Proceso de Legalización de Obras
Mediante el cual se justifica técnicamente que una construcción existente cumple con las Normas Urbanísticas y los reglamentos que le son de aplicación.
Es necesario Legalizar una Obra Ya Hecha Sin Licencia cuando:
- Por requerimiento del Ayuntamiento con un Expediente de Infracción Urbanística
- Para realizar un Cambio de Uso de un inmueble
- Si la Obra tiene menos de 10 años en todos los casos.
Tendremos que legalizar una obra siempre que hayamos realizado esta sin la correspondiente Licencia Municipal que la ampare, solo en los siguientes casos no sería necesaria la Legalización de las Obras aunque hayamos realizado estas sin licencia:
- Obras de Escasa Entidad y que no requieren de Licencia de Obras.
- Si la Obra tiene más de 10 años (en este caso es una Regularización No Legalización) Ver Regularización de vivienda
- Si se trata de obras que vienen de una Orden de Ejecución del Ayuntamiento u otro Organismo Público con autoridad.
Se Puede Empezar Una Obra Sin Licencia
- Desde que se publico la Ley 12/2012 se pueden iniciar determinadas obras Sin una Licencia de Obras que la Ampare, simplemente con una Declaración Responsable
En este artículo te indicamos que Obras se pueden Realizar Sin Licencia de Obras (LINK URL ) para que lo tengas claro. No obstante puedes contactarnos para cualquier Consulta sobre Legalizar Obras que puedas tener sin compromiso.
Documentación para Legalizar una Obra
La documentación que hay que presentar en el Ayuntamiento para Legalizar una Obra suele ser:
- Proyecto Técnico firmado y visado
- Instancia de Solicitud Modelo Normalizado
- Pago de Tasa e Impuesto Municipal
Presupuesto de Legalizar una Obra
El coste de Legalización de Obras depende de la superficie, el tipo de obra y el uso de la misma. Como orientación para proyectos tenemos:
- Obras hasta 100m2 a partir de 950€
- Obras hasta 150m2 a partir de 1.250€
- Obras hasta 200m2 a partir de 1.550€
No incluido 21% de IVA. Precio del Proyecto de Legalización orientativo.
El coste de las Tasas e Impuestos Municipales puede estar a partir de los 600€ en adelante dependiendo del presupuesto de ejecución material de la Obra a Legalizar.
Desde nuestra Oficina Técnica de Esarco Arquitectura e Ingeniería te hacemos y tramitamos la Legalización de tu Obra o Reforma, solucionándote las posibles infracciones urbanísticas de forma rápida y siempre a un COSTE MUY ECONOMICO.
Que Obras Deben de Legalizarse
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación establece en su Artículo 2.2 las obras que tendrán la consideración de Edificios y por ende disponer de proyecto y su correspondiente Licencia Municipal de Obras
Así pues dicha Ley establece que se consideran edificios las siguientes obras:
- Toda NUEVA CONSTRUCCIÓN, excepto las de escasa entidad y sencillez que no sean de uso residencial ni público y sean de una sola planta
- REFORMAS O REHABILITACIONES en edificios existentes si se actúa sobre su envolvente, volumetría, estructura o se cambia el uso del edificio
- Obras de intervención total o parcial en edificaciones catalogadas o protegidas
Os dejamos el LINK de la Ley 38/1999
Información para Legalizar una Obra
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Los trámites que te pueden interesar son :
- Legalización de Obras
- Legalización de Viviendas : Casa, chalet, ampliaciones o buhardillas, terrazas…
- Legalización de Piscinas : Balsas de riego, depósitos de agua…
- Legalizaciones de Construcciones : Anexos tal como casetas de aperos de labranza, legalización de pistas deportivas, legalización de vallados, paelleros…
- Legalización de Instalaciones : Eléctricas, Climatización …
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Legalizar Obras
Todas las obras para su realización requieren de una LICENCIA DE OBRAS concedida por el Ayuntamiento del municipio en donde se pretende realizar la obra.
La concesión de la licencia de obras por parte de un Ayuntamiento es un acto reglado, en que los servicios Urbanísticos del Ayuntamiento nos solicitan una serie de documentación dependiendo de la obra que pretendemos solicitar la Licencia correspondiente y en unos plazos determinados y previo pago de las tasas e impuestos correspondientes se nos concede la correspondiente licencia, siempre y cuando la obra cumpla con los parámetros que marca el PLAN GENERAL o las NORMAS URBANISTICAS del Municipio.
En ocasiones requerimos de la Legalización de Obras, ya que por diversas circunstancias, acometemos determinadas obras sin la correspondiente Licencia de Obras, es entonces cuando estamos cometiendo una Infracción Urbanística y el Ayuntamiento a través de sus servicios de Inspección Urbanística o Inspección de Obras, pueden abrirnos un Expediente de Infracción Urbanística.
Llegado a este punto debemos de personaros ante el Departamento Municipal Urbanístico correspondiente para ver la posibilidad de Legalizar dichas obras para así conseguir paralizar y que nos archiven el expediente de Infracción Urbanística, ya que dicho expediente puede finalizar con la Demolición de las Obras Ilegales.
Os dejamos un modelo de certificado de legalización de una obra en Pdf:
Descarga Modelo Certificado Legalización
Un caso muy particular de las Legalizaciones de Obras es Legalizar un Local como vivienda, esto se suele dar muy a menudo te recomendamos este ARTICULO para ampliar la información al respecto.
Obras sin Licencia
Las consecuencias de realizar Obras sin Licencia dependen del momento en que se encuentren estas, encontrándonos así tres casos distintos:
- DURANTE LA OBRA: el Ayuntamiento puede ordenar su paralización inmediata, dando un plazo de 2 meses al promotor para la Legalización de las Obras que se hayan realizado mediante la solicitud de la correspondiente licencia. Tras la paralización, el Ayuntamiento puede imponer multas al promotor, precintar las instalaciones, retirar materiales a costa del promotor y ordenar la suspensión de suministros de obra .
- En el supuesto que las obras sean incompatibles con el planeamiento o que el promotor se niegue a la Legalización de las Obras, el Ayuntamiento decretará su demolición a costa del promotor .
- DURANTE UN PERIODO DE 4 AÑOS DESPUÉS DE SU FINALIZACIÓN: igualmente se conceden 2 meses al promotor para que solicite la correspondiente licencia. Tras la paralización, el Ayuntamiento puede imponer multas al promotor, precintar las instalaciones, retirar materiales a costa del promotor y ordenar la suspensión de suministros de obra.
- Si laLegalización de Obras no es posible por incompatibilidad con el planeamiento vigente o por parte del promotor no se realice su legalización, el Ayuntamiento podrá decretar la demolición siempre cargando los costes al promotor .
- UNA VEZ PASADO 4 AÑOS DESPUÉS DE LA FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS SIN LICENCIA: el Ayuntamiento ya no puede actuar ni obligar a la Legalización de Obras ya no se puede decretar su demolición. Los propietarios podrán legalizar las obras por iniciativa propia, siempre y cuando sean compatibles con el planeamiento .Las Obra sin Licencia ya realizadas estarán “FUERA DE ORDENACIÓN” hasta que se proceda a la legalización de dichas Obras. Con carácter general, en los edificios declarados Fuera de Ordenación no podrán realizar ninguna de las siguientes construcciones :
- Obras de Consolidación .
- Obras de Aumento de Volumen .
- Obras de Modernización .
- Obras de Incremento de su valor de expropiación .
Además una vez Legalizadas las Obra sin Licencia ya podremos elevarlas a ESCRITURA PUBLICA e inscribirlas en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD, realizando la correspondiente DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ante Notario.
¿TRAMITE PARA LEGALIZAR UNA OBRA?
Para la Legalización de cualquier Obra el proceso es en primer lugar encargar a un Técnico Competente (normalmente un Arquitecto, Arquitecto Técnico, Ingeniero o Ingeniero Técnico)
Dependiendo de qué tipo de obra se trate que nos redacte un Proyecto de Legalización, este proyecto incluirá las características y circunstancias tanto técnicas como urbanísticas de la obra y por supuesto siempre y cuando la obra en cuestión este acorde a las Normas Urbanísticas del Ayuntamiento o con algunas modificaciones se puedan adaptar.
En el caso de que no se puedan adaptar no tiene sentido el intentar Legalizarlas.
Preguntas sobre legalización de Obras
A continuación indicamos algunas de las dudas que nos pueden surgir si hacemos una Obra sin Licencia, no obstante nuestro equipo de Técnicos y abogados pueden solucionarte cualquier Pregunta sobre Legalización de Obras que te pueda surgir, llámanos y te atenderemos sion compromiso alguno o haznos tus consultas por email o WhatsApp .
¿Qué pasa si realizo una obra sin licencia?
La realización de obras sin su correspondiente Licencia de Obras concedida por el Ayuntamiento es una Infracción Urbanística y como tal nos arriesgamos a que los servicios de Inspección Urbanística o de Obras Municipales nos habrán el correspondiente expediente de Infracción Urbanística el cual llevaría aparejado consigo dos consecuencias, tal como indicamos a continuación :
Primero se nos impondría una Multa por la infracción cometida, el importe de dicha multa depende del tipo de infracción y del presupuesto de ejecución material de las obras ejecutadas .
En segundo lugar o bien tendríamos que legalizar las obras con la solicitud de la correspondiente Licencia de Legalización de Obras o en caso de que las obras que hemos realizados no sean compatibles con la Normativa y el Planeamiento Municipal vigente o bien tendríamos que adecuarlas o se nos ordenaría la demolición de las mismas (aunque este último caso es muy difícil que se de)
La verdad que en resumen a la pregunta:
Obras en Casa Sin Licencia
Si tenemos que realizar algunas obras en casa puede ser que No Necesitemos Licencia de Obras, estas serían algunas de las Obras que podemos realizar Sin Licencia:
- Obras de Reparación: que no afecte a la estructura, fachadas o cubiertas. Siempre que sean de poco volumen
- Obras por Declaración Responsable: Las que están incluidas dentro de la Ley 12/2012
- Obras de poca Entidad: Como Pintar, Cambiar Puertas o Ventanas, Cambio de sanitarios o muebles de madera, Cambio de grifería…
No obstante lo mejor es siempre hacer una consulta previa con el Ayuntamiento correspondiente o con un Técnico de la zona, ya que dependiendo de cada ayuntamiento nos podemos encontrar que hay diferencia en cuanto a la Exigencia de Licencia de Obras en cada caso
¿Qué pasa si realizo una obra sin licencia?
La realización de obras sin su correspondiente Licencia de Obras concedida por el Ayuntamiento es una Infracción Urbanística y como tal nos arriesgamos a que los servicios de Inspección Urbanística o de Obras Municipales nos habrán el correspondiente expediente de Infracción Urbanística el cual llevaría aparejado consigo dos consecuencias, tal como indicamos a continuación :
Primero se nos impondría una Multa por la infracción cometida, el importe de dicha multa depende del tipo de infracción y del presupuesto de ejecución material de las obras ejecutadas .
En segundo lugar o bien tendríamos que legalizar las obras con la solicitud de la correspondiente Licencia de Legalización de Obras o en caso de que las obras que hemos realizados no sean compatibles con la Normativa y el Planeamiento Municipal vigente o bien tendríamos que adecuarlas o se nos ordenaría la demolición de las mismas (aunque este último cas es muy difícil que se de) .
La verdad que en resumen a la pregunta ¿Qué pasa si realizo una obra sin licencia? Podemos resumir que es más el calentamiento de cabeza que nos va a producir por los papeleos administrativos que tendremos que realizar que cualquier otra cosa, por lo que normalmente no nos compensa y es preferible no iniciar ninguna obra sin su correspondiente solicitud de Licencia de Obras .
¿Pueden obligarme a demoler una obra ilegal?
Como hemos comentado anteriormente en caso de que las obras que hemos realizados no sean compatibles con la Normativa Municipal ni con el Plan General de Ordenación Urbana o bien tendríamos que adecuarlas a la normativa municipal o Plan General o si esto no fuera posible si se nos podría ordenar la demolición de las mismas .
Aunque es complicado que se de este caso, ya que para llegar a la demolición de una construcción de obra, no lo puede ordenar ni ejecutar directamente un Ayuntamiento, sino que tiene que ser un juez quien lo ordene, por lo que el Ayuntamiento después de abrirnos el correspondiente expediente de Infracción Urbanística y sancionarnos, tendría que seguir el expediente por la vía Judicial, lo cual suele ser muy costoso y arduo, por lo que normalmente no se suele producir y el Ayuntamiento suele archivar después de abonar la sanción el expediente .
Así pues podemos afirmar que la respuesta a la pregunta ¿Pueden obligarme a demoler una obra ilegal? Es que el Ayuntamiento NO PUEDE solo lo puede ordenar un JUEZ
¿Cómo puedo legalizar una obra hecha sin licencia?
Es muy sencillo, simplemente con la solicitud en el Ayuntamiento de la Correspondiente Licencia de Legalización de Obras, que a los efectos sería como una Licencia de Legalización de Obras.
La legalización la podemos realizar en cualquier momento, mientras estamos realizando las obras, al finalizarlas, años después. En definitiva en cualquier instante, pero lo que tenemos que tener claro son 2 cosas:
- Las obras tiene que ser Conformes al Plan General del termino municipal y a todas las normas constructivas autonómicas y estatales ( sobre todo al CTE Código Técnico de la Edificación ) .
- Mientras no solicitemos la Licencia de Obras, las obras se consideraran Ilegales .
Así pues podemos afirmar que la respuesta a la pregunta ¿Cómo puedo legalizar una obra hecha sin licencia? Es que SI, es un trámite muy sencillo y rápido siempre que las obras cumplan con todas las Normativas vigentes .
¿Quién puede legalizar una obra?
La legalización de una obra requiere de una serie de documentación de índole Técnico por un lado y de carácter Administrativo por otro, por lo que siempre vamos a necesitar un Técnico para la realización de la documentación Técnica y la Administrativa podemos adjuntarla nosotros mismos ya que no es muy complicada .
Por lo que para la Legalización de una Obra recomendamos la contratación de un técnico, que podrá ser Arquitecto, Ingeniero, Arquitecto Técnico o Ingeniero Técnico, también dependerá del tipo de Obra que necesitemos Legalizar.
Si necesitas más asesoramiento no dudes en llamarnos. No obstante en nuestro BLOG encontraras más artículos de distintos casos que se te pueden dar, en nuestra temática de LEGALIZAR CONSTRUCCIONES tienes un resumen de todos los casos y POST que puedes consultar.
