Proyecto Rehabilitación Energética. Partes y Contenido 【Esarco.es】
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Rehabilitación Energética

Es la Reforma Integral de un Edificio cuyo fin es su reconstrucción bajo el prisma de la máxima Eficiencia Energética del edificio una vez Rehabilitado

Los parámetros a tener en cuenta en una Rehabilitación Energética de un Edificio o Vivienda son:

  • Estudio y análisis del estado actual de la Finca o Vivienda
  • Uso de los distintos inmueble

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Cuando en un edificio planteamos una intervención de Reforma desde un punto de vista de mejorar u optimizar la Eficiencia Energética del mismo, estamos introduciendo una variante a lo que es la Rehabilitación o Reforma tradicional de un inmueble.

Aunque esto pueda parecer un pequeño detalle sin mayor importancia, en la práctica no lo es.

Las Obras necesarias para la optimización Energética de una finca transforman lo que es un gasto o coste de Ejecución Material de las Obras en una INVERSIÓN que nos permite recuperar dicho coste en un plazo de tiempo (PLAZO DE AMORTIZACION) además de revalorizar el inmueble sobre el que actuamos. En resumen tenemos que la Rehabilitación Energética de una finca nos permite introducir unas variables que la hacen más atractiva y rentable como son  :

  1. Optimizar el Consumo Energético de un inmueble .
  2. Reducir la Factura Energética de dicha finca .
  3. Aumentar el grado de Confort de las Viviendas o Locales que componen el edificio .
  4. Revalorización del inmueble .
  5. Invertir en la economía real de la sociedad .
  6. Reducir las emisiones contaminantes de CO2, Contribuyendo a paliar el calentamiento global.

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Proyecto de Rehabilitación Energética

El proyecto de Rehabilitación Energética de un edificio tiene por objetivo plasmar y definir de forma gráfica y descriptiva las obras que serían necesarias para la mejora de la Eficiencia Energética de dicho inmueble, sin olvidar el presupuesto de dichas obras. Pero lo más importante es un apartado de estudio y análisis del coste de la obra, el cálculo del Ahorro en la Factura Energética del edificio y un plan de amortización del coste de obra en comparación con el Ahorro Energético. Así pues las partes del proyecto de Rehabilitación Energética quedarían esquematizadas como sigue:

DOCUMENTACIÓN DESCRIPTIVA:

  1. MEMORIA DESCRIPTIVA: Descripción del edificio en su estado actual (emplazamiento y situación, superficies y áreas que componen el edificio, antigüedad, características de todos los elementos constructivos con especial hincapié en la envolvente del mismo, características de todas las instalaciones existentes y otros elementos de relevante importancia). Posteriormente la descripción de todas las actuaciones y obras propuestas. Por último una conclusión final en que se describen los elementos constructivos e instalaciones que se pueden mejorar, sustituir o añadir para lograr una mejora de la eficiencia energética, indicando al final los objetivos que se alcanzarán con la actuación propuesta.
  2. MEMORIA CONSTRUCTIVA: Descripción y justificación de todos los oficios intervinientes en la obra, así como las soluciones constructivas adoptadas y de las instalaciones que se barajen modificar, cambiar o añadir.
  3. MEMORIA DE CÁLCULO: Tanto de los elementos estructurales si intervenimos sobre ellos, como de todas las instalaciones que se proponga o baraje su modificación, sustitución o se añadan.
  4. JUSTIFICACIÓN DE CUMPLIMIENTO DE NORMATIVAS: Justificación de la aplicación del CTE (Código Técnico de la Edificación) en todos los apartados que se intervengan y por lo tanto le sean de aplicación. Además de la justificación de las normativas autonómicas o municipales que pudieran ser de aplicación o afección.
  5. ANEXOS: Como pueden ser el control de calidad a realizar, el estudio de seguridad y salud laboral, la gestión de los residuos que se generen. Cualquier otro anexo que se considere necesario para el correcto desarrollo de la obra futura.
  6. PLIEGO DE CONDICIONES: Que tendrá diversas partes como son, pliego de condiciones técnicas, condiciones facultativas, condiciones legales, condiciones administrativas, condiciones económicas y cualquier otra condición que pudiera ser necesaria para servir de un futuro pliego de contratación de la obra entre los agentes intervinientes en la misma, promotor, constructor, dirección facultativa fundamentalmente. En todo el pliego de condiciones se definirán las obligaciones, deberes y derechos de cada una de las partes intervinientes.

CASH-FLOW:

    1. CONSUMO ACTUAL Y GLOBAL ENERGÉTICO: Nos basaremos en las facturas de los últimos 12 meses, facturas de luz y gas. Con esto obtendremos el Consumo Global. En este apartado sacaremos una serie de datos que nos serán de especial interés para su posterior análisis, que son:
      • Consumo Anual: CA
      • Consumo Medio Mensual: CMM
      • Consumo Anual por m2: CAm
      • Consumo Medio Mensual por m2: CMMm
      • Consumo Medio por Estación: CMp, CMv, CMo, CMi
      • Consumo Medio por Estación y m2: CMp´, CMv´, CMo´, CMi´
      • Consumo Anual por Plantas del edificio: CAP(x)
      • Consumo Anual por Zonas del edificio: CAZ(a)
      • Consumo Estacional por Plantas del edificio: CEP(x)
      • Consumo Estacional por Zonas del edificio: CEZ(a)
      • Consumo Anual por Plantas del edificio y m2: CAP(x)m
      • Consumo Anual por Zonas del edificio y m2: CAZ(a)m
      • Consumo Estacional por Plantas del edificio y m2: CEP(x)m
      • Consumo Estacional por Zonas del edificio y m2: CEZ(a)m
      • Todos los datos anteriores separados por: CONSUMO LUZ, CONCUMO GAS.
    2. CONSUMO DETALLADO DE CADA FUENTE ENERGÉTICA: Se especificarán todas aquellas fuentes de consumo energético, susceptibles de ser optimizadas, tanto de LUZ como de GAS. Analizando los siguientes aspectos:
      • Horarios de uso: Identificando las horas en que su uso es mayor y si estas son las correctas o podrían optimizarse.
      • Días, Meses o Temporadas de uso:
      • Consumos: Apartado “o” del punto anterior.

Entre otros los elementos a analizar que podremos tener son:

    • Iluminación
    • Agua caliente sanitaria
    • Calefacción
    • Aire acondicionado
    • Climatización
    • Sistemas de ventilación
    • Zonas de cocina
    • Zonas de lavanderías
  1. LISTA DE TODAS LAS POSIBLE ACTUACIONES DE MEJORA ENERGÉTICA: Sobre los elementos anteriores, realizando propuestas que pueden ser de varios tipos, entre los que podemos indicar:
    • Cambio del sistema actualmente existente: Por otro que sea de menor consumo energético y por lo tanto de una mayor Eficiencia Energética.
    • Optimización del sistema actualmente existente: Si la instalación que actualmente existe se ve que tiene una buena Eficiencia Energética se analizará si puede ser optimizada y así reducir su consumo por una reducción en las horas de uso, consiguiendo al mismo tiempo una reducción en el coste de mantenimiento y alargando su vida útil. También la optimización puede ser por pequeñas mejoras que se realicen en la instalación o cambios en los horarios de uso aprovechando tarifas más reducidas.
    • Actuaciones sobre la envolvente del edificio: La actuación puede centrarse en lo que son los Cerramientos, Cubiertas, Particiones entre zonas de uso distintas o Soleras, para así reducir las pérdidas sobre todo de frio y calor.
  2. LISTA DEL AHORRO ENERGÉTICO DE CADA ACTUACIÓN ANTERIOR: De cada una de las actuaciones anteriores especificaremos el Ahorro Energético que conseguimos. Obteniendo solo el Ahorro Energético anual “AE(12), que será la diferencia entre el CA(instalación) de la instalación obtenida en el apartado “c” del punto “B” de cada fuente energética analizada y el CA´(instalación) de la nueva instalación obtenida que se proponga o que se obtenga con las obras realizadas.
  3. RELACIÓN AHORRO-ENERGÉTICO/COSTE-OBRA POR CADA ACTUACIÓN: Sobre el valor Ahorro Energético anual “AE(12) lo dividiremos entre el COSTE-OBRA o COSTE-INSTALACIÓN “PEM de la partida o capítulos multiplicado por 1,19 y por 1,21 (beneficio industrial e IVA) o sea 1,44Xpem o precio contrata PC” que tendríamos que hacer para conseguir esa reducción en el Consumo Eléctrico. Obteniendo así la RELACIÓN AHORRO-ENERGÉTICO/COSTE-OBRA por cada actuación o instalación, a este valor lo vamos a denominar RAH/PC).
  4. ELIMINACIÓN DE LAS ACTUACIONES DE OBRA CON UNA RELACIÓN BAJA: Cuando el valor de RAH/PC sea muy bajo descartaremos el realizar dicha actuación.
  5. JUSTIFICACIÓN FINAL DE LAS ACTUACIONES QUE SI SEAN RENTABLES Y AMORTIZABLES: Una vez eliminadas las actuaciones de obra que no veamos rentables, nos quedarán las que si pensamos que son viables y rentables, las cuales enumeraremos y justificaremos en este apartado. También llegados a este punto podeos realizar 2 ó más conjuntos de actuaciones para luego analizándolas en el punto siguiente decidamos cual realizamos. Además analizaremos todos los CONSUMO ACTUAL Y GLOBAL ENERGÉTICO como hemos hecho en el apartado “A” con cada conjunto de actuaciones que pretendemos realizar.
  6. CALCULO DEL CASH-FLOW O FLUJO DE CAJA DE LA OBRA PROPUESTA Y SU AMORTIZACIÓN. Con cada conjunto de actuaciones que compondrán la Rehabilitación Energética calcularemos su CASH-FLOW O FLUJO DE CAJA para así concretar plazos de amortización y ver su rentabilidad y optar por el conjunto de actuaciones que veamos más rentable y por lo tanto amortizable en menor tiempo.

PLANOS DOCUMENTACIÓN GRAFICA:

  1. PLANOS DE TODA LA OBRA:
    • PLANOS DE SITUACÓN Y EMPLAZAMIENTO: Con mención especial a las orientaciones de nuestro edificio y medianeras.
    • PLANOS DEL ESTADO ACTUAL: entre los que tendremos:
      • Planos de Planta: Con superficie, identificación de tipos de carpinterías interiores y exteriores con sus medidas, zonificaciones y cualquier otro dato relevante para los cálculos posteriores.
      • Planos de Alzado: Identificando las carpinterías exteriores, tipos de cerramientos y cualquier otro dato relevante para los cálculos posteriores.
      • Planos de Sección: Para terminar de definir correctamente todos los elementos de la obra y sobre todo los anclajes, empotramientos y encuentros entre unidades de obra distintos, por ejemplo carpinterías exteriores con fachada.
    • PLANOS DEL ESTADO PROPUESTO: Serán los mismos que los anteriores pero con las soluciones constructivas nuevas que proponemos.
      • Planos de Planta: Con superficie, identificación de tipos de carpinterías interiores y exteriores con sus medidas, zonificaciones y cualquier otro dato relevante para los cálculos posteriores.
      • Planos de Alzado: Identificando las carpinterías exteriores, tipos de cerramientos y cualquier otro dato relevante para los cálculos posteriores.
      • Planos de Sección: Para terminar de definir correctamente todos los elementos de la obra y sobre todo los anclajes, empotramientos y encuentros entre unidades de obra distintos, por ejemplo carpinterías exteriores con fachada.
    • PLANOS DE DETALLES CONSTRUCTIVOS: Tanto de los elementos constructivos como en las instalaciones en los que propongamos la actuación para el aumento de la Eficiencia Energética. Así como de las carpinterías y encuentros en los que prevemos actuar en nuestra Rehabilitación Energética.
    • PLANOS DE ESTRUCTURA: Solo en el caso en que la Rehabilitación Energética prevea intervenciones a nivel estructural.
    • PLANOS DE INSTALACIONES: Que propongamos su intervención a nivel de mejora de la Eficiencia Energética o sustitución por otros de mayor Eficiencia Energética.
  2. ESQUEMAS DE INSTALACIONES. Necesarios para la ejecución de las nuevas instalaciones propuestas.
  3. DOCUMENTACION FOTOGRAFICA: Del entorno y la situación actual.
  4. MAPAS ENERGÉTICOS: Con los datos del apartado “2” procederemos a reflejarlos en planos de planta y alzado.
    • Planos de Planta: reflejaremos por colores del Rojo al Azul, las zonas de mayor a menor Consumo Energético, reflejaremos un plano por cada instalación existente y separados en planos del estado actual y el propuesto.
    • Planos de Alzado. En los que reflejaremos del Rojo al Azul, las zonas de mayor a menores Pérdidas de Calor. Se realizarán 4 planos por cada fachada 2 del estado actual y otros 2 para el propuesto, siempre un plano por la zona interior y otro por la zona exterior (interior para el verano y exterior para el invierno).
  5. FICHAS TECNICAS DE MARCAS COMERCIALES PROPUESTAS: Tanto para las obras a realizar como para las instalaciones para una mejor identificación y cálculo del Ahorro Energético que supondrá nuestra Rehabilitación Energética.

PEM: PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL :

  1. MEDICION DE TODA LAS UNIDADES DE OBRA: Realizada por capítulos y partidas.
  2. APLICACIÓN DE PRECIOS A LAS PARTIDAS: Indicando:
    • Precio Unitario: Para cada partida
    • Precio Total: Resultante de multiplicar el Precio Unitario por el número de unidades de obra de dicha partida.
    • Presupuesto total del Capitulo: Resultante de la suma de las distintas partidas que componen dicho Capítulo.
    • Presupuesto Total: También conocido como PEM o Presupuesto de Ejecución Material, que es la suma de todos los Capítulos.
  3. RESUMEN FINAL DEL PRESUPUESTO: Que englobará tanto el presupuesto total de cada partida como la suma de todas las partidas con su presupuesto total. Tendremos los siguientes términos:
    • PEM: Presupuesto de Ejecución Material que refleja solo el coste total de la obra sin beneficio ni impuestos.
    • PRESUPUESTO LICITACION: Es la suma del PEM más el beneficio del constructor junto con los gastos generales de la constructora, normalmente suelen ser como máximo el 19% (12% de gastos generales y 6% de beneficio industrial de la empresa constructora).
    • PRESUPUESTO DE CONTRATA: Que engloba la suma del PEM más el beneficio del constructor junto con los gastos generales de la constructora y por último el IVA o cualquier otro impuesto legal.

 

PLAN DE MANTENIMIENTO

Es un aspecto que no debemos olvidar en nuestro Proyecto de Rehabilitación Energética de todas las obras e instalaciones que se hayan reformado, cambiado o añadido en la construcción .

En Esarco Arquitectura e Ingeniería realizamos un estudio previo de la envolvente del edificio así como de las instalaciones existentes para poder asesorarte. Analizando todos los factores. Para así llegar a la mejor y más económica propuesta de intervención decidiendo el tipo de Instalaciones y obras a Rehabilitar .

NUESTRA EMPRESA:

Nuestra plataforma de Arquitectura e Ingeniería trabaja a nivel nacional por lo que conocemos la normativa específica de cada comunidad pudiendo asesorarle donde nos lo requieran a nivel nacional .

Esperando que este artículo les haya servido para orientaros sobre el contenido de un Proyecto de Rehabilitación Energética. Si es así les agradecemos lo compartan en la RED SOCIAL que utilicen. Gracias .

Para cualquier duda o aclaración nos pueden contactar y realizar sus consultas de forma gratuita sin compromiso a nuestra oficina por :

Teléfono 658 987 206

WhatsApp 662 612 370

Email info@esarco.es

AUTOR: AGUSTIN JIMENEZ REY

ARQUITECTO TÉCNICO

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