Cómo Legalizar Construcciones e Instalaciones sin Licencia o Ilegales

Legalizar Construcción

Es el Acto por el que procedemos a Regularizar una situación que hasta hoy está en unas condiciones de Irregularidad Jurídica, es decir:

• No disponemos de Licencia que la ampare
• No disponemos de Proyecto que justifique su correcta ejecución
• No tenemos garantías de Seguridad, Salubridad ni Ornato Público

En resumen no disponemos de ningún documento que acredite la correcta ejecución ni incluso su existencia, por lo que necesitamos Legalizar una Construcción.

Para Legalizar una Construcción esta debe de cumplir con las Normas y Leyes Municipales, autonómicas y Estatales, que son principalmente:

• Ayuntamiento: Plan General de Ordenación Urbana
• Comunidad Autónoma: Normas de Accesibilidad, Calidad y habitabilidad
• Estatal: Código Técnico de la Edificación

Podemos tener otras Normas o Reglamentos en función del tipo de Construcción que pretendemos Legalizar, pero la mayoría de casos las podemos agrupar en las que hemos comentado.

Cuánto Cuesta Legalizar una Construcción

El Coste de legalización va en función del valor de la Construcción a legalizar, podemos resumirlo según esta tabla:

• Costes de Gestión: 0,50% PEM
• Costes de Proyectos: 1,50%-3,50% PEM
• Costes de Tasas: 0,50%-1,00% PEM
• Costes de Impuestos: 3,00%-4,00% PEM
• Costes de Notaria: 500€
• Costes de Registro: 400€

PEM: Es el presupuesto de ejecución Material que cuesta realizar la obra. Todos los valores los indicamos en función del PEM, dejamos un margen ya que este puede aumentar o disminuir en función de la complejidad de la obra, para particularizar cada caso, al final del artículo te indicamos los LINKs a cada tipo de construcción que podemos tener con sus costes exactos.

El coste de Legalizar Construcción suele rondar el 5% del Presupuesto de ejecución de esta, es decir que para una obra de 10.000€ rondaría los 500€

A esto habría que sumarle el Coste del Proyecto de Legalización, en caso de tratarse de una Legalización de Obra Mayor que requiera de Proyecto.

En este Artículo de Proyecto de Legalización y Licencia te explicamos más ampliamente los costes más exactos.

Construcciones Ilegales

Son las Obras de Reforma, Ampliación u nueva construcción que se realizan sin el amparo de la Correspondiente Licencia Municipal de Obras, Construcciones e Instalaciones

Es decir son los casos en que o bien no nos Concedieron la Licencia o simplemente no la solicitamos antes de iniciar la obra.

Por lo tanto deberemos proceder a su Legalización, como explicamos a continuación:

Procedimiento para Legalizar una Construcción

Son los pasos que deberemos seguir para intentar llevar a la legalidad vigente la obra que hemos realizado sin la licencia correspondiente, estos son:

• Contratación de un Gestor: Es la persona que se encargará de llevar toda la gestión, desde los trámites con técnicos, ayuntamiento, registro, notaría, catastro y liquidación de impuestos y tasas correspondientes.

Este trabajo lo podemos realizar nosotros mismos como propietarios y ahorrárnoslo, pero es muy importante que conozcamos bien todos los pasos y tramites a realizar ya que son muchos y podemos perdernos por el camino.

• Informarnos de la Legalidad Vigente: Antes de empezar nada, lo primero es informarnos de si es posible realizar la Legalizción de nuestra Construcción Ilegal.

Es importante este punto, para no empezar dando palos de ciego, y hacer tramites en los que nos gastaremos dinero y no conseguiremos nada.

Así que siempre hay que hacer una indagaciones previas, tanto en el Ayuntamiento, Notaria y Catastro.

• Contratar Técnico para Proyectos: Una vez tenemos claro que si se puede realizar la correspondiente Legalización que queremos, y de cómo se ha e realizar, deberemos contratar a un Técnico para que nos prepare toda la documentación Técnica al respecto.

Normalmente suele ser un Arquitecto o Arquitecto Técnico, deberemos comprobar que están colegiados y disponen de su correspondiente Seguro de Responsabilidad Civil.

• Solicitar Licencia Legalización: Una vez tenemos realizado el proyecto por parte de un Técnico Cualificado, ya podemos ir al Ayuntamiento para realizar la Solicitud de Licencia Urbanística de Legalización de Obras y Construcciones.

Tendremos que abonar la correspondiente Tasa e Impuesto Municipal y presentar la solicitud firmada y el proyecto que nos realiza el Arqutiecto o Arquitecto Técnico

• Pago de Tasas, Impuestos y Multas: Son los 2 importes que abonaremos al Ayuntamiento. Normalmente la Tasa se abona cuando solicitamos la correspondiente licencia de obras y construcciones de legalización.

Y el Impuesto se paga al final cuando el ayuntamiento nos concede dicha licencia, ya que si nos niegan la licencia por cualquier motivo no tendríamos la obligación de realizar el correspondiente pago del Impuesto pero si de la Tasa, ya que esta última es por los costes de tramitación.

Es importante realizar bien todos estos pasos y trámites, ya que un error en cualquiera de ellos puede suponer invalidar todo el proceso y que tengamos que volver a empezar.

Sobre todo debemos respetar los plazos que se nos impongan, ya que si no se puede invalidar el procedimiento.

Por ello la importancia de la contratación de un buen gestor, que conozca los procedimientos y tiempos.

Que Construcciones deben de Legalizarse

Será necesario cuando no hemos solicitado la correspondiente Licencia Municipal de Construcciones. Podemos tener 2 casos:

• Construcciones de poca Entidad: La legalización será muy simple, con presentar una Declaración Responsable al Ayuntamiento junto con el presupuesto del Albañil o constructor que nos ha hecho las obras y pagar las tasas e impuestos correspondientes, será suficiente.
• Construcciones de Medio o alto Volumen: Aquí se nos complicara un poco, dependiendo del volumen de la Construcción, lo más seguro que tengamos que llamar a un Técnico para que nos realice el Correspondiente Proyecto Técnico y certificados y con esa documentación solicitar al Ayuntamiento la Correspondiente Licencia.

Así pues en el 2º caso tendrá que revisarlas un técnico, para luego proceder a Legalizar la Construcción.

En nuestro caso nos referimos a la Legalización de construcciones que hemos hecho sin su correspondiente y necesaria Licencia de Obra y Construcciones que deberíamos haber solicitado al Ayuntamiento y que este nos concederá siempre que la obra esté dentro de las Normas vigentes, así pues para Legalizar cualquier Obra necesitaremos cumplir con las normativas:

• Municipales: Que suelen ser en primer lugar el Plan General de Ordenación Urbana del Municipio. Este nos establece los índices de edificabilidad típicos, Alineaciones, rasantes, números de alturas, edificabilidad, calificación urbanística…
• Autonómicas: Solo nos afectará normalmente si estamos en suelo calificado como NO URBANO que comúnmente denominamos Rústico, ya que las competencias sobre el Suelo No Urbano no pertenece al Ayuntamiento sino a las Diputaciones o Autonomías. Si este es nuestro caso, para Legalizar una Construcción en Suelo No Urbano, necesitaremos el visto bueno previo de la Consejería de Obras y en caso de que tenga alguna protección de la consejería correspondiente.
• Estatales: Estas se suelen resumir en lo que denominamos el Código Técnico de la Edificación CTE, y afecta a todo lo que es la Estabilidad, seguridad, usabilidad del edifico, es decir a su Estructura, Condiciones de Accesibilidad, Protección contra el Fuego, Aislamientos térmicos y Acústicos, Ahorro Energético

¿Qué Construcciones Necesitan de Legalización?

Las Construcciones realizadas sin los permisos administrativos, necesitaremos realizar la Legalización:

1. Vivienda completa
2. Ampliación de vivienda
3. Porche o Terraza
4. Buhardilla
5. Trastero
6. Paellero
7. Legalizar Vallado
8. Nave
9. Caseta de Aperos
10. Reforma integral de un inmueble

En definitiva cualquier Construcción Sin Licencia, siempre que sea de cierta envergadura o entidad.

Si requieres de un Presupuesto de la Legalización llamarnos y te informamos sin compromiso, ofreciéndote un asesoramiento personal a tu problemática.

A continuación te indicamos un LINK  donde encontraras más información sobre Legalización de algunas construcciones especiales realizadas en zonas de protección y dominio público, en la página Web de Fomento del Gobierno de España.

¿Dónde necesitas tú realizar la Legalización?

Nuestra plataforma trabaja a nivel Nacional por lo que podemos darte un servicio en toda España, por lo que no dudes en contactarnos y te pondremos en contacto con el técnico más cercano a ti.

Tenemos Arquitectos, Arquitectos Técnicos, Ingenieros e Ingenieros Técnicos en todas las Provincias:

¿Por qué hacer la Legalización de una Construcción?

Las razones por las que puedes Necesitar Legalizar una Construcción, puede que sean algunas de las siguientes:

• Para poder Escriturar una Vivienda para su alquiler o venta
• Para registrar una construcción en el Registro de la Propiedad
• En la solicitud de la Hipoteca o Garantía Inmobiliaria
• Legalizar Vivienda para dejarla en Herencia
• Para obtener la Licencia Municipal de Obras
• Para obtener la Cédula de Habitabilidad
• Darla de Alta en el Catastro
• Poder solicitar una Licencia de Actividad
• Para poder Inscribirla en algún Registro de Alquiler Turístico
• Piscinas o balsas de riego
• Casetas en suelos rústicos o casetas de Aperos
• Naves o ampliaciones y altillos dentro de naves industriales

De todos estos casos iremos tratando en los futuros Artículos sobre Legalización de Construcciones e Instalaciones que iras encontrando en esta sección.

Si hay algún otro tema que pudiera interesarte o lo crees conveniente que lo tratemos nos lo puedes proponer enviándonos un email.

Artículos sobre Legalización de Construcciones Y Obras

Aquí encontraras una amplia información de cómo proceder para la regularización de cualquier construcción en cuanto a:

Así como tipos de construcciones:

Artículos sobre Legalización de Construcciones e Instalaciones

Legalizar una Vivienda: Ya este construida en terreno rústico o urbano, te indicamos los pasos y trámites a realizar para Legalizar una Vivienda. Y no te pierdas en un mar de papeleos y tramites burocráticos. Te indicamos los sencillos pasos a realizar.

Legalizar una Piscina: o Balsa de Riego la cual la podamos haber realizado sin la correspondiente Licencia de Obras y por lo tanto necesitemos Legalizar una Piscina. Es un trámite rápido y económico.

Legalizar un Vallado: El Código Civil nos reconoce nuestro derecho a delimitar y vallar nuestras propiedades inmobiliarias pero esto no nos exime de tener que solicitar la correspondiente licencia por lo que si no lo hemos realizado puede que necesitemos Legalizar un Vallado.

Infracción Urbanística: Ya este construida en terreno rústico o urbano, te indicamos los pasos y trámites a realizar para Legalizar una Vivienda. Y no te pierdas en un mar de papeleos y tramites burocráticos. Te indicamos los sencillos pasos a realizar.

Proyecto de Legalización y Licencia de Legalización. Rápido y Económico: Te comentamos cual es el contenido de un proyecto de legalización y los trámites para obtener la licencia municipal de la Legalización de tu Construcción. Más información en este post que te dejamos el enlace.

Tira de Cuerdas o Alineación Oficial de un Edificio o Construcción: En este Artículo te decimos que es la Tira de Cuerdas y como solicitarla al Ayuntamiento. Para que no tengas problemas con la alineación de tu edificación.

Artículos sobre Regularización de Construcciones

Regularización de Viviendas Construidas, Casa o Ampliación. Coste y Trámites: Si tienes una vivienda antigua y necesitas Regularizarla aquí te explicamos cómo debes de proceder.

¿Cómo Regularizar una Piscina o Balsa? Para regularizar tu piscina de forma rápida y económica te lo comentamos en este post.

Caseta Aperos y Casetas de Campo. Legalizar Proyecto, Licencia y Obra: Te describimos los tipos de Casetas de Aperos o Casatas de Campo que puedes realizar en tu parcela o terreno. Así como los tramites y licencias que necesitas para su Legalización o Regularización.

Puedes obtener más información de nuestros Artículos de Legalización que no encuentres en los Artículos editados contactandonod en nuestra Oficina Técnica.

Aquí tienes todos los Artículos sobre Legalización de forma cronología según su fecha de edición: