Tasación y Valoración Inmuebles. Cuándo Necesitas o Conviene

Tasación y Valoración de Inmuebles

La Tasación o Valoración de un inmueble se hace necesaria o conveniente no solo en casos de compra-venta sino también otros casos que comentaremos a continuación.

La tasación o valoración de un inmueble se necesita cuando tenemos que saber o demostrar el valor exacto de dicho inmueble.

No obstante, según los casos, el valor de un mismo bien inmueble no tiene por que ser el mismo, ya que éste puede variar en función de la finalidad de la Tasación. El caso más claro lo tenemos en el de los VALORES CATASTRALES, los cuales siempre son inferiores al valor de mercado.

Así pues, podría interesarnos saber el precio de un inmueble no solo para la venta del mismo, sino también en el caso de necesitar realizar una tasación por distintos factores, como pueden ser:

TASACIONES CON FINALIDAD TRIBUTARIA

Podemos necesitar una tasación de un inmueble para demostrar a Hacienda el que el valor del mismo es mayor o menor que el que nos calcula la Agencia tributaria. Ya que la administración de la Hacienda pública revisa los valores fijados a las operaciones realizadas con los bienes inmuebles, y en ocasiones el valor que nos asigna NO es correcto por lo que nos gira impuestos más altos.

Es importante, tasar o valorar el inmueble objeto de la transmisión para que hacienda no nos impute un alto impuesto, estos impuestos pueden ser:

1. • ITP Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales
   • AJD Actos Jurídicos Documentados, formalización de documentos notariales.
   • IIVTNU Impuesto del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (antigua plusvalía)
   • ISD Impuesto de Sucesiones y Donaciones

TASACIONES CON FINALIDAD CONTABLE

Otro motivo por el cual nos interesa saber el valor de un inmueble es por diversos aspectos contables que comprenderían desde un simple asesoramiento en una compra-venta del inmueble de un particular o una empresa, pasando por reparto de herencias, divisiones, separaciones, hasta operaciones mercantiles o societarias. En definitiva tenemos aquí múltiples casos como son:

• Asesoramiento en compraventas o alquileres 
• Subastas y adquisiciones
• Reparto de herencias
• División Horizontal y disolución de Proindiviso
• Valores de liquidación en caso de venta inmediata
• Cálculo de Concesiones y Derechos de Superficie
• Cálculo de Coeficientes de Homogenización
• Separaciones de bienes
• Operaciones mercantiles: Fusiones-Escisiones, Operaciones Societarias, Concurso de Acreedores
• Valoración de Carteras Inmobiliarias
• Valoraciones patrimoniales para inventarios
• Procesos de regulación patrimonial (inscripción y actualización registral y catastral de los bienes que integran su patrimonio, derechos de superficie, concesiones administrativas, cálculo de cánones, asesoramiento, estudios de mercado, etc)

TASACIONES CON FINALIDAD FINANCIERA

Cuando queremos disponer de una garantía inmobiliaria para realizar una operación financiera de cualquier índole, la Tasación de dicho inmueble no es que sea necesaria para determinar el valor exacto del inmueble, sino obligatoria por LEY. Así tenemos el artículo 2 de la ECO 805/2003, es obligatorio la TASACIÓN DE INMUEBLES en los siguientes casos:

3. • Valoración para garantía hipotecaria de créditos o préstamos.
   • Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
   • Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.
   • Valoración de inmuebles para Cobertura de las Provisiones  técnicas de las Compañías Aseguradoras

Para realizar las valoraciones inmobiliarias en estos casos, al ser obligatoria por LEY, se hace necesaria la realización de las mismas según las Normas Europeas e Internacionales; enumeramos algunas de las normas internacionales comúnmente utilizadas:

• Normas  internacionales de valoración (IVS-2008).
• EVS Normas Europeas de Valoración (Tegova)
• Normativa RICS
• Normativa del Appraisal Institute
• Valoración Internacional IVS/RICS

TASACIONES CON FINALIDAD ADMINISTRATIVA Y JUDICIAL

Nos encontramos con casos muy diversos por los cuales podemos necesitar una tasación de un inmueble:

• Valoraciones para operaciones mercantiles: registro mercantil

Si tienes que realizar APORTACIONES NO DINERARIAS al Capital Social de una Sociedad, se deben valorar esos inmuebles para su apunte e incorporación en los balances y contabilidad de la sociedad. Bien para la constitución de la Sociedad o para ampliaciones de capital, actualización de activos inmobiliarios, desinversiones, entrada o salida de socios, venta o adquisición y liquidación societaria.

• Valoraciones con finalidad judicial

Para realizar informes judiciales con la finalidad de valorar o peritar inmuebles en disputa para presentarlo y defenderlo en el juicio correspondiente.

• Proyectos de reparcelación urbanística

Cuando nos vemos afectados por una reparcelación se hace necesaria la correcta tasación y valoración de todos los inmuebles que la componen. Así pues es muy importante un correcto Informe para la valoración de bienes y derechos comprendidos en la unidad de ejecución, polígono o unidad de actuación,  todo ello siempre acorde a los criterios de las Bases de Actuación de la Junta o en la legislación vigente. Los parámetros que tendremos en cuenta en los informes y valoraciones son:

• Posibles condiciones jurídicas y cuantificación técnica de indemnizaciones.
• Valoración de cesiones a la administración pública.
• Afecciones a otras áreas colindantes.

• Expropiaciones: Cuando nos vemos afectados por un expediente o procedimiento de expropiación esto nos supone la privación coactiva por parte de alguna administración pública, de la propiedad, de la titularidad y de cualquier de otro derecho real. Así pues tenemos unos daños y perjuicios a cuantificar y valorar para su indemnización por parte de la Administración Pública actuante, por supuesto siempre a un JUSTIPRECIO, es decir, a un valor de mercado. Algunos de estos perjuicios que se deben valorar correctamente para su indemnización son:
  • • • • Afecciones de suelo
        • Construcciones
        • Traslados o ceses de actividad
        • Ceses de arrendamientos
        • Derechos reales
        • Cosechas pendientes

Otros trámites del procedimiento expropiatorio y valoración:

• • • • • Levantamiento actas previas a la ocupación.
        • Acta de Ocupación.
        • Valoración y Hoja de aprecio.

REVISION DE VALORES CATASTRALES

Si la valoración de tu inmueble no es la correcta en el catastro entonces necesitas rebatir la valoración catastral, ya que de no ser así este valor excesivo incide no solo en los impuesto que actualmente pagas año tras año sino también en futuras transmisiones.

En este caso debemos analizar los diferentes parámetros que el Catastro tiene en cuenta, como valores, superficies, usos, antigüedad, ubicación, conservación, nivel de protección, etc.

El objetivo es rebajar la carga fiscal, tanto de tus impuestos actúales como de los que puedas tener en un futuro, como son:

• IBI- Impuesto de Bienes Inmuebles de forma anual
• IIVTNU (antigua plusvalía) Impuesto del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, en caso de transmisión.
• ITP Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales
• ISD Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

En ESARCO ARQUITECTURA E INGENIERIA nos encargamos de la realización de todo tipo de tasaciones inmobiliarias, empleando en cada caso no sólo los técnicos más cualificados sino también aplicando la normativa adecuada y los procesos idóneos para calcular y obtener el valor exacto de tu inmueble.

Realizamos también todos los trámites que hemos enumerado anteriormente. Realiza  tus consultas de forma GRATUITA o exponnos tu caso para indicarte los pasos a seguir de forma correcta y rápida.

Ante cualquier aclaración contáctanos y realiza tus consultas de forma gratuita y sin compromiso a nuestro despacho:

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AUTOR: AGUSTÍN JIMÉNEZ REY

ARQUITECTO TÉCNICO