Servidumbres. Clases, Tipos y Características

Servidumbre

Es el Derecho Real que establece limitaciones de uso o disfrute en una propiedad denominada “Predio Sirviente” a favor de otra propiedad “Predio Dominante” o personas

Las Servidumbres vienen tipificadas en el Código Civil, entre los artículos 530 al 604.

En este LINK puedes consultar el Código Civil con el texto integro.

En este artículo te contamos sus principales características y en otros artículos que te dejamos al final el LINK, tiene explicada cada Tipo de forma más extensa.

SERVENTIA

Lo normal en las Servidumbres es que se establecen en una propiedad en favor de otra propiedad (Artículo 530 del Código Civil), pero también tenemos las Servidumbres llamadas SERVENTIA que proviene del Derecho Civil de Galicia que establece lo que podríamos denominar como una Servidumbre de Paso o mejor denominada de Camino, que es para el uso y disfrute de todos los usuarios de la zona.

Por lo tanto no se establece una servidumbre a favor de otra propiedad sino para el uso de las personas en general (Artículo 531 del Código Civil).

En el próximo artículo que hablaremos de las Servidumbres de Paso ampliaremos la información sobre este tipo de servidumbre.

También tenemos las que se establecen en un conjunto de propiedades de una zona, en favor de toda la sociedad o del Estado, como pueden ser las Servidumbres Aeronáuticas y Las servidumbres de Costas, Playas y Ríos y también las servidumbres de Carreteras y Ferrocarriles.

Estos tipos son limitaciones que se establecen de por Ley en el Uso y Disfrute de nuestro Predio.

Características de una Servidumbre

Una vez tenemos clara la definición ya podemos analizar cuáles son las Características de la misma, ya que estas son intrínsecas a su definición, por ende son:

1. Es un Derecho y Es una Carga: El propietario de Predio Dominante tiene el Derecho de Uso y/o Disfrute de ese Derecho y el dueño de Predio Sirviente es el que sufre una limitación en su propiedad por lo que para su propiedad es una Carga real.
2. Indivisibilidad y Unido a la Propiedad: O se establece siempre en propiedades, es inherente a la propiedad y se transmite junto con esta. No se puede separar, solo se podrá extinguir, que después veremos en qué casos.
3. Se da sobre 2 Predios: Normalmente esto es así, sobre el Predio Dominante que es el que la disfruta y Predio Sirviente el que la padece. Pero hay Servidumbres, que hemos comentado antes que padece una propiedad pero no es a favor de otra propiedad sino de personas o incluso a favor del Estado.
4. Derecho sobre el Bien Ajeno: Es decir que el Derecho no lo tenemos sobre nuestra propiedad sino sobre una finca colindante que no nos pertenece.
5. Uso y Utilidad Exclusiva: Es necesario que se utilice esta servidumbre y por lo tanto que tenga una utilidad, en mayor o menor grado, sino la servidumbre puede extinguirse. La utilidad tiene 3 características que son:
   1. Puede ser Reciproca, que ambos predios se benefician de ella.
   2. Puede ser Actual, Potencial o Futura, dependiendo cuando se de la misma.
   3. Debe ser Positiva y Licita, ya que no puede ir contra la Ley, ni el Ordenamiento Público, Seguridad u Ornato Público.
6. Origen o Inicio: Toda Servidumbre se origina en un momento determinado y con el paso del tiempo adquiere el Derecho. Por lo que para que se cree una Servidumbre nueva se necesita la suma de 2 factores que son; El Uso de un propietario colindante y el paso del tiempo. Aunque también hay otras maneras de Constituirse una Servidumbre y que veremos a continuación.
7. Carácter Permanente: A no ser que se constituyera por mutuo acuerdo o contrato y se establezca su duración determinada.

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Clases de Servidumbres

La hacemos en función de la característica principal que tenga, una misma Servidumbre puede estar en varias de estas clases, todos estos conceptos se indican entre los Artículos 532 al 536 del Código Civil, y que pueden ser:

1. Activas: El “Predio Sirviente” sufre el gravamen a favor del “Predio Dominante” que obtiene una utilidad. Entonces se llama activa con respecto al Predio Dominante.
2. Continuas: Su uso es continuado en el tiempo sin intervención del hombre.
3. Discontinuas: Requiere de la acción del hombre y suele usarse a intervalos.
4. Prediales: Se hacen en beneficio de otra propiedad.
5. Personales: Los beneficiarios son una o varias personas o incluso una comunidad.
6. Aparentes: Se anuncian y son visibles por signos externos que nos revelan su uso y aprovechamiento.
7. No Aparentes: No presentan indicios externos de su existencia.
8. Positivas: Las impone al dueño del “Predio Sirviente” obligándose a dejar hacer o hacer el mismo alguna cosa.
9. Negativas: El “Predio Sirviente” tiene prohibido hacer algo que le sería lícito hacer.
10. Legales: Las servidumbres se pueden constituir por imposición Legal o por la Ley o cualquier norma jurídica.
11. Voluntarias: Son los propietarios, de mutuo acuerdo, quien las establecen.

Tipos de Servidumbres

Ahora sí que vamos a indicar los distintos tipos que nos podemos encontrar

Tipos de Servidumbres:

1. Servidumbre de Paso
2. Servidumbres de Paso de Líneas Eléctricas, Aéreas o Enterradas. De alta Tensión.
3. Servidumbre de aguas
4. Servidumbre de desagüe
5. Servidumbre de acueducto
6. Servidumbres de Costas y Ríos
7. Servidumbre de luces y vistas
8. Servidumbre de medianería
9. Servidumbres Aeronáuticas
10. Servidumbres de Carreteras y Ferrocarriles
11. Servidumbre de balcón
12. Servidumbre de palco o butaca
13. Servidumbres de saca de leña
14. Servidumbre de comunidad de pastos

Como se Adquiere una Servidumbre

Lo regulan los artículos 537 al 542 del Código Civil que en función del Tipo de Servidumbre puede ser:

Las Continuas y Aparentes se Adquieren por TITULO o por la PRESCRIPCIÓN DE 20 AÑOS

Los 20 años computan a partir de: En las Positivas a partir del día en que se haya empezado a ejercerla o usarla.

Y en las Negativas a partir de que el Dueño del Predio Dominante prohibiera mediante un acto formal la ejecución del acto licito si no existiera la servidumbre.

Las Continuas No Aparentes y Discontinuas Aparentes o No solo se Adquieren por título, por la escritura de reconocimiento del predio sirviente o por sentencia judicial.

También se puede Adquirir una Servidumbre si el propietario de un inmueble coloca un signo aparente de Servidumbre y con posterioridad se divide dicha propiedad, la Servidumbre continuará activa a no ser que se establezca lo contrario en la escritura de cualquiera de las 2 propiedades o se elimine dicho signo aparente antes de la división.

Todo establecimiento de una nueva Servidumbre lleva consigo los derechos necesarios para su uso.

Derechos y Obligaciones de los Propietarios

Están regulados por los artículos 543, 544 y 545 del Código Civil. Los cuales establecen que:

El propietario del Predio Dominante puede hacer las obras necesarias para el mantenimiento de la servidumbre en el Predio Sirviente, con las siguientes condiciones:

• Que no altere la servidumbre
• Que no lo haga más Gravosa para el Predio Sirviente
• Las Obras se hagan en tiempo y forma que sean menos incomodas o perjudiciales al Predio Sirviente.
• Todos los propietarios que se beneficien de la servidumbre están obligados a costear las Obras en % del beneficio, incluido el propietario del Predio Sirviente si se beneficia de ella. Ano ser que alguno de ellos renuncie de la servidumbre.
• El propietario del Predio Sirviente puede Modificar o cambiar de lugar la Servidumbre, siempre que no perjudique su uso por los Predios Dominantes.

Como se Extinguen las Servidumbres

Viene tipificado por el Código Civil en sus artículos 546, 547 y 548, estableciendo los Modos de Extinguirse las Servidumbres, de esta manera:

• Por adquirir una sola Persona ambos Predios.
• Por no usarla durante 20 años
• Por un estado de Ruina de los Predios que haga que se deje de usar, pero podrán retomarse si se hace en menos de 20 años.
• En Servidumbres Temporales o Condicionales, por se cumple el plazo o condición pactada.
• Por la renuncia del Predio Dominante
• Por acuerdo de ambas partes

Además hay 2 características importantes, que son que la forma de prestar la servidumbre prescribe de la misma manera que la Servidumbre y que si hay varios Predios Dominantes o personas que la usan, mientras uno la utilice impide la extinción para los demás.

Glosario de Términos usados en cuestiones de Servidumbres

• Servidumbre: Limitación en el uso, Explotación o disfrute de una propiedad.
• Predio: Propiedad Inmobiliaria.
• Predio Sirviente: Propiedad que sufre o sobre la que discurre la Servidumbre.
• Predio Dominante: Propiedad que aprovecha o disfruta una Servidumbre.
• Fundo: Propiedad Inmobiliaria de naturaleza Rústica.
• Serventia: Tipo de servidumbre de paso o camino privado, tiene una titularidad común y no tiene asignadas cuotas.
• Prediales: Propiedad Inmobiliaria de naturaleza Rústica.

Artículos sobre Servidumbres

Para ver con más detenimiento y analizar todas las características de las mismas, cada tipo de Servidumbre las vamos a analizar en un Post exclusivo.

A continuación os dejamos los enlaces a cada uno de los Artículos sobre Servidumbres para que puedas ampliar la información si lo necesitas.

También te indicamos una breve descripción del contenido del artículo.

No obstante si necesitas de cualquier información o problema que tengas no dudes en contactarnos si compromiso. Un técnico Cualificado atenderá tu consulta.

Servidumbre de Paso ¿Qué es? ¿Cómo se Adquiere? ¿Cómo se Extingue? Esta es la que más problemas entre propietarios colindantes suele traer, por lo que es conveniente conocer bien su casuística y peculiaridades. En este Post te la explicamos de forma detallada