Convertir o Transformar Local en Vivienda en Madrid

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Convertir Local en Vivienda en Madrid

Es muy común en los locales que por no ser muy comerciales adquieren más valor cuando los Habilitamos a Vivienda

Tenemos distintas formas de denominar esta trasformación de Loca a Vivienda, para no liarnos vamos a indicarlas todas ahora al principio:

  1. Cambio de Uso de Local a Vivienda
  2. Convertir Local en Vivienda
  3. Transformar Local a Vivienda
  4. Habilitar Local en Vivienda

Quizás el más correcto es el Primero de todos. Ya que lo que hacemos realmente es Cambiar el Uso del Local a Vivienda, además necesitaremos una Licencia Municipal de Cambio de Uso para ello.

En Madrid tenemos una serie de particularidades, cuando queremos hacer un Cambio de Uso de Local a Vivienda, que vamos a pasar a ver, pero primero os dejamos un esquema donde se entiende perfectamente, y a continuación desarrollamos dicho esquema:

Coste de Habilitar un Local a Vivienda en Madrid

habitabilidad en madrid

CONDICIONES URBANÍSTICAS
SUELE PERMITIRSE CAMBIO DE USO EN CUALQUIER PLANTA BAJA O ENTREPLANTA DE EDIFICOS RESIDENCIALES. SUPERFICIE UTIL MÍNIMA VIVIENDA APARTAMENTO 25 M2. EN ALGUNAS ZONAS PUEDE EXIGIRSE DOTACION DE PARQUING

Precios Medios Aproximados, de fecha junio de 2020

Para convertir un local a vivienda en la ciudad de Madrid, se debe cumplir con la normativa correspondiente, la obtención de las licencias necesarias y otras condiciones, lo que se resume en los siguientes puntos:

  • Viabilidad y normativa urbanística de Convertir Local a Vivienda en Madrid

    • Comprobar que el edificio no es un inmueble protegido, esto restringiría más las posibilidades de la habilitación a vivienda y la tramitación ante el Ayuntamiento sería más larga y conllevaría otro tipo de tasas y permisos.
    • Se deberá comprobar ante el Ayuntamiento que el edificio donde se encuentra el inmueble puede tener este cambio de uso.
    • Se deberá ver el Plan General Municipal en la zona donde se ubica el inmueble y dentro de los usos permitidos deberá estar el residencial.
  • Ordenanzas y normativas de habitabilidad de Convertir Local a Vivienda en Madrid

    • En un edificio de viviendas, no podrán convivir a la vez en la misma planta, inmuebles de distinto uso.
    • Se deberá tener una copia del libro del Edificio.
    • Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE):
      • Esta actuación se considera como obra nueva.
      • De importancia son los apartados de Seguridad de Incendio, Accesibilidad y Salubridad, todo deberá ir reflejado en planos de la vivienda que se pretende adaptar al local y en las memorias, tanto de obra como de actividad, las cuales deberán ser redactadas por un Técnico certificado.
    • Se deberán cumplir las Normas de Habitabilidad de Madrid, inscritas en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid 1997 (actualizado 16-12-2019), algunos puntos importantes de esta normativa se exponen en el siguiente punto.
  • Viabilidad geométrica Para Transformar Local a Vivienda

    • Cumplir con lo establecido en las normas sobre habitabilidad, Normas de Habitabilidad de Madrid, inscritas en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, en especial el artículo especialmente con el artículo 7.3.4:
      • Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a 38 metros cuadrados, aunque la superficie útil del local debe ser como poco 25 metros cuadradossi se pretende realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina-dormitorio más el baño.
      • La fachada que da a la vía pública, deberá tener por lo menos 3m de longitud.
      • Que a esta fachada. De una pieza habitable de por lo menos 12 m2 y en ella se debe poder inscribir un círculo de 2,70m de diámetro.
      • No se puede hacer vivienda todo lo que sea por debajo de la planta 0, es decir, no se aprueban cedulas de habitabilidad en suelo inferior a la rasante.
      • Se deberá disponer de cocina, que al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, deberá tener chimenea para su evacuación directamente a cubierta, nunca a fachada o a un patio, e independientemente del hueco de luz y ventilación (o se realizará con filtros de carbono).
      • La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de 2,5 metros, al menos en el 75% de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta 2,20 metros en el resto.
      • Dispondrá una puerta de acceso de dimensiones mínimas de 2,03 metros de altura y 82,5 centímetros de anchura.
      • Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas de acceso a las piezas de la vivienda serán de 2,03 metros de altura, de 62,5 centímetros de anchura para los cuartos de aseo y 72,5 centímetros para el resto de las piezas.
      • Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie no inferior al 12% de la superficie útil de la pieza habitable.
      • Cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa no inferior al 8% de la superficie útil de la pieza.
      • Para que una venta se pueda computar a efectos de ventilación e iluminación, ésta ha de estar en un paramento vertical (pared), no teniéndose en cuenta las ventanas tipo “velux” ni claraboyas salvo en las plantas ático. Además, la ventana a de dar a la vía pública o a un patio interior de como mínimo 3×3 metros (pudiendo ser mayor el patio en función a la altura del edificio).
      • Los pasillos deben tener un ancho de 85 centímetros como mínimo,
      • Cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad que en materia de prevención de incendios.
      • Las principales limitaciones para obtener la licencia de cambio de uso, es el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación.
      • Los recintos que componen la vivienda contarán con la superficie mínima que se indica en la siguiente tabla. La superficie mínima de las distintas estancias es:

  • Licencias y trámites en la Habilitación de Local a Vivienda en Madrid

  • Se deberá solicitar un cambio de uso y, al finalizar, se solicita la licencia de primera ocupación.
  • Una vez obtenida la licencia de primera ocupación, hay que acudir al notario para redactar una escritura de cambio de uso y finalmente llevarla al registro de la propiedad.
  • Para realizar el cambio de uso hay que comprobar que no se afecta a la estructura del edificio ni compromete los elementos comunes del mismo.
  • La principal documentación que se deberá disponer para esta tramitación será:
    • Proyecto Técnico a Cambio de Uso.
    • Deberá ir visado por el Colegio Profesional y deberá describir la edificación existente, y las modificaciones que se harán para su cambio de uso.
    • Proyecto básico
    • Proyecto de ejecución
  • Además, el Ayuntamiento solicitará más documentación como:
    • Certificado final de las obras suscrito por la dirección facultativa y cuando reglamentariamente así se exija, visado por el colegio oficial correspondiente, o, en su caso por la oficina de supervisión de proyectos de la administración.
    • Libro del edificio
    • Declaración de alta catastral correspondiente.
    • Contrato de mantenimiento de las instalaciones de seguridad contra incendios.
    • Justificante del pago de las tasas correspondientes:
      • Tasa por actos de comprobación de ejecución de obra y ejercicio de actividades.
      • Tasa por prestación de servicios urbanísticos.
      • Una vez obtenida la licencia por parte del municipio, se deberá acudir al Notario para la redacción de la escritura en la que quedará reflejado el cambio de uso de local a vivienda y al registro de la propiedad para deja todo legalizado.

Precios medios para Convertir un Local a Vivienda en Madrid

  • Licencias y trámites – 1,500€
  • Obras para un local de 50m2– 20,000€
  • Obras para un local industrial de 50m2– 25,000€
  • Obras de un local a vivienda en dos plantas – 35,000€

distritos madrid Mapa de los Distritos de la ciudad de Madrid.

Convertir un Local a Vivienda por Distritos de Madrid

La ciudad de Madrid se divide administrativamente en 21 distritos, a continuación, se presentan algunas características de aquellos que podrían interesar para el cambio de local a vivienda:

  1. Convertir un Local a Vivienda en Puente de Vallecas

Distrito localizado al suroeste de la ciudad, en esta zona predominan las funciones residencial y comercial, aunque también es importante la industria artesanal. Es un área interesante al estar conectada con el centro histórico de la ciudad y con muy buena ubicación, también sus precios relativamente accesibles.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Villaverde

Este distrito se localiza al extremo sur de Madrid, es una zona tranquila y económica. Villaverde es uno de los distritos periféricos que ha experimentado un gran auge durante los últimos años, reúne buenas condiciones en cuanto a comercios y actividad, y su tranquilidad en los barrios que lo hacen un punto interesante de cambio de local a vivienda. A pesar de no estar tan cerca del Centro de la ciudad, es un distrito bien conectado mediante el transporte público.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Usera

Su calle principal es Marcelo Usera, situada entre la conocida Plaza Elíptica y la Glorieta de Cádiz. También famoso por su calle Dolores Barranco, donde se sitúa el barrio chino lo que lo ha revitalizado y ha ayudado al aumento de la seguridad de la zona. Usera se ha convertido en uno de los principales barrios donde vivir en la ciudad por su amplia cantidad de zonas verdes alejadas de la muchedumbre del centro y sus precios accesibles, es de las zonas más baratas y se presenta como una buena inversión en vivienda.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Carabanchel

Situado en el sector sur de la ciudad, es el distrito más poblado de todo Madrid y uno de los más densamente poblados. Su cercanía con el casco histórico y sus barrios tranquilos y familiares lo hacen un punto interesante para invertir en la vivienda. Carabanchel ofrece las ventajas de vivir en un área tranquila y familiar, pero con los servicios de una gran ciudad a apenas unos kilómetros. Otra ventaja del distrito son sus más de 150 hectáreas de áreas verdes como el Parque Emperatriz María de Austria y el Parque de las Cruces.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Vicálvaro

Situado al suroeste de la ciudad, es un distrito que cuenta con una enorme zona sin urbanizar, aunque ya existen planes de urbanización, lo que indica que será un distrito en crecimiento. Aunque no es cercano al centro de la ciudad, está muy bien conectado mediante el transporte público y los barrios que más podrían interesar por el momento son, Ambroz y Valdebernardo.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Latina

No se deberá confundir con el barrio la Latina, el distrito es diferente y se encuentra más alejado del casco histórico de la ciudad. Localizado al suroeste de la ciudad. El único barrio del distrito que podría resultar de interés es el de Puerta del Ángel que es el más poblado y desarrollado, las demás zonas son, en su mayoría, se encuentras muy alejadas de la ciudad o sin edificar.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Villa de Vallecas

Vallecas se sitúa en el suroeste de la ciudad. Es un distrito que se encuentra en plena expansión, dentro de él se encuentra Mercamadrid, central de los mercados mayoristas de la ciudad con gran actividad comercial. Es una zona de interés de gente obrera, tiene barrios relativamente nuevos como el Ensanche Vallecas con población en su mayoría joven. Podría resultar conveniente la inversión en este distrito por su constante crecimiento, su tranquilidad y su buena conexión con el resto de la ciudad, y lo más importante, los precios son realmente accesibles a comparación de zonas más cercanas a barrios más céntricos.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Moratalaz

Es un distrito ubicado al sudeste de la capital. Su población es en su mayoría gente obrera y jubilada, es una de las zonas con menos inmigración de la ciudad y tiene fama de ser un sitio tranquilo. Lo precios rondan entre lo medio-alto por su buena ubicación, fácil acceso tanto al norte como al centro de Madrid gracias al metro y otro tipo de transporte público y contiene uno de los parques más grandes del capital llamado URBIS. Cabe mencionar que no es un distrito turístico y la población es casi en su totalidad local.

  1. Convertir un Local a Vivienda en San Blas-Canillejas

Distrito al noroeste de la capital. Cuenta con zonas residenciales e industriales y los precios de vivienda rondan entre lo normal. Otra zona es su área obrera de San Blas, donde la población en su mayoría es de personas mayores de jubilados, las opciones de alquiler son de larga duración ya que sus habitantes son mayormente locales, sus barrios son tranquilos al no ser un distrito tan cercano al centro de la ciudad.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Tetuán

Es uno de los distritos más heterogéneos de la ciudad, por un lado, podemos encontrar desde modernos rascacielos hasta pequeñas casas de tipología rural o semirurrural. Los barrios de Cuatro Caminos y Bellas Vistas son los más poblados. Es un distrito tranquilo y céntrico, y es una de las zonas con más población extranjera de la ciudad. Es un distrito llamativo para la vivienda por su ubicación y su atractivo para los turistas, aparte de ser uno de los más poblados y más populares. También Tetuán es una zona universitaria que atrae a los estudiantes a buscar vivienda cercana.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Ciudad Lineal

Es un distrito relativamente céntrico, se destaca por lo negocios y las urbanizaciones, así como su tranquilidad y buena comunicación con el resto de barrios. Este distrito es el que mayor red de transporte ofrece tanto de metro, autobús, como cercanías, lo cual lo hace atractivo para la vivienda ya que a pesar de no se céntrico en su totalidad, ofrece tranquilidad y buena conexión.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Fuencarral-El Pardo

Es uno de los distritos residenciales más de moda de Madrid. Desde el año 2013, los precios de venta de vivienda se han incrementado. Aunque no es una zona muy turística, su constante crecimiento y sus viviendas contemporáneas, han hecho que esta zona se popularice en los últimos años. Es de los distritos de precios más elevados para la vivienda por sus barrios alejados del murmullo de la ciudad y sus zonas residenciales amplias y tranquilas.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Hortaleza

Se sitúa al noroeste del municipio, comprende el antiguo término municipal de Hortaleza y parte del de Canillas. Es un distrito de precios medio-altos para la vivienda, con buena comunicación mediante medio de transporte con el resto de la ciudad, cuenta con extensas áreas verdes y sus zonas residenciales son más bien amplias y tranquilas por la lejanía con el centro de la ciudad. Es interesante esta zona, al contar con viviendas de buena calidad y precios relativamente asequibles.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Arganzuela

El distrito de Arganzuela se extiende al este del río Manzanares y se encuentra dentro de su totalidad dentro del perímetro M-30. Arganzuela también es uno de los distritos de moda de Madrid y uno de los más demandados para la vivienda. Cuenta con numerosos espacios verdes y tiene una ubicación privilegiada al limitar con el Centro y el Retiro, lo que lo hace un distrito altamente turístico. Es un área de interés para el cambio de local a vivienda por su alta rentabilidad y su población mayoritariamente joven.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Centro

Es el Casco Antiguo de la ciudad, por lo tanto, no sería recomendable un cambio de uso de vivienda a local en esta zona por el nivel de protección Patrimonial que tiene, ya que los trámites son de larga duración y de mayor costo, también el nivel de densidad poblacional es elevado, siendo complicado la aprobación de cambio de uso por parte del Ayuntamiento. Sin embargo, si se llega a estudiar bien la ubicación y a reunir la documentación necesaria, el trámite valdría la pena, ya que esta zona es altamente rentable para futuros alquileres turísticos.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Moncloa-Aravaca

Es un distrito relativamente céntrico con gran potencial para la vivienda turística, aunque con precios más elevados. Al igual que Fuencarral, es un distrito con grandes zonas verdes, destacando Casa de Campo. Es una zona donde los barrios no están tan cohesionados entre sí, y la conexión por medio de transporte público suele ser difícil para las zonas más alejadas del distrito.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Barajas

Este distrito posee los barrios más nuevos de Madrid por su reciente crecimiento gracias al aeropuerto Internacional de Barajas, sus habitantes suelen ser trabajadores de la zona ya que el distrito es un tanto alejado del centro de la ciudad, lo que hace que los precios no sean tan elevados. Entre sus barrios más poblados está Almeda de Osuna, es un barrio muy tranquilo y residencial, con viviendas de buenas calidades, podría ser la zona del distrito que más interesaría para el cambio de local a vivienda.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Chamartin

Situado al Norte de la ciudad. Es un distrito lleno de contrastes, donde podemos encontrar chalets unifamiliares y también viviendas de peculiar arquitectura. En sus zonas multifamiliares los precios suelen ser más elevados para alquilar o comprar. Es un barrio de importancia empresarial por sus torres de oficinas y su zona financiera M-30, posee muchos sitios de ocio y es de alta demanda para la población. Es un área interesante para la inversión de local a vivienda.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Chamberí

Es un distrito céntrico y altamente turístico, por lo que es difícil encontrar áreas que no tengan una Protección Patrimonial, lo cual también hace que sea una zona de precios altos para el alquiler. Habrá pocos inmuebles libres para hacer el cambio de local y vivienda, aunque si se encuentra alguno y el Ayuntamiento da el permiso correspondiente, la rentabilidad sería alta y segura.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Retiro

Otro de los distriticos céntricos y altamente turísticos de la ciudad de Madrid. Con un alto índice de inmuebles con protección patrimonial, será difícil encontrar locales que se puedan convertir en vivienda, aparte del largo y arduo proceso que esto significaría, pero al igual que Chamberí, si la inversión es posible, sería una inversión altamente rentable.

  1. Convertir un Local a Vivienda en Salamanca

Al igual que Chamberí y Retiro, Salamanca posee las mismas condiciones, es un distrito céntrico y altamente turístico. Con prestigiosa ubicación, hacen de esa zona la más cara y demandada para vivir, se dice ser la zona más cara de toda España para alquilar. No es de mucho interés para el cambio de uso de local a vivienda por las condiciones antes expuestas, pero de igual forma, si se logra hacer la inversión, la ganancia sería altamente rentable.

Resumen de cómo Transformar un Local a Vivienda en Madrid

En Madrid, no suele haber prácticamente ningún problema para los cambios de uso, se suelen admitir en casi todos los locales, siempre que edificio sea de uso residencial y solamente nos encontramos con las siguientes excepciones:

  • No se permite vivienda en planta sótano ni semisótano
  • No se permite vivienda si no tiene como mínimo una habitación que dé a vía pública de 3 metros de anchura (hay alguna excepción para patios de manzanas muy grandes, pero tendrá que estudiarse muy bien y suele ser complicado de cumplir).
  • En algunas zonas de Madrid se deberá cumplir con la dotación de parking, así que se deberá revisar el Plan Urbanístico.

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