasionar desviaciones en nuestro presupuesto.

Como en nuestro Desarrollo Inmobiliario esto no querremos que nos ocurra vamos a analizar cuáles son los trabajos a desempeñar en esta fase:

• Solicitud Licencia Obras: Ayuntamiento
  • Tiempo: Entre 6 meses a 1 año
• Inicio de Publicidad, Comercialización y Ventas de la Promoción: Promotor e Inmobiliaria (si el destino de la promoción es la venta)
  • Tiempo: Hasta la Finalización de la Construcción
• Solicitud Licencia de Cala: Para realizar Acometidas
  • Tiempo: 1 Mes
• Licencia Ocupación Vial Público: Ayuntamiento
  • Tiempo: 1 Mes
• Tasación y Préstamo Hipotecario: Banco, Técnico, Notaria Y Registro
  • Tiempo: 2 Meses
• Constitución de la Declaración Obra Nueva En Construcción: Promotor, Notaria, Gestora Y Registro De La Propiedad
  • Tiempo: 1 Mes (una vez tenemos la Licencia de Obras)
• Notificación De Inicio De Obras: Promotor y Ayuntamiento
  • Tiempo: 1 Día
• Aviso Previo del Promotor de Próximo Inicio de Obras en Delegación de Trabajo: Promotor, Inspección de Trabajo
  • Tiempo: 1 Día (Hay que hacerlo 1 mes antes de iniciar la Obra y darle una copia al Constructor)
• Colocar un Cartel Anunciador de la Construcción: Promotor
  • Tiempo: 1 Día (antes de empezar la obra)
• Recopilar Presupuestos de la Obra de Empresas de Construcción: Promotor y Constructor
  • Tiempo: 3 Semanas
• Contratación de otros Agentes Intervinientes en la Obra: Promotor. Según el tipo de Obra hará falta determinadas empresas de Control, que tendremos que contratar
  • Tiempo: Durante la duración de la Construcción
• Contratación de Seguros necesarios para la Obra: Promotor. Seguro Decenal de la Obra y Seguro de R.C. de Promotor como mínimo estos 2
  • Tiempo: 2 Semanas

Una vez acabada la Fase de Preparatoria a la Construcción ya estaremos listos para iniciar las Obras sin más dilación.

Fase de Construcción

Es la que siempre estamos esperando llegar, lo que es la Ejecución propiamente dicha de lo que hasta la fecha es solo un Proyecto Inmobiliario en un papel, queremos llevarlo a la realidad.

Ya hemos terminado todos los trabajos anteriores, por lo que estamos preparados para empezar esta nueva etapa, con todas las garantías y sin problemas.

A parte de lo que es la Obra puramente dicha en la Fase de Construcción tendremos estos otros trabajos a realizar:

• Redacción y Firma del Contrato de Obra: Constructor, Promotor y Dirección Facultativa
  • Tiempo: 1 Semana (Es conveniente que el contrato lo redacte un Abogado)
• Acta de Replanteo: Promotor, Constructor, Dirección Técnica de la Obra (incluso Ayuntamiento para Tira de Cuerdas o Alineaciones)
  • Tiempo: 1 Día
• Colocación de Acometidas provisionales Ejecución de obra: Constructor
  • Tiempo: 1 Mes
• Construcción: Constructor
  • Tiempo: De 1 a 2 Años (o incluso más dependiendo del volumen de obra y la urgencia que tengamos)
• Dirección Técnica de la Obra: Técnicos
  • Tiempo: Durante la Construcción
• Certificaciones y Tasaciones: Técnicos
  • Tiempo: Durante la Construcción. 1 Vez al Mes (Final de mes)
• Proyecto Final de Obra: Arquitecto o Ingeniero
  • Tiempo: 2 Semanas (una vez finalizada la obra)
• Certificación Final De Obra: Arquitecto Y Arquitecto Técnico
  • Tiempo: 1 Día
• Acta de Recepción Provisional de la Obra: Promotor, Constructor, Arquitecto Y Arquitecto Técnico
  • Tiempo: 1 Día

Hasta aquí habremos conseguido acabar la Obra y ya solo nos resta la realización de los trabajos finales o trabajos administrativos, veamos cuales son:

Fase de Legalización

O regularización de toda la Obra ya realizada, es una fase meramente administrativa, que si a lo largo de toda nuestra obra hemos ido recopilando bien toda la información, no tendremos ningún problema y nos será rápida esta fase, sino se nos puede atragantar y dilatar bastante.

Vamos a terminar con las Fases de un Proyecto Inmobiliario viendo que trabajos nos faltan aquí en esta Fase de Legalización.

• Declaración Obra Nueva Terminada: Promotor, Arquitecto, Notaria, Registro
  • Tiempo: 1 Semana
• Alta Catastro: Sede del Catastro
  • Tiempo: 1 Día
• Licencia De Primera Ocupación: Ayuntamiento
  • Tiempo: 15 Días
• Alta Suministros: Compañías Suministradoras y Promotor
  • Tiempo: 1 Mes

Y con todo esto ya tendremos todo el Desarrollo Inmobiliario terminado y nuestra promoción lista para ser utilizada para el fin que se proyectó.

Hasta aquí hemos visto en general lo que son Proyectos Inmobiliarios y en líneas generales los Desarrollos Inmobiliarios.

A continuación pasamos a indicarte los enlaces a cada tipo en particular de Desarrollos Inmobiliarios que nos podemos encontrar o tener donde los iremos ampliando con más detalle para una mejor comprensión.

Desarrollos Inmobiliarios

Es la Gestión integral de una Promoción desde sus inicios o estudios previos y de Viabilidad hasta la completa finalización del Proyecto dentro de los plazos preestablecidos y los costes que se proveyeron.

Así a continuación pasamos a hacer una división en 6 tipos distintos de Desarrollos Inmobiliarios que podemos tener, que son los siguientes:

Desarrollos Inmobiliarios de Vivienda y Residenciales

Todo lo referente a viviendas unifamiliares, Plurifamiliares, Hoteles, Residencias… en definitiva todo lo que es Soluciones Habitacionales.

Dentro de lo que es este uso englobamos todos los tipos cuyo destino principal es la de vivienda, las cuales pueden ser :

• Desarrollos Inmobiliarios Residencial Unifamiliar: Es decir una vivienda realizada en una parcela propia, pueden ser de 2 tipos Aisladas o más comúnmente conocidas como Chalets o Adosadas tipo casa de pueblo o pareado.
• Desarrollos Inmobiliarios Residencial Plurifamiliar: Este caso son las viviendas construidas en bloque tanto horizontalmente serian viviendas adosadas como verticalmente o fincas. Ambas tienen en común que todas las viviendas que la componen están edificadas sobre una única parcela o solar el cual esta dividido en División Horizontal con una cuota de participación por cada vivienda. Si la División Horizontal no se encontrara realizada o definida, entonces estaríamos ante el caso de un Proindiviso.

Estos 2 casos son los que nos podemos encontrar para lo que serían viviendas y que iremos ampliando en los sucesivos Artículos que vayamos introduciendo, además de los sistemas constructivos, diseños, Costes…

También podemos encontrarnos el Uso Residencial no Permanente que serían todos los destinados a hospedaje temporal de personas, es decir, hostales, hoteles, residencias…

Todas estas y otras cuestiones relacionadas las iremos comentando en los artículos siguientes. En este apartado te dejamos los títulos y descripción sobre el Desarrollos Inmobiliarios de Vivienda y Residenciales.

También esperamos tus opiniones y comentarios que nos ayudaran a enriquecer el conocimiento sobre el tema.

Otro tipo cada vez más común son los edificios de Uso Comercial o de Ocio. También incluimos en este grupo lo que sería edificios Administrativos, Docentes, Oficinas y Hospitalario.

Puede tener uno de los dos usos en exclusiva o se pueden compatibilizar ambos usos en el mismo edificio, en cuyo caso se suelen dividir por plantas.

También incluiremos en estos artículos otros Usos que suelen estar relacionados o usan elementos y técnicas constructivas muy similares, en resumen son los siguientes usos:

• Uso Comercial
• Uso Oficinas
• Uso Administrativo
• Uso Docente
• Uso Hospitalario

En estos Desarrollos Inmobiliarios de Centros Comerciales y de Ocio iremos comentando sus peculiaridades o principales Instalaciones con que suelen contar, los procesos constructivos que se utilizan así como los sistemas estructurales elegidos normalmente y las tipologías de fachadas que se suelen ejecutar.

Esperamos igualmente todas las aportaciones que quieras realizarnos al respecto sobre el tema.

Desarrollos Inmobiliarios Industriales

Es la típica tipología de naves Industriales que nos solemos encontrar. Suelen haber tres tipos principales, los cuales son:

• Naves aisladas: Suelen ser de gran superficie y se suelen usar en industria pesada, logística y almacenamiento o para usos Agrícolas y Ganaderas principalmente.
• Naves Adosadas con Estructura Independiente: Es decir que cada nave realmente es independiente de la que tiene a su lado en cuanto a estructura y cerramientos. Suelen ser naves para Uso Industrial de gran tamaño por lo general.
• Naves Adosadas con Estructura común: Estos casos también se les conoce con el nombre de Naves Nido, las estructuras de todas las naves es común y posteriormente se van dividiendo según necesidades por lo que las divisorias también son comunes para las naves que están contiguas.

En los Desarrollos Inmobiliarios Industriales no solo incluimos las Actividades Industriales sino también las Agrícolas y Ganaderas y las naves para Uso Almacén o Logístico.

Ya que al fin y al cabo los sistemas constructivos de todas ellas son los mismos en cuanto a lo que es estructura, cubierta y cerramientos.

Lo que las diferenciará son las instalaciones que posteriormente tengan en su interior.

Así que tendremos los siguientes Usos:

• Uso Industrial
• Uso Agrícola
• Uso Ganadero
• Uso Almacén
• Uso Logístico

En los Artículos iremos comentando todos los casos con que podemos encontrarnos en los Desarrollos Inmobiliarios Industriales así como sus soluciones constructivas, plazos de ejecución, presupuestos y otros factores importantes relacionados con este uso.

Nos podéis enviar todas vuestras consultas u opiniones que deseéis.

Desarrollos Inmobiliarios Centros Deportivos

Cada vez son más numerosos en el entorno que nos rodea por eso merecen un tratamiento a parte de todas las anteriores.

Además los sistemas constructivos utilizados son muy específicos para este uso.

Todas las Desarrollos Inmobiliarios Centros Deportivos e incluiremos aquí los centros de ocio, deben de responder a los siguientes requisitos fundamentales:

• Seguridad
• Durabilidad
• Posibilidad de adaptarse a usos similares sin ejecución de obras
• Accesibilidad universal

Estos puntos y otros también importantes los iremos desarrollando en futuros POST.

Tus sugerencias, comentarios u opiniones nos la podéis hacer llegar por email.

Desarrollos Inmobiliarios Urbanización

Siempre que pensamos en una Nueva Obra, pensamos en un edificio, pero olvidamos que antes de poder edificar necesitamos que el solar tenga lo que la Ley suele definir como Consideración de Solar Edificable o Apto para Edificar .

Es decir toda la zona debe de encontrarse correctamente Urbanizada.

Por ello que la Desarrollos Inmobiliarios Urbanización es tan importante o más como cualquier otra Nueva Construcción y en los Artículos que iremos publicando esperamos ir definiendo todos los elementos que nos podemos encontrar en una urbanización.

Tus aportaciones al respecto las consideramos muy útiles y enriquecedoras.

Desarrollos Inmobiliarios de Usos Varios

Ya por último iremos incorporando en este apartado todos aquellos edificios que nos podemos encontrar que no suelen ser muy comunes o numerosos, como pueden ser Edificios de Uso Funerario, Uso Religioso, Estaciones de muy variada índole .

Iremos completando con más artículos estos Desarrollos Inmobiliarios de Usos Varios para lo cual esperamos tus aportaciones, opiniones o experiencias que nos quieras hacer llegar al respecto.

Gestión Inmobiliaria

Ya para finalizar tendríamos lo que es la parte más administrativa de todo lo que son los Proyectos Inmobiliarios que hemos comentado hasta aquí.

Esta parte que la denominamos la Gestión Administrativa la vamos a dividir en 2 que se corresponde con la Parte más Técnica que es la que suelen desarrollar las Oficinas Técnicas y la parte Comercial o más comúnmente denominada Inmobiliaria.

Así que tenemos estas 2 partes que iremos desarrollando en sus correspondientes Subtemáticas con los Artículos que os indicamos a continuación:

Gestión Inmobiliaria Project Management

Es la parte que desarrollamos como Oficina Técnica, para la cual es necesario el conocimiento técnico de un equipo multidisciplinar de técnicos unido siempre a la experiencia.

Nuestro despacho aúna perfectamente estas 2 fuerzas para conseguir una Gestión Inmobiliaria Project Management y así conseguimos poder plantear correctamente todos nuestros proyectos de principio a fin.

También se suele denominar Gestión de Proyectos Inmobiliarios, en estos LINKs que os dejamos a continuación incluimos los contenidos que iremos desarrollando en posteriores Artículos.

Gestión Inmobiliaria como Inmobiliaria

Es la parte Comercial, lo que son las ventas junto con la publicidad de nuestra Promoción. Es una tarea meramente administrativa y la que hace de nexo entre el Comprador y la Promotora.

Es una parte importante ya que sin una buena comercialización nuestra promoción no llegaría a buen fin. Por lo que es importante que esta se desarrolle con la base de unos buenos estudios previos que hayan dado luz verde a la viabilidad. De esta manera no tendremos sustos durante todo el transcurso de la promoción.

Aquí os dejamos los LINKs a esta Subtemática y los artículos al respecto donde podremos ampliar las dudas que nos puedan surgir y ver que tácticas de venta podemos utilizar en función del tipo de promoción a vender. De esta manera podremos realizar una correcta Gestión Inmobiliaria como Inmobiliaria

Puedes encontrar más información de Proyectos Inmobiliarios y Gestión Inmobiliaria que no tengas en los Artículos publicados contactándonos a nuestra Oficina de Arquitectura e Ingeniería, ponemos a tu disposición nuestro:

• Correo electrónico de info@esarco.es
• Whats-App o Móvil el 662612370

Arquitectos e Ingenieros a su servicio en la Gestión Integral de TUS IDEAS. Las cuales plasmamos en los Proyectos Inmobiliarios para los posteriores Desarrollos Inmobiliarios de los mismos.

Consiguiendo un completo Desarrollo Inmobiliario desde principio a fin. Diseñamos, Calculamos, Proyectamos, Tramitamos Licencias y permisos de obras y Construimos.

Todo lo que sería el proceso de principio a fin como Project Management o Gestores de Proyectos Inmobiliarios.

La unión de nuestra dilatada experiencia junto con lo que es un equipo multidisciplinar de Arquitectos e Ingenieros, nos hace posible el llevar a cabo todo tipo de trabajos que se nos proponga y encargue, como pueden ser:

• Proyectos y Obras Residenciales
• Proyectos y Obras Comercial y Oficinas
• Proyectos y Obras Industrial
• Proyectos y Obras Deportivo y de Ocio
• Proyectos y Obras Urbanización
• Proyectos y Obras Otros Usos

Sea cual sea la construcción que queramos realizar, siempre necesitaremos dar los mismos pasos, desde los Proyectos y Gestión de las Licencias Municipales hasta la contratación e inicio de la construcción, sin olvidar la Recepción final, periodo de garantía de la Obra y su mantenimiento posterior.