Convertir o Transformar Local en Vivienda en Valencia

Convertir Local en Vivienda en Valencia

Se ha puesto de moda Habilitar locales a Vivienda, consiguiendo así revalorizar el valor de este, al no estar en zonas comerciales

Estas acción se trata de un Cambio de Uso de Local a Vivienda, aunque también podemos denominarlo: Convertir Local en Vivienda, Transformar Local a Vivienda, Habilitar Local en Vivienda. El primero es el que a nivel Urbanístico define la acción que vamos a realizar y además necesitaremos la Licencia de Cambio de Uso en Valencia, para ello.

En Valencia tenemos una serie de particularidades, cuando queremos hacer un Cambio de Uso de Local a Vivienda, este es un esquema que posteriormente desarrollamos:

Coste de Habilitar un Local a Vivienda en Valencia

FICHA DE VIABILIDAD HABILITACION DE LOCAL A VIVIENDA VALENCIA

CONDICIONES URBANÍSTICAS

SOLO SE PERMITEN CAMBIOS DE USO SI TODA LA PLANTA TIENE EL MISMO USO. NO PUEDEN HABER USOS DISTINTOS POR PLANTA. SUPERFICIE UTIL MÍNIMA VIVIENDA APARTAMENTO 24 M2

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Precios Estimados, a junio de 2020

Al Convertir un Local a Vivienda en Valencia, debemos tener en cuenta la normativa municipal para la obtención de la licencia, además de otras condiciones, como son:

• Viabilidad y normativa urbanística de Convertir Local a Vivienda en Valencia

  • Comprobar que el edificio no es un inmueble protegido, esto restringiría más las posibilidades de la habilitación a vivienda y la tramitación ante el Ayuntamiento sería más larga y conllevaría otro tipo de tasas y permisos.
  • El uso de toda la planta debe ser el mismo, sino no se permite el cambio de uso (no se permite si hay usos distintos al de vivienda)
  • Determinar si ya se superan la cantidad de viviendas por hectárea, en caso de ser afirmativo, no será posible la actuación de cambio de uso.
  • Se deberá ver el Plan General Municipal en la zona donde se ubica el inmueble y dentro de los usos permitidos deberá estar el residencial sin restricciones de planta.
  • Es recomendable averiguar si el edificio tiene más de 50 años en caso afirmativo, comprobar si se ha realizado el preceptivo Informe de Evaluación del Edificio (IEE CV).

• Ordenanzas y normativas de habitabilidad de Convertir Local a Vivienda en Valencia

  • En un edificio de viviendas, no podrán convivir a la vez en la misma planta, inmuebles de distinto uso.
  • Autorización de la comunidad de vecinos: se necesita permiso por escrito de la comunidad de vecinos, la cual deberá ser unánime. (Dependerá de los estatutos de la Comunidad)
  • Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE):
  • Esta actuación se considera como obra nueva.
  • De importancia son los apartados de Seguridad de Incendio, Accesibilidad y Salubridad, todo deberá ir reflejado en planos de la vivienda que se pretende adaptar al local y en las memorias.
  • Cumplimiento de las Normas de Habitabilidad de la Comunidad Valenciana.
  • Condiciones de diseño y calidad en desarrollo del Decreto 151/2009 de 2 de octubre, del Consell” (DC-09), lo cual nos lleva al siguiente punto que es la viabilidad geométrica.

• Viabilidad geométrica Para Transformar Local a Vivienda

• Cumplir con lo establecido en las normas sobre habitabilidad, en el caso de Valencia la normativa correspondiente es la DC-09, los puntos de más importancia se resumen a continuación:

1. 1. Toda vivienda unifamiliar se compondrá de cocina, comedor, un dormitorio de dos camas y un retrete, como mínimo.
   2. La superficie útil interior mínima de la vivienda-apartamento será de 24m².
   3. Las habitaciones serán independientes entre sí, no se podrá utilizar como paso un dormitorio ni el retrete.
   4. La vivienda puede tener distintos grados de compartimentación, según se agrupen o no en un mismo recinto los diferentes espacios básicos.
   5. Toda pieza habitable, tendrá ventilación directa al exterior por medio de un hueco con una superficie no inferior a 1/10 de la superficie en planta. Si la habitación se ventila por medio de una galería, esta no podrá servir de dormitorio.
   6. Extracción de campanas de cocinas por cubierta. (Se admite filtro carbono a calle)
   7. Los patios que proporcionan luz y ventilación a cocinas y retretes serán siempre abiertos, sin cubrir en ninguna altura, con piso impermeable y desagüe adecuado.
   8. Los recintos que componen la vivienda contarán con la superficie mínima que se indica en la siguiente tabla:

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En las viviendas de dos o más dormitorios, al menos uno de ellos tendrá 10m² útiles, sin incluir el espacio para el almacenamiento

1. La anchura de los pasillos será de 0,80m, salvo en la parte correspondiente a la entrada de un piso, cuya anchura se elevará a 1 metro
2. La altura de todas las habitaciones, medida del pavimento al cielo raso, no será inferior a 2,50 m en el medio urbano, pudiendo ser de 2,20 m en el medio rural.
3. Se deberá considerar que cada caso es diferente por lo que es conveniente revisar la normativa de forma más detallada para cumplir con todos los lineamientos en ella establecidos.

Licencias y trámites en la Habilitación de Local a Vivienda en Valencia

• Licencia de primera ocupación por cambio de uso
• Informe de Viabilidad a Cambio de Uso
  • El Informe de viabilidad debe ser realizado por técnico competente
• Se deberá realizar el Proyecto Técnico a Cambio de uso:
  • Deberá ir visado por el Colegio Profesional y deberá describir la edificación existente, y las modificaciones que se harán para su cambio de uso
  • Proyecto básico
  • Proyecto de ejecución
• Licencia de cambio de uso ante el Ayuntamiento:
  • Tasa por actuaciones urbanísticas: La cantidad varía en función al PEM, pero un mínimo a pagar en Valencia son 140€ y esta tasa se abona antes de comenzar la obra.
  • Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras: va en torno al 4% del PEM. El plazo para abonarlo se establece en 1 mes desde la notificación de la concesión de la licencia de obra
  • Cédula de habitabilidad (puede costar unos 100€ por inmueble)
  • Una vez obtenida la licencia por parte del municipio, se deberá acudir al Notario para la redacción de la escritura en la que quedará reflejado el cambio de uso de local a vivienda y al registro de la propiedad para deja todo legalizado.

Precios medios para Convertir un Local a Vivienda en Valencia

• Licencias y trámites – 1,200€
• Obras para un local de 50m²– 15,000€
• Obras para un local industrial de 50m²– 20,000€
• Obras de un local a vivienda en dos plantas – 32,000€

Mapa de los Distritos de la ciudad de Valencia

Convertir un Local a Vivienda por Distritos de Valencia

La ciudad de Valencia se divide administrativamente en 19 distritos, a continuación, se presentan algunas características de aquellos que podrían interesar para el cambio de local a vivienda:

1. Ciutat Vella:

El distrito no. 1 de Valencia es el Casco Antiguo de la ciudad, por lo tanto, no sería recomendable un cambio de uso de vivienda a local en esta zona por el nivel de protección Patrimonial que tiene, ya que los trámites son de larga duración y de mayor costo, también el nivel de densidad poblacional es elevado, siendo complicado la aprobación de cambio de uso por parte del Ayuntamiento. Sin embargo, si se llega a estudiar bien la ubicación y a reunir la documentación necesaria, el trámite valdría la pena, ya que esta zona es altamente rentable para futuros alquileres turísticos.

2. Ensanche:

El distrito no. 2 de Valencia se ubica alrededor de la Gran Vía del Marqués del Turia, con una tipología de manzanas cuadradas, es una zona interesante para el cambio de local a vivienda, ya que, a pesar de contar con una gran cantidad de edificios con cierto nivel de Protección Patrimonial, cuenta con uno de los barrios más Privilegiados de la ciudad como lo es Ruzafa, donde las viviendas tienen alta demanda por su cercanía con el casco histórico, la buena conexión con el transporte público y su barrios tranquilos y amplios

3. Extramuros

Este distrito se ubica alrededor de la Gran Vía Fernando el Católico y tienen una trama menos organizada que el distrito no. 2, también se le conoce como el ensanche pobre con un tejido más fragmentado sin manzanas repetidas. Lo interesante de este distrito, es que, al igual que el anterior, la cercanía con el casco histórico de la ciudad, sus barrios, que, aunque son casi céntricos, son muy tranquilos y tienen buena conexión con el resto de la ciudad. Se debe considerar también que es un distritito que cuenta con numerosos inmuebles con alto nivel de Protección Patrimonial.

4. Campanar

Distrito ubicado en el noroeste de la ciudad, cuenta con dos avenidas de gran importancia, como lo son Maestro Rodrigo y Pio XIII, donde se encuentra el antiguo pueblo de Campanar que se caracteriza por sus barrios pintorescos y su emblemática plaza de la iglesia, el distrito poco a poco se ha ido modernizando, contando así con zonas de centros comerciales, es un punto interesante para el cambio de local a vivienda al ser una zona con pocos edificios Patrimoniales y su buena conexión con el resto de la ciudad.

5. La Zaidía

Distrito formado por 5 barrios que limita con el Centro Histórico de la ciudad, esta zona es conocida por contar con importantes jardines municipales como lo son, los Jardines del Real y el Parque Municipal de Marxalenes. Es un distrito tranquilo con grandes posibilidades para el cambio de loca a vivienda ya que su situación urbanística es privilegiada por su cercanía al centro de la ciudad y al ser uno de los barrios de la periferia del casco histórico últimos en edificar, cuenta con edificios que no tienen protección Patrimonial, también tiene gran demanda por sus zonas verdes.

6. El Pla del Real

Compuesto por cuatro barrios importantes como lo son, Exposició, Mestalla, Jaume Roig y Ciutat Universitaria, limita al norte con el barrio de Benimaclet que también es de importancia al ser una zona altamente universitaria. Este distrito es de gran potencial para la vivienda, ya que sus barrios son de gran demanda entre la población, Ciutat Universitaria, por ejemplo, es de los barrios más solicitados para la renta por estudiantes por su cercanía, como su nombre lo indica, con las universidades y colegios, además es una zona altamente concurrida, con una ubicación privilegiada y limita con el casco histórico de la ciudad.

7. L’ Olivereta

Es un distrito alejado del casco histórico en relación a los distritos anteriores, pero se podría decir, que es una zona con barrios tranquilos de gran potencial, según últimos censos en sitios de renta turística como lo es Airbnb, los barrios del distrito han ganado mucha popularidad entre los turistas, al contar con la estación de AVE Joaquín Sorolla, haciéndolo acreedor de la mejor conexión con el resto del país y el turismo, además tiene buena conexión con el resto de la ciudad por sus numerosas estaciones de metro y otros medios de transporte.

8. Patraix

Ubicado al suroeste de Valencia, toma su nombre del antiguo pueblo de Patraix y se compone por 5 barrios. Su interés radica en su población, al ser uno de los distritos más poblados de Valencia, entre los lugares destacados de Patraix, se encuentra el Hospital Doctor Peset o el Polígono Vara de Quart, donde se encuentran algunas de las principales empresas de la ciudad. Es una zona interesante, pero a diferencia de los pasados distritos, su población concurrente es más de tipo local, al ser una zona meramente productiva e industrial.

9. Jesús

El distrito de Jesús destaca por el Parque de la Rambleta y La calle San Vicente, es una zona en constante crecimiento, lo que la hace atractiva para el cambio de local a vivienda, otra de sus ventajas es que limita con el barrio de Ruzafa, uno de los barrios más populares de Valencia por su atractivo turístico y movimiento cultural. El distrito no. 9 de Valencia puede ser un objetivo interesante al contar con barrios nuevos, su buena conexión con el resto de la ciudad y su abundante comercio.

10. Quatre Carreres

Es el distrito poseedor de uno de los barrios más emblemáticos de la ciudad de Valencia, La Ciudad de las Artes y las Ciencias, es una de las zonas con más sitios residenciales de primera categoría en la ciudad y se encuentra también en constante cambio y crecimiento. Se podría decir que es uno de los sitios donde más interés habría de cambio de locales a vivienda por su demanda residencial y sus lugares contemporáneos con centros comerciales y de diversión. Es el distrito “moderno” de Valencia y últimamente se le apuesta mucho para invertir o construir en él.

11. Poblados Marítimos

Situado junto al mar Mediterráneo, es un distrito marinero de gran interés para el turismo. La zona conserva su origen pesquero en su tipología constructiva, y sus 5 barrios, Cabanyal-Canyamelar, el Grau, La Malvarrosa, Beteró y Nazaret, gozan de popularidad al ser un distrito muy tranquilo y cercano a la playa, el único inconveniente para el cambio de local a vivienda es que, realmente los locales comerciales son pocos, ya que sus edificios se conforman de una sola vivienda unifamiliar en su mayoría, podría ser un área de gran interés por su actividad turística pero será difícil encontrar edificios con características para el cambio de local a vivienda.

12. Camins al Grau

Es un distrito que recientemente ha ganado popularidad, en el pasado se encontraba mal comunicado y no despertaba interés por su relativa lejanía, pero desde que se amplío la Alameda se convirtió en un distrito atractivo tanto para vivir como para el turismo. Cuenta con hoteles de calidad y restaurantes de todo tipo. Es un distrito muy interesante para el cambio de local a vivienda por el estatus que ha conseguido en los últimos años al contar con barrios modernos y en constante crecimiento, además de su cercanía con la Ciudad de las Ciencias y las Artes.

13. Algirós

Este distrito surgió de la expansión de la ciudad al este de la huerta, la zona residencial se construyó en su mayoría en los años sesenta y setenta, en la actualidad es el cuarto distrito con la renta per cápita más alta de la ciudad. Es una zona de interés para la vivienda ya que se encuentra cerca de la zona marítima y está muy bien conectada con el resto de la ciudad, también se encuentra en este distrito la Universidad Politécnica de Valencia lo que provoca un movimiento estudiantil constante. Lo más destacable es la Avenida Blasco Ibáñez y los barrios que la rodean, barrios tranquilos y bien ubicados con gran potencial inmobiliario.

14. Benimaclet

El distrito de Benimaclet está compuesto por los barrios de Benimaclet y Cami de Vera. Engloba el antiguo pueblo y las zonas recientemente urbanizadas de su alrededor, es importante mencionar que es una zona en su mayoría residencial donde los principales pobladores son los estudiantes universitarios, esto por su cercanía con la Universidad Politécnica de Valencia. Benimaclet es una zona popular por su actividad estudiantil y cultural, lo que la hace de interés para el cambio de local a vivienda.

Resumen de cómo Transformar un Local a Vivienda en Valencia

En Valencia, tenemos una problemática para el Cambio de Uso de local a vivienda que es que, solo se permite hacer el cambio de uso en los casos en que todos los locales de la Planta tengan el mismo uso. Es decir que todos los locales tienen que ser vivienda.

• Por lo que no se permite el Cambio de Uso si uno de los locales tiene un uso distinto.
• Se considera siempre todos los locales CATASTRALES de cada edificio.
• Si se permite en Valencia las viviendas tipo APARTAMENTOS de 24m².
• Es interesante en Valencia los Alquileres Turísticos y los Alquileres a Estudiantes.
• Los Alquileres a Estudiantes rondan los 250€ por habitación con gastos incluidos.