licencia primera ocupacion 2

Autor: Agustín Jiménez Rey

Categoría: Habitabilidad: Concepto y Requisito de lo que es Habitable

Licencia de Primera Ocupación ¿Qué es y cómo se obtiene?

LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

La licencia de primera ocupación es el documento administrativo otorgado por el Ayuntamiento que justifica que una finca o inmueble ha sido finalizada correctamente y es apta para su ocupación, puede sustituir a la cédula de habitabilidad y es un documento necesario y obligatorio para Vender y Escriturar una Vivienda.

Regulación de la Licencia de Primera Ocupación

Es la Legislación Autonómica la que regula los criterios y procedimientos para la concesión de la Licencia de Primera Ocupación. Así pues cada comunidad Autónoma tiene su propia Normativa par su concesión y son los Ayuntamientos los encargados de su supervisión y cumplimiento para la otorgación de las mismas.

Podemos hacer una excepción que sería en las viviendas de VPO o Viviendas Protegidas en que es el Estado atreves del ministerio de Vivienda el encargado de otorgar la Cedula de Primera Ocupación que hace a todos los efectos de Cedula de Primera Ocupación.

Finalidad de la Licencia de Primera Ocupación

Es comprobar que las condiciones bajo las cuales se otorgó la Licencia de Obras para la construcción del edificio en cuestión se han cumplido, es decir, que el edificio ha sido construido según la licencia de obras concedida al inicio y por ende según el proyecto que sirvió de base para la otorgación de la licencia de obra.

Cuando puede ser Denegada la Licencia de Primera Ocupación

Si ha habido desviaciones en la ejecución de la obra con respecto al proyecto que sirvió de base para la concesión de la Licencia de Obras autorizada, la Licencia de Primera Ocupación debe ser denegada, aunque el edificio reúna condiciones de seguridad, salubridad y ornato público que permitan destinarlo al uso de vivienda.

Es por ello que la licencia de primera ocupación hace a todos los efectos de cédula de habitabilidad. Por lo que en muchas comunidades autónomas se ha suprimido esta última.

Actos sujetos a la Licencia de Primera Ocupación

Están sujetos a la concesión de esta licencia todos los Edificios una vez finalizados y es requisito imprescindible previo a su ocupación. Excepto las viviendas de VPO, como ya hemos comentado.

También es obligatorio solicitar y obtener esta licencia cuando realizamos un Cambio de Uso de un Edificio. En Algunas Comunidades como en Navarra, es necesaria Licencia de Primera Ocupación Provisional para el uso de Obras Provisionales.

Requisitos para la obtención de la Licencia de Primera Ocupación

Es un acto reglado por parte de la Administración Pública y es imprescindible que la vivienda esté finalizada conforme a la Licencia de Obras bajo la cual se solicito y concedió la Licencia de Obras.

A continuación indicamos los pasos y documentos más detalladamente que nos van a solicitar para otorgarnos está licencia.

Licencia de Primera Ocupación por Silencio Administrativo

Aquí el criterio de los Ayuntamientos es que como la Licencia de Primera Ocupación es una licencia ligada a la Licencia de Obras, el Silencio Administrativo es NEGATIVO igual que en las obras.

Hay algunas sentencias del Tribunal Superior que establece que es positivo. Pero también hay sentencias en contra. Por lo que en este aspecto poca luz podemos arrojar.

información sobre licencias de primera ocupaciónInformacion licencia primera ocupación 

Como DESPACHO de arquitectura hacemos todos los trámites y documentos necesarios para la optención de la Licencia de Ocupación, en este artículo intentamos aclararte algunas dudas, también puedes contactar con nosotros y te aclararemos tus dudas al respecto .  Te Informaremos GRATIS

Cuando queremos realizar una obra nueva o construcción de una o varias viviendas de obra nueva, tendremos un serie de licencias y permisos Municipales que debemos de obtener por parte del Ayuntamiento.

  • Inicio de las obras

Todos estos permisos o licencias los podemos englobar en dos grandes fases o momentos, que serían ni más ni menos que las licencias previas o Antes del Inicio de las Obras. Estas serían todas las que necesitamos para poder empezar las obras.

  • Finalización de las obras

Y todas las Licencias o permisos Finales de Obras o aquellas que necesitaremos A LA Finalización de las Obras, o sea las que necesitaremos para poder escriturar las viviendas en cuestión. 

Así pues las fases o pasos a seguir para su ejecución, desde el punto de vista administrativo y legal, serían los siguientes pasos:

  • Antes del inicio de las obras: Obtención de Licencia de Obras por parte del Ayuntamiento. Así como cualquier otro tipo de licencia necesaria para su ejecución por parte del Ayuntamiento como ( Licencia de Ocupación de vial público, vados, corte de calle… ).
  • A la finalización de las obras: Obtención de Licencia de Ocupación del edificio, licencia que el Notario nos va a pedir para poder realizar la Declaración de Obra Nueva de la vivienda o finca.

escriturar vivienda

Proceso para la Obtención de la Licencia de Primera Ocupación

Por lo tanto cuando un constructor solicita y obtiene la Licencia de Obras para la construcción de una promoción (tanto sea privada como autopromoción) el promotor debe ajustarse a la misma, así pues, la legislación urbanística establece un control con las Licencia de Primera Ocupación.

Cuando la Obra está acabada la Dirección Facultativa de la misma (la Dirección Facultativa la forman siempre el Arquitecto como Director de Obra y el Arquitecto Técnico como Director de la Ejecución Material de la Obra, Ver Artículo diferencia entre arquitecto y arquitecto técnico emite el certificado conforme ésta está acabada (Certificado Final de la Obra) y con este certificado se obliga al promotor a que solicite del ayuntamiento una Licencia de Primera Ocupación, para que los técnicos municipales, realicen la inspección de la promoción y controlen que la obra ejecutada se ajusta al proyecto de obra con el que se concedió la licencia de obras correspondientes.

En resumen los pasos a seguir para la realización de este control y obtención de la Licencia de primera ocupación, son:

  • Revisión final de obra

Revisión de toda la Obra por parte de la dirección facultativa.

  • Acta finalizacion de obra nueva

Firma del acta final de Obra Nueva por parte de todos los intervinientes en la obra (dirección facultativa, constructor y promotor)

  • Certificado final de obras

Emisión de CERTIFICADO FINAL DE OBRAS por parte de la Dirección Facultativa y firmado por ambos, Arquitecto y Arquitecto Técnico

  • Visado certificado final de obras

Visado del Certificado Final de Obras por parte de los Colegios Territoriales Profesionales correspondientes (el de Arquitectos y el de Arquitectos Tecnicos)

  • Solicitud de licencia de primera ocupación

El promotor entregará el Certificado Final de Obras visado junto con una serie de documentación adjunta y pagará la Tasa correspondiente en el Ayuntamiento mediante una Instancia general (encaso de que el Ayuntamiento disponga de algún modelo normalizado se utilizará este), así quedará solicitada la revisión por parte de los técnicos de la obra y posterior concesión de la Licencia de Primera Ocupación.

  • Revisión municipal de la obra

Una vez solicitada la Licencia de Primera Ocupación por el promotor de la misma el Ayuntamiento procederá a la revisión de control por parte de los técnicos municipales de la obra, para constatar que está se corresponde con la Licencia de Obras otorgada en su día.

  • Concesión licencia de primera ocupación

Si la revisión anterior es favorable el Ayuntamiento procede a conceder la Licencia de Primera Ocupación a la Vivienda o viviendas que componen el edificio.

licencia obra nuevaLicencia de Obra Nueva

Desde un punto de vista legal se puede afirmar que la licencia de primera ocupación, es un Acto Administrativo Reglado por el que un ayuntamiento acredita que posteriormente a que no fue concedida la Licencia de Obra para la ejecución de una Obra Nueva, está ha sido finalizada y que se cumplen los siguientes requisitos:

  1. La obra está completamente ejecutada y se ajusta a la licencia de obra otorgada en su día. Aunque también cabe la posibilidad de que se hayan introducido modificaciones al proyecto original e inicial, si estas modificaciones o alteraciones son acordes al Planeamiento Urbanístico Municipal, no hay problema en presentar un proyecto Final de Obras para su legalización. A demás no puede la administración denegar la licencia de primera ocupación por cuestiones ajenas a lo que constituye su objeto el cual es:
  2. Considerar que la licencia de obras es contraria a derecho  y fue erróneamente concedida.
  3. Considerar que no han sido realizadas las cesiones de terrenos gratuitas en el acto de la licencia de obras.
  4. Por la existencia de errores en la liquidación de la tasa por esta licencia. Si se podría denegar el otorgamiento de la licencia de primera ocupación por los siguientes motivos:
  5. Si la obra no se ajusta a la licencia de obras concedida, siempre y cuando sea de forma sustancial.
  6. Se ha incumplido el deber de urbanizar siempre y cuando conste en el proyecto de urbanización o licencia de obras.
  7. El edificio o vivienda cumple los requisitos exigidos para ser habitado y destinado a su uso residencial. Es acto administrativo que legitima el uso sobre la construcción, otorgando a sus titulares el derecho adquirido a su utilización mientras no se produzcan ningunas alteraciones sobre el mismo. Sin esta licencia, se debe ordenar la clausura y cierre de los usos que se estén llevando a cabo sin autorización.
  8. Nos Indica que lo construido reúne las condiciones técnicas de seguridad, salubridad y ornato públicos.
  9. Nos Permite que el edificio o construcción pueda contratar y conectar el abastecimiento de agua potable, electricidad, telecomunicaciones y otros servicios comunitarios o privados de cada vivienda. Para el caso de que no se tenga esta licencia, el ayuntamiento está obligado al corte del suministro, previa audiencia del interesado.
  10. La LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN es obligatoria y previa para poder autorizar y llevar a cabo (por notario) e inscribir (registradores de la propiedad) la escritura de obra nueva terminada. Se trata de una garantía frente a terceros adquirentes, para que adquieran en todo momento edificios e inmuebles que posean licencia de primera ocupación. Se trata de evitar que los adquirentes de buena fe compren inmuebles que tengan posteriormente problemas de reposición de la legalidad con el ayuntamiento.

escriturar casaEscriturar Casa

Ya por último comentar que la Licencia de primera ocupación es no solo obligatoria sino que si no se solicita y obtiene las compañías suministradoras de los servicios de electricidad, red de saneamiento, abastecimiento de agua, teléfono…, tienen prohibido suministrar estos servicios. A demás de que no se podrían vender, registrar ni escriturar.

En el caso de llegar a venderse alguna vivienda sin Licencia de primera ocupación podría llegarse a resolverse por parte de los tribunales dicha venta con la indeccnización que pudiera corresponderse.

Por todo ello queda clara la importancia de la obtención de este documento que es la Licencia de primera ocupación, que ni más ni menos acredita que las viviendas cumplen los mínimos de habitabilidad marcados por la legislación actual en vigor, siendo así aptas para vivir en ellas.

En nuestra Empresa nos encargamos de todos los trámites que hemos enumerado anteriormente. Realízanos tus consultas de forma GRATUITA o exponnos tu caso para indicarte los pasos a seguir de forma más correcta y rápida. Esperando que este artículo les haya servido para orientaros de cómo habilitar un local en vivienda. Si es así les agradecería que indicaran un COMENTARIO o un simple ME GUSTA. Gracias.

Para aclaraciones pueden localizarnos en nuestra Oficina Técnica por:
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AUTOR: AGUSTIN JIMENEZ REY
ARQUITECTO TÉCNICO