¿Cuánto Cuesta Convertir un Local en Vivienda?

Precio Cambio de Uso de Local a Vivienda

El Precio de Habilitar un Local como Vivienda es la suma de los costes de los Trámites y Obras que necesitamos realizar y los englobamos en:

• Proyectos
• Licencias Municipales
• Obras e Instalaciones de Acondicionamiento
• Trámites Administrativos (Notaria, Registro y Catastro)

Estos son los conceptos que nos encontraremos y aunque sus Costes pueden variar mucho dependiendo de cada caso, los podemos estimar de la siguiente manera:

Para un Local tipo de unos 100m² en 1 plantas y calidades medias, el Precio Cambio de Uso de Local a Vivienda es de: €29.350

Aunque cada uno de estos costes va a depender de la superficie del local y del estado del mismo, vamos a intentar dar una orientación de los costes en este artículo para que cualquier persona que quiera Habilitar un Local como Vivienda sepa en qué presupuesto aproximado va a incurrir.

Información del Coste de Convertir un Local en Vivienda

Si estas pensando en transformar un Local a Vivienda y no sabes exactamente cuáles pueden ser los costes y pasos a dar, no lo dudes y contáctanos. Te informamos gratis de todos los costes y trámites a dar.

Como Arquitectos realizamos trámites de licencias y proyectos técnicos necesarios para el cambio de uso de local a vivienda.

Este post pretende guiar superficialmente en los aspectos más significativos, para una mayor información puede llamar gratis para consultarnos dudas y cuestiones al respecto, sin compromiso alguno .

Vamos a ver cuáles son las Obras y Reformas necesarias y mínimas a realizar en nuestro local, las cuales nos vendrán impuestas por las Normas de Habitabilidad y Diseño de nuestra Comunidad Autónoma que nos marcan los mínimos exigibles para que un espacio pueda ser habitable y por ende considerado como vivienda.

Normativas que tendremos en cuenta

• El CTE: (Código Técnico de la Edificación) que es de aplicación y ámbito nacional.
• Normativas Autonómicas: de condiciones mínimas de habitabilidad en viviendas, las cuales pueden tener pequeñas modificaciones de unas comunidades a otras.
• Normativas Municipales: suele ser raro que haya normativas municipales al respecto, pero si las hay son más exigentes que las dos anteriores ya que al ser de rango menor no pueden ser más permisivas que las anteriores.

Por cierto, tenemos un Artículos sobre cómo tramitar las Licencias Municipales para el Cambio de Uso de Local a Vivienda que amplia esta información. Te recomendamos que leas también ese artículo para tener toda la información completa y detallada.

Obras y Presupuesto para Convertir un Local en Vivienda

Cuando nos planteamos cómo convertir un local en vivienda, lo primero que nos daremos cuenta es que son necesarias una serie de obras de cambio de uso mínimas para adaptar ese local y cumplir con las Normativas Legales existentes, y que hemos enumerado al inicio.

Las obras que necesitaremos acometer deben de venir reflejadas en el Proyecto de Habilitacion que debe de redactarlo un Arquitecto y Visado por el Colegio Profesional de Arquitectos de la Comunidad Autónoma donde nos encontremos.

Este proyecto es el que servirá de base para la concesión de la correspondiente Licencia de Obras, sin la cual no podremos iniciar nuestras construcción.

También, el Proyecto, nos definirá las Obras y por lo tanto el Presupuesto de Convertir  un Local en Vivienda

Por último, nos quedará una serie de Trámites Administrativos a realizar para la completa Legalización del Cambio de uso de Local a Vivienda.

Vamos a analizarlos y a cuantificar el Precio de cada uno de estos pasos, incluida la Obra, que será el mayor de los Costes.

El Coste de la Obra del Cambio de Uso lo dejaremos para el Final, veamos primero el resto de pasos y su cuantificación.

Honorarios Técnicos

Aquí incluimos no solo el proyecto sino también el resto de intervenciones que tienen que ser realizadas por un Arquitecto Colegiado y son:

• Proyecto Técnico de las Obras para el Cambio de Uso.
• Visado del Colegio de Arquitectos del Proyecto
• Estudio de Gestión de Residuos que se generen durante la Obra
• Estudio de Seguridad y Salud de los Trabajadores durante la Obra
• Dirección de Obra de la reforma a realizar para el Cambio de Uso
• Certificado Final de Obra

Como comentamos antes, el importe exacto dependerá de las características de la obra a realizar y de la superficie del local. En este caso podemos decir que puede oscilar en una horquilla de entre 1.800€ a 2.800€.

Para el caso de una Vivienda de unos 100m2 con reforma interior solo, podríamos decir que el coste sería de unos: 2.200 €

Tasas e Impuestos Municipales

Los importes y conceptos que el Ayuntamiento nos cobrará serán los siguientes:

• Informe de Compatibilidad Urbanística.
• Tasa por Concesión de Licencia de Obras.
• Impuesto por Concesión de Licencia de Obras.
• Tasa por concesión de Licencia de Primera Ocupación.

Dependiendo de que las obras sean reducidas o de gran volumen variara mucho este coste, también de unos Ayuntamientos a otros pueden variar las Tasas e Impuestos.

En el caso que estamos viendo de una Vivienda de más o menos 100m2 con poca reforma a realizar, el coste rondaría unos: 850€

Otros Trámites Administrativos

Aquí incluimos los gastos de la Notaria y el Registro de la Propiedad para la Declaración de Obra Nueva ya como Vivienda, una vez finalizadas las Obras. Así tendremos:

• Gastos Notario Declaración de Obra Nueva.
• Gastos Registro de la Propiedad Declaración de Obra Nueva.
• Impuestos y Tasas del Cambio en el Registro.
• Honorarios de la Gestora
• Altas en Catastro del Cambio de Local a Vivienda

Una vez más estos costes variaran en función este caso del Valor Real del Inmueble y el destino del mismo. Un coste medio o aproximado en nuestro caso, suponiendo que sea como vivienda habitual puede ser: 1300 €

Obras e Instalaciones a Realizar

Por fin llegamos a las Obras e Instalaciones a realizar en el Local para Habilitarlo como Vivienda.

Aquí sí que podemos encontrarnos un sin fin de casos y por lo tanto un abanico muy amplio de Presupuestos de Obra, así que lo que vamos hacer es analizar todas las posibles obras e instalaciones que podamos tener y al final daremos un presupuesto medio para un Local en el cual solo tengamos que realizar obras interiores sin tener que tocar las fachadas, ni estructura ni elementos comunes del edificio.

Estas obras mínimas para Habilitar un Local a Vivienda como mínimo deben de comprender todos los puntos que indicamos a continuación, que son las obras e instalaciones mínimas a realizar:

1. Dimensiones Espaciales: Deberemos de comprobar las dimensiones mínimas para cada dependencia o habitación que tenemos en la vivienda, ya que según las normas de Habitabilidad de una Vivienda se deben de respetar y cumplir una serie de medidas de ancho y largo mínimo para dormitorios, comedores, salón, cocina, baños, recibidor, galería y pasillos. Además de también tener unas alturas mínimas.
2. Alturas Mínimas: Todas las dependencias deben de tener una altura mínima la cual es de 2,50 metros en dormitorios y salón-comedor y de 2,20 metros para los pasillos, cocinas, aseos y baños y trasteros.
3. Materiales de Acabados: de la cocina y baños deben de ser de fácil limpieza y desinfección, normalmente chapados cerámicos, gres o porcelánicos. También puede admitirse las pinturas plásticas si estas son de calidad con un sello que lo acredite.
4. Materiales Inifugos o Resistentes al Fuego: Los materiales que usemos en la vivienda no deben de ser fácilmente inflamables para evitar riesgos de incendio.
5. Instalaciones: Las instalaciones eléctricas, fontanería y saneamiento y de gas deben de tener unos requisitos mínimos, que son:
   1. Instalación eléctrica: centralizada en un cuadro de mando eléctrico con protecciones mediante magneto térmicos y diferenciales, cableados siempre empotrados y mecanismos protegidos para contactos indirectos.
   2. Instalación de fontanería: Toda la instalación de agua caliente y fría de la vivienda irá empotrada u oculta por suelo, paredes o techos, los diámetros de los tubos deben tener medidas mínimas y deben resistir una presión mínima de columna de agua.
   3. Instalación de saneamiento: para las conexiones de todos los sanitarios, fregaderos y lavaderos.
   4. Instalación de telecomunicaciones: que son las instalaciones de teléfono y televisión de la vivienda.
6. Iluminacion de la Vivienda: Todas las habitaciones de la vivienda deben de tener iluminación directa del exterior, excepto los baños, pasillo o recibidor. Además los huecos de iluminación deben de tener una superficie mínima del 10% de superficie de la dependencia que iluminan. Es decir si la habitación tiene 10 metros cuadrados la ventana tiene que tener 1 metro cuadrado.
7. Ventilacion de la Vivienda: Todas las habitaciones de la vivienda deben de tener ventilación directa del exterior, la ventilación de los baños puede ser mediante SUMS y no necesitan ventilación directa al exterior los pasillos o recibidor. Además deben de haber aperturas constantes en las carpinterías exteriores que garanticen la entrada y salida de aire del exterior y por lo tanto una corriente de ventilación constante aunque la vivienda esté completamente cerrada.

Por supuesto también tendremos que tener en cuenta consideraciones Estructurales de la finca donde se encuentra el Local por si se afectaran las Obras a la Estructura de la finca.

Tampoco podremos afectar con las Obras a zonas o elementos comunes de la finca, ya que en dicho caso necesitaríamos de la aprobación por Unanimidad de los Propietarios de la finca.

En la mayoría de locales las Obras a realizar suelen centrarse en los siguientes aspectos, ya que el local ya suele contar con instalaciones algunas obras ya realizadas:

• Distribución interior con tabiquería de Pladur de todas las dependencias de la vivienda.
• Puertas de Paso.
• Falso techo
• Ejecución de toda la Cocina, Baño y Aseo.
• Pintura y acabados de las paredes y techos de las habitaciones
• Adecuación de las Instalaciones existentes de Fontanería, Saneamiento, Electricidad y Telecomunicaciones.

En el caso que estamos de un local de unos 100m2 y unas calidades medias, estas obras nos puede suponer un coste aproximado de unos: 25.000 €

Aquí si nos podemos encontrar con precios que sean la mitad o el doble en función que la superficie sea mucho mayor o menor o que el estado original del local sea muy bueno o este para una reforma integral.

Por lo que aconsejamos siempre pedir presupuesto orientativo a una empresa de reformas o a un despacho de Arquitectura que nos oriente en las obras a realizar y los costes aproximados de forma más exacta.

Coste Total de Convertir un Local en Vivienda

Con todos los Presupuestos que antes hemos comentado ya podemos sacar aproximadamente el Presupuesto de Obra de Convertir un Local en Vivienda.

Ya por último lo que nos queda es sumar todos los capítulos anteriores que hemos ido enumerando, y así obtener el Presupuesto Total.

Así obtenemos el siguiente Presupuesto:

Presupuesto de Convertir un Local en Vivienda

PRESUPUESTO HONORARIOS TECNICOS: 2.200 €

COSTES DE LICENCIAS MUNICIPALES: 850 €

COSTES DE ESCRITURAS Y REGISTROS: 1.300 €

PRESUPUESTO DE OBRA E INSTALACIONES: 25.000 €

TOTAL PRESUPUESTO:  29.350 €

*En dicho precio no está incluido el 10% ó 21% de IVA dependiendo del caso

Desde nuestra Oficina Técnica de Arquitectura e Ingenieria realizamos los Proyectos y Trámites que hemos escrito anteriormente. Consúltanos Gratuitamente o indícanos tu caso para decirte los pasos a seguir, sin compromiso.