Servidumbre Medianera: Pared y Muro de Medianería

Medianera

Término utilizado en aquella Pared que delimita un edificio con respecto a la propiedad colindante o sirve como Muro divisorio entre dos propiedades

De esta definición de Medianera, sacamos dos conclusiones o casos distintos que son:

  1. Pared o muro vertical cuya función es separar dos propiedades y en ocasiones servir como elemento estructural de ambos inmuebles. Este caso se da cuando ambas construcciones se construyen al mismo tiempo
  2. También denominamos Medianera al paramento vertical que cierra un edificio construido dentro de la propiedad cuando el predio colindante aún no se ha edificado, quedando esta Pared Medianera visible desde el exterior.

La diferencia entre estas dos definiciones dadas anteriormente, es que en el primer caso se trata de una propiedad compartida entre dos inmuebles, mientras que en el segundo caso pertenece íntegramente a uno de los inmuebles. No debemos confundir ambos casos. El primero suele darse cuando ambas construcciones se edifican al mismo tiempo, constituyendo una Servidumbre de Medianería. Mientras que en el segundo caso es simplemente una Medianera propiedad del inmueble donde se construyó, así que le futuro vecino no podrá utilizarla y deberá construir su propia pared.

Servidumbre de Medianería

Conjunto de derechos y obligaciones que regulan el uso y disfrute de una pared, muro, vallado… por los dueños de inmuebles contiguos y separados por tales elementos.

Aunque viene regulada como una servidumbre en los artículos 571 a 579 del código civil, no podemos entenderla exactamente como tal, pues no hay un predio dominante y uno sirviente, sino que se trata de una servidumbre recíproca en la que ambos predios están en situación de igualdad, ya que la constitución de la Servidumbre de Medianería tiene lugar mediante un acto voluntario, expresado bajo la forma de negocio jurídico entre ambos propietarios.

El Código Civil en su artículo 572, presume la existencia de la servidumbre de medianería en los siguientes supuestos, siempre que no haya un título o signo exterior o prueba en contrario:

  1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
  2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
  3. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.
  4. Las zanjas o acequias abiertas entre las fincas se presumen también medianeras, si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

¿Cuándo se presume que no hay servidumbre de medianería?

Según los artículos 573 y 574 de Código Civil, en los siguientes casos, la propiedad de las paredes, vallados o setos se entenderá que pertenece exclusivamente al dueño de la finca que tenga a su favor la presunción fundada en cualquiera de los siguientes signos (artículos 573 y 574 Código Civil):

  1. Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.
  2. Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en el inferior relex o retallos.
  3. Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
  4. Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.
  5. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.
  6. Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
  7. Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.

medianeriaMedianería

La Medianería es la situación jurídica que se produce cuando dos fincas están separadas por un elemento común que pertenece a ambos propietarios.

Por tanto, es preciso que el elemento separador se halle sobre la línea divisoria de dos propiedades. El elemento común separador puede ser de muy variada naturaleza (muro, pared, seto, valla, etc.). Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también medianeras, si no hay título o signo que demuestre lo contrario, según lo descrito en el artículo 574 del código civil

Así pues, nos encontramos los siguientes casos de medianería:

  1. Pared Medianera
  2. Muro Medianero

Pared Medianera

Es aquel elemento constructivo que separa dos propiedades, que pertenece y sirve por igual a ambos propietarios.

Muro Medianero

Se denomina Muro Medianero a esa pared divisoria entre dos propiedades o predios cuando es un elemento estructural.

La utilidad que estos muros proporcionan a sus copropietarios son dos:

  • Servir de Muro divisorio exclusivamente
  • Servir además como elemento estructural (muro de carga).

pared medianeraLos Muros Medianeros surgen como una solución que beneficia económicamente a ambos propietarios de fincas colindantes, ya que costean a medias la construcción del Muro y ganan espacio, pues sólo la mitad del muro se cimenta en cada parcela, como se muestra en la siguiente imagen.

Es muy común encontrar que un muro sea de propiedad compartida (Muro Medianero) hasta una altura determinada, y pase a ser propiedad de uno de los vecinos (pared propia) a partir del punto común de elevación. El punto común de elevación es aquel a partir del cual sólo una de las edificaciones sigue creciendo en altura, por lo que no tiene sentido económico que el vecino cuya edificación no crece, sufrague la mitad de los gastos, pues no se ve beneficiado de la construcción de ese Muro.

punto elevacionComo mostramos en la siguiente imagen, aunque 1 pueda utilizar el muro, no tendrá la condición de Muro Medianero, pues está construido íntegramente sobre el predio 2. Si 2 admite que 1 utilice el muro, se llegará a un acuerdo que recogerá posiblemente el abono de parte del coste de la construcción y le impondrá unas normas de utilización.

Por otra parte, si no hay acuerdo entre 1 y 2, entonces se tendrán que construir muros en cada propiedad, por lo que nos encontraremos con dos muros paralelos sin trabazón entre ellos como se muestra en la siguiente imagen.pared propia

Cuestiones sobre Medianería

¿Qué es una medianera?

Término utilizado en aquella Pared que delimita un edificio con respecto a la propiedad colindante o sirve como Muro divisorio entre dos propiedades

¿Cuándo se considera una pared medianera?

Cuando tiene la función de separar dos propiedades y en ocasiones servir como elemento estructural de ambos inmuebles. También denominamos medianera al paramento vertical que cierra un edificio construido dentro de la propiedad cuando el predio colindante aún no se ha edificado, quedando esta pared visible desde el exterior.

No debemos confundir ambos casos. El primero suele darse cuando ambas construcciones se edifican al mismo tiempo, constituyendo una servidumbre de medianería. Mientras que en el segundo caso es simplemente una medianera propiedad del inmueble donde se construyó, así que le futuro vecino no podrá utilizarla y deberá construir su propia pared.

servidumbre medianeria¿Qué es servidumbre de medianería?

Conjunto de derechos y obligaciones que regulan el uso y disfrute de una pared, muro, vallado… por los dueños de inmuebles contiguos y separados por tales elementos.

¿Qué dice la ley sobre las medianeras?

El Código Civil en su artículo 572, presume la existencia de la servidumbre de medianería en los siguientes supuestos, siempre que no haya un título o signo exterior o prueba en contrario:

  1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
  2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
  3. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.
  4. Las zanjas o acequias abiertas entre las fincas se presumen también medianeras, si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

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AUTORES: AGUSTIN JIMENEZ REY

ARQUITECTO  TECNICO