Peritar Obra, Reforma o Construcción Inacabada. Valorar, Penalizar o Indemnizar
5 (100%) 1 vote

Peritar una Obra Inacabada

Si se Para una Obra calcularemos el Presupuesto de Obra Ejecutado. Esta Paralización de la Obra puede ser imputable al PROMOTOR, CONSTRUCTOR o por MUTUO ACUERDO. Es necesario Peritar la Obra Inacabada para Valorar, Penalizar o Indemnizar según corresponda

Según lo indicado en el anterior párrafo, en lo que es la Ejecución de la Obra, intervienen 2 Agentes de la Edificación de forma directa que son el Constructor y el Promotor, la relación entre ambos viene estipulada por el Contrato de Obra y por el Pliego de Condiciones del Proyecto, además de cómo es lógico, por el Código Civil y demás Leyes que le sean de aplicación .

Así que cuando una Obra se Paraliza tendremos que Peritar la Obra Inacabada,  los pasos a seguir serán los siguientes :

  • Medición de las Unidades de Obra Ejecutada .
  • Medición de las Unidades de Obra sin Realizar .
  • Inventario de los materiales no colocados en obra pero acopiados en la misma .
  • Inventario de los Medios Auxiliares existentes en la obra .
  • Ver las causas de la Paralización de las Obras, para posteriormente ver quien es el responsable .

Así pues los motivos por los que un Constructor puede dejar una Obra sin Terminar pueden ser de diversa índole, por lo que dependiendo de estos influirá en la Valoración de las Unidades de Obra realizadas y en la posible o no Penalización sobre los trabajos efectuados. Incluso dependiendo del motivo del Abandono de las Obras podría ser que se deba de Indemnizar al Constructor por las partidas de Obra no Ejecutadas .

Pero lo mejor es ir analizando cada uno de los motivos que pueden llevar a la Paralización de una Obra o Reforma y por lo tanto a que está no se finalice. Hemos adelantado anteriormente que los causantes, de forma directa o indirecta, de una Interrupción de la Obra son 2 :

  • CONSTRUCTOR
  • PROMOTOR

Por lo que a alguno de ellos o a ambos les será imputable la Responsabilidad de que la Construcción se interrumpa y por ende no se finalice, es decir la Paralización de la Obra o Reforma será imputable a uno de estos 3 motivos :

  • Responsabilidad del Promotor
  • Responsabilidad del Constructor
  • Por mutuo acuerdo

información peritar obra inacabada

 

INFORMACION GRATIS PERITAR OBRA INACABADA

Desde nuestra plataforma de Arquitectura e Ingeniería los técnicos que la formamos te ofrecemos el servicio de auditoría y Peritaje de Obra de cualquier tipo para su valoración. Si necesitas asesoramiento o realizarnos cualquier consulta nuestros técnicos te contestarán a tus dudas sin compromiso alguno, asesorándote e informándote de las actualizaciones y acciones a realizar para una rápida y optima solución del problema. Para solucionar tus dudas nos puedes contactar e informarte GRATIS .

Pero todo esto es a grandes rasgos, realmente las causas pueden ser de índole muy variada, por lo que uno de los objetivos de Peritar una Obra Inacabada será determinar el motivo ya que este es importante para posteriormente dilucidar las responsabilidades económicas y posibles indemnizaciones, vamos a listar los más usuales, pero antes comentar que la relación entre el Promotor y el Constructor se rige por :

  • Contrato de Obra : Que es firmado por Promotor y Constructor y donde se suelen estipular la liquidación de las obras en caso de que no se finalicen estas y las penalizaciones o indemnizaciones por interrupción de la Construcción así como diversos casos de responsabilidad. Aunque es verdad que en ocasiones el contrato de obra se reduce a una aceptación por parte del Promotor de un simple presupuesto y no muy completo .
  • Pliego de Condiciones : Para lo no contemplado por el Contrato de Obra podemos utilizar el Pliego de Condiciones que siempre esta en el proyecto de ejecución redactado por el técnico proyectista de la Obra. Este es muy completo y suele recoger todos los casos de Paralización de Obras que pueden darse .
  • Código Civil y Leyes : Que sean de aplicación a la Ejecución de la Obra .

 

reclamación obra no acabada

Responsabilidad de una Obra No Acabada

Así pues las causas por las que puede venir motivado el abandono las podemos dividir en 2 grupos, un primer grupo que sería imputable al Constructor o Contratista de las Obras y un segundo grupo que sería por causas imputables al Promotor o Propietario de las mismas :

Responsabilidad del Promotor o Propietario por Interrupción de la Obra

La Responsabilidad del Promotor la podemos agrupar en estos grupos que exponemos a continuación, y como hemos comentado viene tipificada de por Ley o por los contratos y Pliego de Condiciones del Proyecto de Obra, pudiendo ser a grandes rasgos :

  • Por impago de las certificaciones mensuales : Es decir el Propietario deja de pagar o incumple los pagos acordados con el Constructor y este más que abandonar las Obras lo que suele hacer es Paralizar los Trabajos hasta que se regularicen los pagos y se le indemnice por los daños económicos que la Paralización de la Obra le a causado .
  • Por Carecer de la Licencia de Obras : El Propietario no llego a obtener la licencia de Obras que le autoriza a iniciar las obras y el constructor para evitar mayores responsabilidades decide parar las obras. O incluso da Dirección Técnica de la Obra ordena su Paralización .
  • Por Modificaciones de Obra : El Promotor de la Obra solicita realizar modificaciones sobre el proyecto que fue objeto del Contrato entre Promotor y Constructor, pero no existe un consenso entre ambos en lo relativo a las modificaciones introducidas a lo largo de la obra siendo estas muy sustanciales, es decir que no hay acuerdo en su valoración y abono .

Así pues cuando la Responsabilidad de una Obra No Acabada le es imputable al Promotor, lo que correspondería es Peritar la Obra Inacabada para proceder al abono de las partidas ejecutadas al constructor y de las partidas sin ejecutar abonar los posibles daños y perjuicios e incluso el beneficio latente no obtenido.

Tenemos que tener siempre muy claro que cuando una Construcción no se finaliza siempre hay un Responsable y unos daños y perjuicios ocasionados, por lo que será necesario Peritar la Obra Inacabada, para discernir las responsabilidades y valorar tanto la obra como los daños y perjuicios que puedan ocasionarse a cualquiera de los agentes intervinientes en la Construcción

En el siguiente apartado de Valoración de una Obra No Acabada explicaremos más ampliamente como se debe de valorar si la Responsabilidad de una Obra No Acabada es por causas imputables al Promotor o Propietario de la Construcción .

Responsabilidad del Constructor o Contratista por Interrupción de la Obra

  • Sin motivo aparente : El Contratista no ofrece ni notifica al propietario de la Obra o reforma un motivo razonable o convincente de la paralización o Abandono de la Obra o Reforma .
  • Por incumplir los plazos de ejecución : Que contractualmente se hayan estipulado entre ambos .
  • Por insolvencia del Constructor : Bien por quiebra o concurso el contratista no dispone del dinero necesario para continuar y acometer las obras o reformas viéndose forzado a no poder Acabar la Obra .
  • Por Carecer de Medios : Es decir que el Contratista de la Obra no dispone de los medios Técnicos, Humanos o Materiales para la correcta Ejecución de la Construcciónpor lo que se ve forzado a su interrupción .
  • Por Orden de la Dirección Facultativa : Tanto el Director de Obra como el Director de la Ejecución Material de la Obra pueden ordenar la paralización de la misma si observa que no se están siguiendo las indicaciones del proyecto o las ordenes que estos dan. También si se está realizando una mala praxis constructiva por parte del Constructor, que pueda ocasionar Patologías en el Edificio en un futuro o Vicios Ocultos .
  • Por Orden del Coordinador de Seguridad y Salud de la Obra : Si este aprecia riesgo para los trabajadores o personas externas a la obra y no se ponen los medios adecuados para eliminar dichas situaciones el Coordinador de Seguridad y Salud debe de ordenar la Paralización de la Obra y notificarlo a las autoridades correspondientes, normalmente Inspección de Trabajo .

A grandes rasgos estos pueden ser los motivos cuya Responsabilidad es del Constructor por Interrupción de la Obra .

Por lo que también en este caso se debe de Peritar la Obra Inacabada, ver las responsabilidades para valorar los daños y perjuicios ocasionados al Promotor de la misma .

Así pues en este caso corresponderá abonar las partidas realizadas por el Constructor pero aplicándole una Penalización por abandono de la Obra, además de las indemnizaciones que puedan corresponder .

La Peritación de una Obra o Reforma No Acabada es importante por las siguientes causas :

  • Constatar el estado en que el constructor deja la Obra, posibles defectos .
  • Constatar el porcentaje de Obra realizado por el Contratista hasta el momento del Abandono de Obra .
  • Valorar las obras realizadas hasta el momento de la paralización de los trabajos .
  • El Informe de Peritación de Obra Inacabada deberá de contener cualquier otro dato que se considere por parte del perito de Interés .

Estos son los puntos que debe de contener la Peritación de una Obra o Reforma No Acabada .

 

reclamación obra sin acabar

Reclamación por Obra No Acabada

Llegamos al punto más delicado la reclamación de los daños y perjuicios ocasionados por no finalizar una obra .

Llegados a este punto se tiene que ya haberse dejado claro quién es el responsable de la Paralización de la Construcción o si está se ha producido de Mutuo Acuerdo entre el Constructor y el Promotor de la misma .

Vamos a ver cada uno de los 3 casos :

Mutuo Acuerdo

Es el más sencillo, ya que al existir acuerdo entre ambas partes desaparece lo que es la Reclamación por Obra No Acabada .

Imputable al Constructor

En este caso la Reclamación por Obra No Acabada se centrará en el daño y perjuicio que le ocasione al Promotor el retraso que el abandono del Constructor le pueda ocasionar.

Estos daños los podemos centrar en los siguientes 2 aspectos :

  • Retrasos : Que le va a suponer al Propietario de la Obra el tener que buscar otro constructor para que retome la construcción de la misma .
  • Sobrecostes : Al tener que volver a contratar la parte de obra pendiente de ejecución, puede que los precios para la ejecución de dichas partidas se vean aumentadas, con el consiguiente aumento de los precios .

Imputable al Promotor

Es el caso opuesto al anterior por lo que la Reclamación por Obra No Acabada se realizará sobre la figura del Promotor y el perjuicio que por ello pueda tener el Constructor .

Fundamentalmente tendremos los 2 conceptos siguientes :

  • Beneficio : El Constructor dejará de percibir la parte del beneficio que esperaba obtener de la Construcción que falta por realizar .
  • Sobrecostes : Retirada de todos los materiales y medios auxiliares que aun no habían sido colocados en la obra y debido a la interrupción de la misma debe de llevárselos con el consiguiente coste .
  • Compromisos adquiridos : El constructor para la ejecución de la totalidad de la Obra habrá firmado y adquirido compromisos con subcontratistas los cuales pueden exigirle a su vez al constructor daños y perjuicios por el incumplimiento de estos contratos. También el hecho de haber contratado operarios y tener que despedirlos al paralizarse las obras le ocasionará una serie de daños y perjuicios .

Todos estos aspectos deberán tenerse en cuenta a la hora de realizar una Reclamación por Obra No Acabada ya sea por una u otra parte. A no ser que en el Contrato de Obra se hayan dejado ya claro las Indemnizaciones por esta causa .

Valoración de Obra No Acabada

Una vez discernida la responsabilidad lo que nos queda es el último punto que sería la Valoración de la Obra .

Tanto de la parte de Construcción ejecutada para su certificación y abono como de la parte de obra no ejecutada para su indemnización si corresponde .

Como en el apartado anterior para la Valoración de Obra No Acabada vamos a dividirla en los 3 casos que ya hemos ido comentando a lo largo de este POST y que por lo tanto tendremos los 3 casos siguientes en función de quien sea el responsable :

Mutuo Acuerdo

Vuelve a ser el más sencillo a la hora de realizarla, ya que en resumen lo que se hace es una Liquidación de Obra .

En este caso se procederá de la siguiente forma para realizar la Valoración de Obra No Acabada :

  • Unidades de Obra Ejecutadas : Se valoran a precio de contrato o presupuesto todas y cada una de las partidas ejecutadas según medición consensuada por el Constructor y la Dirección Facultativa de la Obra .
  • Acopios : En caso de existir acopios de materiales que aun no han sido colocados en obra pero se encuentran en la misma y que se vayan a quedar se valoran según precios unitarios .
  • Medios Auxiliares : Al igual que los acopios, puede ocurrir que estos se queden en la Obra por lo que se valorará cual fue la parte no amortizada en la ejecución de la construcción. Pero por el contrario si estos se retiran de la obra por parte del Contratista en la Valoración de los mismos se le debe de sumar el coste de la retirada y transporte .
  • Escombros o Residuos de la Obra : Deben de retirarse y por lo tanto abonarse dicho coste .
  • Seguridad de la Obra : La construcción se tiene que quedar en condiciones de Seguridad, Salubridad y Hornato Público, por lo que el coste de dejar toda la Promoción en estas condiciones serán valoradas y sumadas a la liquidación final .

Todos estos conceptos son los que se deben de tener en cuenta para realizar lo que sería la Valoración de Obra No Acabada para su posterior ABONO Y RECEPCIÓN por parte del Promotor o Propietario de esta, siempre que estemos hablando de Mutuo Acuerdo .

Imputable al Constructor

Si no hay acuerdo y el Responsable por la Obra No Acabada es decir del Abandono de la Obra es el Constructor las tornas cambian ya que a los conceptos anteriores habrá que restarle los daños y perjuicios que el Propietario de la Promoción pueda sufrir y que en el apartado de “Reclamación por Obra No Acabada” hemos concentrado en 2 conceptos “RETRASOS” y en “SOBRECOSTES”

Así que en este caso la Valoración de Obra No Acabada será muy distinta, debiendo esta recoger los siguientes conceptos :

  • Unidades de Obra Ejecutadas : Al igual que en el caso anterior empezaremos midiendo la Obra ya Ejecutada y realizando la Certificación de la misma según precios de contrato o presupuesto por parte de la Dirección Facultativa de la Obra .
  • Acopios y Medios Auxiliares : En este caso no se suelen valorar ni acopios de obra ni medios auxiliares ya que el responsable de no colocarlos es el Contratista y por lo tanto lo normal es que el coste de su retirada corra a cargo de el .
  • Retrasos y Sobrecostes : Son los 2 conceptos en que hemos agrupado los daños económicos que puede sufrir el Promotor de la Construcción. Aunque su valoración puede llegar a complicarse por el desacuerdo entre las partes o por falta de especificación en el contrato. Vamos a dar algunas recomendaciones para una posible valoración de estos lo más exacta posible que sería, ni más ni menos, que por un lado valorar el Presupuesto de contratar la parte de obra inacabada y comparar los precios con los que ya se tenían con el Contratista y sacar la diferencia en más que esto supondría. El coste más elevado de la penalización sería los daños y perjuicios económicos por el Retraso que se va a ocasionar, aquí ya habría que analizar los compromisos y perjuicios frente a terceros que va a tener el promotor e incluso las indemnizaciones que este tenga que pagar frente  a terceros, además de los intereses de dichos tiempos de retraso le ocasione …

Por lo que la Valoración de la Obra No Acabada habría que restar a la certificación de la parte de Construcción Ejecutada los RETRASOS Y SOBRECOSTES que conformarían los daños y perjuicios del PROMOTOR .

Todo esto siempre y cuando no se haya contemplado en el Contrato de Obra este supuesto y las Penalizaciones e indemnizaciones correspondientes .

Imputable al Promotor

En este último caso la Responsabilidad por Obra No Acabada suponemos que recae sobre el Promotor y por ende el perjuicio de esta interrupción o paralización será para el Contratista de la misma .

Para proceder a la Valoración de Obra No Acabada tendremos en cuenta los siguietes parametros :

  • Unidades de Obra Ejecutadas : Exactamente igual que antes iniciamos la medición de la Obra si Ejecutada y su correspondiente Certificación .
  • Acopios y Medios Auxiliares : Al ser la responsabilidad de la Paralización de la Obra de el Promotor el contratista podrá exigir tanto el abono de los acopios que tenga en obra como de los medios auxiliares e incluso los costes que su retirada les ocasione .
  • Lucro Cesante : Es un concepto muy utilizado por los Contratistas de una Obra cuando se les rescinde un contrato de forma unilateral y se basa en el beneficio que no van a obtener de la parte de Obra que no ejecutan. Por lo que es un valor que habría que sumar a la liquidación final .
  • Compromisos adquiridos : No hay que olvidar que el Contratista habrá adquirido compromisos de los cuales deberá de responder y por lo tanto deben de cuantificarse y sumarse al abono final de la certificación .

Como siempre que no hay acuerdo se nos complicara mucho la Valoración de la Obra No Acabada que es de suponer que serían la suma de todos los costes o valoraciones parciales anteriormente indicadas .

Volemos a hacer incapie en que partimos de que no se haya contemplado en el Contrato de Obra esta situación y las indemnizaciones correspondientes .

Nuestros Peritos en Arquitectura e Ingeniería como Directores de Obra y Directores de la Ejecución Material de la Obra saben perfectamente el cometido y responsabilidad de cada uno de los Agentes intervinientes en la obra, por lo que pueden ayudarle en su Reclamación por Obra No Acabada así como en discernir la Responsabilidad en una Obra No Acabada .

Si este Artículo les ha ayudado a aclarar como se debe Valorar una Obra No Acabada. Les agradecemos si lo comparten en su RED SOCIAL .

Para cualquier aclaración sobre como Peritar una Obra Inacabada puede contactarnos y sin compromiso resolveremos sus dudas en nuestro despacho por :

Teléfono     658 98 72 06

WhatsApp 662 61 23 70

Email       info@esarco.es

AUTORES: AGUSTIN JIMENEZ REY

ARQUITECTO TECNICO

¿Te gusta este artículo? Regálanos un Me Gusta
Comparte este Artículo