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Legalización de Obras

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Somos un equipo de Arquitectos y Abogados que te asesoraremos GRATUITAMENTE de los pasos a seguir todo a un Presupuesto ajustado .


Desde nuestra Oficina Técnica de Esarco Arquitectura e Ingeniería realizamos y tramitamos las Legalizaciones de tus Construcciones, Instalaciones, Obras o Reformas, solucionándote las posibles infracciones urbanísticas de forma rápida y siempre a un COSTE MUY ECONOMICO.


Los trámites que te pueden interesar son:

  • Legalización de Obras.
  • Legalización de Viviendas: Casa, chalet, ampliaciones o buhardillas, terrazas…
  • Legalización de Piscinas : Balsas de riego, depósitos de agua…
  • Legalizaciones de Construcciones: Anexos tal como casetas de aperos de labranza, legalización de pistas deportivas, legalización de vallados, paelleros…
  • Legalización de Instalaciones: Eléctricas, Climatización…
  • Tramites notariales: Declaraciones de Obra Nueva, Divisiones Horizontales, Particiones de Propiedades…
  • Altas Catastrales
  • Infracciones Urbanísticas

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Aquí tienes unos LINKs de interés con más información sobre Legalización de distintos tipos de obras, contracciones o edificios así como presupuestos de lo que puede ser todo el proceso de legalización:

LEGALIZACIÓN DE OBRAS

Si deseas más información sobre Legalización de Obras... Leer Artículos

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Legalización de Obras


Todas las obras para su realización requieren de una LICENCIA DE OBRAS concedida por el Ayuntamiento del municipio en donde se pretende realizar la obra.


La concesión de la licencia de obras por parte de un Ayuntamiento es un acto reglado, en que los servicios Urbanísticos del Ayuntamiento nos solicitan una serie de documentación dependiendo de la obra que pretendemos solicitar la Licencia correspondiente y en unos plazos determinados y previo pago de las tasas e impuestos correspondientes se nos concede la correspondiente licencia, siempre y cuando la obra cumpla con los parámetros que marca el PLAN GENERAL o las NORMAS URBANISTICAS del Municipio.


En ocasiones requerimos de la Legalización de Obras, ya que por diversas circunstancias, acometemos determinadas obras sin la correspondiente Licencia de Obras, es entonces cuando estamos cometiendo una Infracción Urbanística y el Ayuntamiento a través de sus servicios de Inspección Urbanística o Inspección de Obras, pueden abrirnos un Expediente de Infracción Urbanística.


Llegado a este punto debemos de personaros ante el Departamento Municipal Urbanístico correspondiente para ver la posibilidad de Legalizar dichas obras para así conseguir paralizar y que nos archiven el expediente de Infracción Urbanística, ya que dicho expediente puede finalizar con la Demolición de las Obras Ilegales.


Las consecuencias de realizar Obras sin Licencia dependen del momento en que se encuentren estas, encontrándonos así tres casos distintos:

  1. DURANTE LA OBRA : el Ayuntamiento puede ordenar su paralización inmediata, dando un plazo de 2 meses al promotor para la Legalización de las Obras que se hayan realizado mediante la solicitud de la correspondiente licencia. Tras la paralización, el Ayuntamiento puede imponer multas al promotor, precintar las instalaciones, retirar materiales a costa del promotor y ordenar la suspensión de suministros de obra.

En el supuesto que las obras sean incompatibles con el planeamiento o que el promotor se niegue a la Legalización de las Obras, el Ayuntamiento decretará su demolición a costa del promotor.

  1. DURANTE UN PERIODO DE 4 AÑOS DESPUÉS DE SU FINALIZACIÓN : igualmente se conceden 2 meses al promotor para que solicite la correspondiente licencia. Tras la paralización, el Ayuntamiento puede imponer multas al promotor, precintar las instalaciones, retirar materiales a costa del promotor y ordenar la suspensión de suministros de obra.

Si la Legalización de Obras no es posible por incompatibilidad con el planeamiento vigente o por parte del promotor no se realice su legalización, el Ayuntamiento podrá decretar la demolición siempre cargando los costes al promotor.

  1. UNA VEZ PASADO 4 AÑOS DESPUÉS DE LA FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS : el Ayuntamiento ya no puede actuar ni obligar a la Legalización de Obras ya no se puede decretar su demolición. Los propietarios podrán legalizar las obras por iniciativa propia, siempre y cuando sean compatibles con el planeamiento.
    Las obras ya realizadas estarán “Fuera de Ordenación” hasta que se proceda a la legalización de dichas Obras. Con carácter general, en los edificios declarados Fuera de Ordenación no podrán realizar ninguna de las siguientes construcciones:
    • Obras de Consolidación.
    • Obras de Aumento de Volumen.
    • Obras de Modernización.
    • Obras de Incremento de su valor de expropiación.

Además una vez Legalizadas las Obras ya podremos elevarlas a Escritura Publica e inscribirlas en el Registro de la Propiedad, realizando la correspondiente Declaración de Obra Nueva ante Notario.


tramite legalización de obras


¿CUÁL ES EL TRAMITE PARA LEGALIZAR UNA OBRA?


Para la Legalización de cualquier Obra el proceso es en primer lugar encargar a un Técnico Competente (normalmente un Arquitecto, Arquitecto Técnico, Ingeniero o Ingeniero Técnico)


Dependiendo de qué tipo de obra se trate que nos redacte un Proyecto de Legalización, este proyecto incluirá las características y circunstancias tanto técnicas como urbanísticas de la obra y por supuesto siempre y cuando la obra en cuestión este acorde a las Normas Urbanísticas del Ayuntamiento o con algunas modificaciones se puedan adaptar.


En el caso de que no se puedan adaptar no tiene sentido el intentar Legalizarlas.


LEGALIZACION DE INSTALACIONES


Como en el caso de las OBRAS cualquier nueva INSTALACIÓN que realicemos requiere también de la correspondiente Licencia de Instalaciones, realmente las Licencias de Obras se llaman LICENCIA DE OBRAS E INSTALACIONES.


Si se da la circunstancia de que realizamos alguna instalación, al igual que hemos comentado anteriormente para las obras, sin la correspondiente Licencia de Instalación correspondiente el Ayuntamiento puede instarnos a que Legalicemos dicha Instalación y hasta que no realicemos dicho acto no podremos poner en marcha o utilizar dichas Instalaciones.


Los tramites para Legalizar una Instalación son los mismos que en el caso de obras.


La principal diferencia es que para la redacción del Proyecto de Legalicemos de la Instalación será un ingeniero el que intervenga en su ejecución.


TRAMITES NOTARIALES. PARTICIONES DE PROPIEDADES


Una pregunta muy frecuente suele ser la siguiente:


¿CUANDO PUEDO ESCRITURAR UNA OBRA REALIZADA ILEGALMENTE?


Para poder responder a está pregunta debemos definir dos casos distintos que se pueden dar en cualquier obra ILEGAL.

  • QUE LA OBRA TENGA MENOS DE 4 AÑOS DESDE SU FINALIZACIÓN

En este caso debemos en primer lugar proceder a la legalización de la obra para lo cual deberemos de aportar al Ayuntamiento el Correspondiente Proyecto de Legalización y una vez obtenida la Licencia de Obras podremos ya ir a una Notaría para proceder a realizar la Declaración de Obra Nueva y a continuación Inscribirla en el Registro de la propiedad.

  • QUE LA OBRA TENGA 4 O MÁS AÑOS DESDE SU FINALIZACIÓN

Si la obra ya tiene más de 4 años y nunca se le ha abierto un expediente de Infracción Urbanística por parte de Ayuntamiento correspondiente, es en este caso cuando con un simple INFORME TÉCNICO redactado por un Arquitecto, Arquitecto Técnico, o Ingeniero (dependiendo del tipo de obra) podemos ir directamente a una Notaria para proceder a la redacción de la Declaración de Obra Nueva y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.


En el caso de que queramos dividir determinadas propiedades inmobiliarias entre varios propietarios y de la casualidad de que estas en su día se hicieron sin Licencia de Obras, antes de poder dividirlas tendríamos que realizar uno de los 2 tramites anteriores primero dependiendo de si tienen menos o más de 4 años.


ALTAS Y ACTUALIZACIONES CATASTRALES


Cuando realizamos una obra ILEGALMENTE nos solemos encontrar que al carecer de la correspondiente Licencia de Obras y cualquier otro documento que justifique la construcción de dichas obras no podemos darlas en alta en el Catastro.


No obstante los servicios de Catastro cada cierto tiempo suelen actualizar los datos que tienen con las correspondiente REVISIONES CATASTRALES.


Es en este proceso cuando suelen cometerse errores, ya que las construcciones que hemos realizado el CATASTRO las da de alta en su base de datos con los datos que puede tomar normalmente de fotografías aéreas que a veces son incompletas o inducen a errores.


Son en estos casos cuando nos suele interesar solicitar a los Servicios de Catastro que rectifique los datos que nos ha dado de alta por contener errores o que simplemente los de de alta al no constar en el Catastro.


Para ello debemos de presentar un levantamiento de plano en el que se refleje las características de dichas construcciones y la declaración de Obra Nueva de dichas modificaciones si están llevan aparejadas ampliaciones o reducciones de la superficie que nos consta en escritura.

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Preguntas sobre legalización de Obras


A continuación indicamos algunas de las dudas que nos pueden surgir si hacemos una Obra sin Licencia, no obstante nuestro equipo de Técnicos y abogados pueden solucionarte cualquier Pregunta sobre Legalización de Obras que te pueda surgir, llámanos y te atenderemos sion compromiso alguno o haznos tus consultas por email o WhatsApp .


¿Qué pasa si realizo una obra sin licencia?


La realización de obras sin su correspondiente Licencia de Obras concedida por el Ayuntamiento es una Infracción Urbanística y como tal nos arriesgamos a que los servicios de Inspección Urbanística o de Obras Municipales nos habrán el correspondiente expediente de Infracción Urbanística el cual llevaría aparejado consigo dos consecuencias, tal como indicamos a continuación :


Primero se nos impondría una Multa por la infracción cometida, el importe de dicha multa depende del tipo de infracción y del presupuesto de ejecución material de las obras ejecutadas .


En segundo lugar o bien tendríamos que legalizar las obras con la solicitud de la correspondiente Licencia de Legalización de Obras o en caso de que las obras que hemos realizados no sean compatibles con la Normativa y el Planeamiento Municipal vigente o bien tendríamos que adecuarlas o se nos ordenaría la demolición de las mismas (aunque este último caso es muy difícil que se de)


La verdad que en resumen a la pregunta... ¿Qué pasa si realizo una obra sin licencia?


Podemos resumir que es más el calentamiento de cabeza que nos va a producir por los papeleos administrativos que tendremos que realizar que cualquier otra cosa, por lo que normalmente no nos compensa y es preferible no iniciar ninguna obra sin su correspondiente solicitud de Licencia de Obras .


¿Pueden obligarme a demoler una obra ilegal?


Como hemos comentado anteriormente en caso de que las obras que hemos realizados no sean compatibles con la Normativa Municipal ni con el Plan General de Ordenación Urbana o bien tendríamos que adecuarlas a la normativa municipal o Plan General o si esto no fuera posible si se nos podría ordenar la demolición de las mismas .


Aunque es complicado que se de este caso, ya que para llegar a la demolición de una construcción de obra, no lo puede ordenar ni ejecutar directamente un Ayuntamiento, sino que tiene que ser un juez quien lo ordene, por lo que el Ayuntamiento después de abrirnos el correspondiente expediente de Infracción Urbanística y sancionarnos, tendría que seguir el expediente por la vía Judicial, lo cual suele ser muy costoso y arduo, por lo que normalmente no se suele producir y el Ayuntamiento suele archivar después de abonar la sanción el expediente .


Así pues podemos afirmar que la respuesta a la pregunta ¿Pueden obligarme a demoler una obra ilegal?


Es que el Ayuntamiento NO PUEDE solo lo puede ordenar un JUEZ


¿Cómo puedo legalizar una obra hecha sin licencia?


Es muy sencillo, simplemente con la solicitud en el Ayuntamiento de la Correspondiente Licencia de Legalización de Obras, que a los efectos sería como una Licencia de Legalización de Obras.


La legalización la podemos realizar en cualquier momento, mientras estamos realizando las obras, al finalizarlas, años después.


En definitiva en cualquier instante, pero lo que tenemos que tener claro son 2 cosas:


Las obras tiene que ser Conformes al Plan General del termino municipal y a todas las normas constructivas autonómicas y estatales ( sobre todo al CTE Código Técnico de la Edificación ) .


Mientras no solicitemos la Licencia de Obras, las obras se consideraran Ilegales .


Así pues podemos afirmar que la respuesta a la pregunta ¿Cómo puedo legalizar una obra hecha sin licencia?


Es que SI, es un trámite muy sencillo y rápido siempre que las obras cumplan con todas las Normativas vigentes .


¿Quién puede legalizar una obra?


La legalización de una obra requiere de una serie de documentación de índole Técnico por un lado y de carácter Administrativo por otro, por lo que siempre vamos a necesitar un Técnico para la realización de la documentación Técnica y la Administrativa podemos adjuntarla nosotros mismos ya que no es muy complicada .


Por lo que para la Legalización de una Obra recomendamos la contratación de un técnico, que podrá ser Arquitecto, Ingeniero, Arquitecto Técnico o Ingeniero Técnico, también dependerá del tipo de Obra que necesitemos Legalizar .


Si necesitas más asesoramiento no dudes en llamarnos .

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