Legalizar una Vivienda, Casa o Ampliación. Cuánto Cuesta

Legalizar Vivienda

Es el trámite a realizar cuando se ha construido una Vivienda sin la solicitud de la Licencia Municipal de Obras correspondiente. Procederemos así:

1. Redacción de un Proyecto de Legalización
2. Solicitar la Licencia de Obras de Legalización
3. Firma ante Notario de Declaración de Obra Nueva
4. Inscribir en el Registro de la Propiedad
5. Pago de Impuestos
6. Alta en el Registro Catastral de Bienes Inmuebles
7. Obtener Licencia de Primera Ocupación

El proceso para Legalizar una Vivienda suele ser Largo y tedioso, por ello es recomendable contar con técnicos expertos y conocedores de todos estos pasos a dar. Desde nuestra Oficina Técnica te brindamos el soporte Técnico y Asesoramiento que necesites.

Tienes a tu disposición nuestra Plataforma con Arquitectos e Ingenieros para ofrecerte soporte para Legalizar tu Vivienda. Infórmate Gratis.

Presupuesto de Legalizar una Vivienda aproximadamente:

• Licencia de Obras: 3.750 €
• Proyectos: 2.750€
• Gastos Obra Nueva Notaria: 350 €
• Gastos Inscribir Registro: 300 €
• Impuestos: 1.150 €
• Total: 8.300 €

Este es un Coste Orientativo y aproximado de lo que puede subir el legalizar una vivienda de unos 150m², para saber nuestro Presupuesto más exacto no dudes en contactarnos, sin compromiso.

Los motivos por los cuales te puede interesar Legalizar una Vivienda serán algunos de estos:

• Escriturar la Vivienda para su venta o alquiler
• Inscribirla en el Registro de la Propiedad
• Para obtener una Hipoteca o Garantía Inmobiliaria
• Legalizar Vivienda para dejarla en Herencia
• Para obtener la Licencia Municipal de Obras
• Para obtener la Cedula de Habitabilidad
• Darla de Alta en el Catastro
• Poder solicitar una Licencia de Actividad
• Para poder Inscribirla en algún Registro de Alquiler Turístico

Cómo Legalizar una Casa Ya Construida

Legalizar una casa ya construida puede parecer un proceso complejo, pero siguiendo los pasos adecuados, es posible regularizar la situación de la vivienda. A continuación, se describen las etapas necesarias para lograrlo:

1. Consulta Inicial en el Ayuntamiento

El primer paso es visitar el ayuntamiento de tu localidad para averiguar si la obra puede ser legalizada. Si es posible, solicita información detallada sobre los documentos y procedimientos requeridos.

2. Preparación del Proyecto Técnico Visado

Contrata a un arquitecto para que elabore un Proyecto Técnico Visado, aunque la casa ya esté construida. Este documento es fundamental para iniciar el Expediente de Legalización y debe estar firmado por el arquitecto.

3. Solicitud del Expediente de Legalización

Presenta el Proyecto Técnico Visado en el ayuntamiento junto con otros documentos necesarios, como el libro del edificio, certificado de antigüedad, memoria constructiva, y planos de la obra. Paga las tasas administrativas correspondientes para que se inicie la revisión de tu expediente.

4. Pago de Impuestos y Registro

Una vez aprobado el expediente, deberás pagar los impuestos y tasas pertinentes. Después, registra la vivienda en el Registro de la Propiedad y actualiza los datos en el Catastro. Este paso es crucial para que la vivienda quede legalmente reconocida.

5. Obtención de la Licencia de Primera Ocupación

Finalmente, solicita la Licencia de Primera Ocupación al ayuntamiento. Para esto, necesitarás presentar la escritura de declaración de obra nueva, el alta catastral, y otros documentos que certifiquen la habitabilidad y conformidad de la vivienda con las normativas vigentes.

Cómo Escriturar una Casa Ya Construida

Escriturar una casa ya construida es un proceso esencial para garantizar la legalidad y la correcta titularidad de la vivienda. Aquí te explicamos los pasos a seguir para completar este trámite de manera efectiva.

1. Cita con el Notario

El primer paso es concertar una cita con un notario. El notario revisará tu solicitud y solicitará una nota simple para verificar el estado legal de la vivienda, asegurándose de que no tenga cargas ni deudas pendientes. Si todo está en orden, se procede a redactar la escritura pública.

2. Contrato de Compraventa

El siguiente paso es la firma del contrato de compraventa ante el notario. En este documento se recogen las firmas de todas las partes involucradas, formalizando la operación. Es recomendable haber firmado previamente un contrato de arras, donde vendedor y comprador se comprometen a realizar la compraventa mediante el pago de una señal.

3. Pago de los Costes

Tras la firma del contrato de compraventa, es necesario abonar los costes asociados. El comprador puede solicitar al notario que gestione el pago de los impuestos de la compraventa. Además, deberá afrontar los costes notariales que se generen por la tramitación.

4. Certificado de la Escritura

Finalmente, el notario emitirá una copia certificada de la escritura, incluyendo todos los comprobantes necesarios. El comprador puede solicitar que el notario inscriba la compraventa en el Registro de la Propiedad, formalizando así el cambio de titularidad de la vivienda.

Costes de la Escritura

El coste de escriturar una casa varía según el valor del inmueble. Por ejemplo, para una vivienda de 100.000 euros, los costes notariales pueden rondar los 700 euros, mientras que para una de 200.000 euros, los honorarios pueden ascender a unos 750 euros.

Legalizar una Vivienda Por Antigüedad

Cuando han pasado más de 10 años podemos realizar la Legalización de la Vivienda por lo que denominamos Antigüedad o Regularizar la Vivienda.

No debemos confundir Legalizar una Vivienda con Regularizarla. Solemos denominar Legalización cuando la construcción tiene menos de 10 años y por lo tanto tenemos que solicitar la Licencia al Ayuntamiento. Si la vivienda hace más de 10 años que se finalizaron las obras podremos proceder a Regularizarla o Legalizarla por Antigüedad, este caso es más simple, económico, rápido y sencillo.

En el presente artículo veremos el caso de Legalizar Vivienda. Pero si tu obra tiene más de 10 años te interesa leer este otro artículo, donde explicamos el proceso de Regularizar una Vivienda

Como puedes ver siempre es interesante tener una vivienda legalizada o por lo menos de la forma más legal posible, ya que en cualquier momento podemos necesitar cualquiera de los trámites anteriores y si no la tenemos completamente legalizada nos dificultaría la realización de estos trámites.

Para la Legalización de una Vivienda por antigüedad siempre necesitaremos como mínimo de la Intervención de un Arquitecto y un Abogado, ya que una parte de la tramitación es administrativa y jurídica y es conveniente que la realice o supervise un Abogado y otra parte es Técnica que tiene que realizarla un Arquitecto.

¿Cómo Legalizar Una Vivienda Ilegal?

Hay que pedir al Ayuntamiento la Licencia de Obras con la presentación de un Proyecto de Legalización firmado por un Técnico y abonar las Tasas e Impuestos, después con la concesión de la licencia procederemos a escriturar ante Notario e inscribir en el Registro de la Propiedad.

Esquemáticamente el proceso de ¿Cómo Legalizar una Vivienda? Es de la siguiente manera:

• Proyecto de Legalización: 15 Días
• Licencia Legalización de Vivienda: de 3 a 9 Meses
• Certificado de Coordenadas Georreferenciales: 3 Días
• Escritura Declaración Obra Nueva: 10 Días
• Registro Escritura Declaración Obra Nueva: 1 Mes

Es un trámite lento y costoso, según Ayuntamientos puede durar entre 6 a 12 meses.

Antes de empezar tenemos que informarnos por parte del Ayuntamiento, solicitando un Informe de Compatibilidad Urbanística si es posible Legalizar una Vivienda en la parcela o solar donde se encuentra, porque podemos encontrarnos que no sea Legalizable.

Cada caso suele tener peculiaridades que habrá que analizar y por consiguiente es mejor informarnos por un técnico cualificado. Estos son los pasos a seguir en la mayoría de casos.

Estos son los trámites que se deben de realizar de Cómo Legalizar una Vivienda:

1. Proyecto de Legalización: Por parte de un Técnico se redacta un Proyecto de Legalización de Vivienda o Memoria. En dicho Proyecto se indican todos los aspectos y características de la vivienda, para justificar que cumple con las Normativas vigentes y el PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) del Ayuntamiento.
2. Licencia Legalización de Vivienda: Se solicita en el Ayuntamiento la Licencia de Legalización de Vivienda, Pagando la Tasa e Impuesto Municipal que nos liquidará el Consistorio.
3. Certificado de Coordenadas Georreferenciales: Lo realizará un técnico para actualizar los datos de la Sede Oficial del Catastro, emitiendo un Certificado de Coordenadas Georreferenciales de la Vivienda.
4. Escritura Declaración Obra Nueva: Una vez tengamos concedida la Licencia de Legalización de Vivienda por parte del Ayuntamiento tendremos que ir a un Notario y firmar la Declaración de Obra Nueva de la Vivienda.
5. Registro Escritura Declaración de Obra Nueva: Por último nos restará solo presentar dicha escritura ante el Registro de la Propiedad para inscribirla. Es aquí cuando tendremos que abonar los Impuestos, principalmente el ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (el importe de este varia si NO se trata de vivienda habitual es el 1,5% del valor de la Vivienda y si es vivienda habitual el 0,15% del valor).

Plazo para Legalizar Vivienda: Lo que más nos condiciona es el tiempo que se tarda en toda la tramitación, el plazo que tarde el Ayuntamiento en concedernos la Licencia de Legalización de Vivienda, que puede estar desde los 3 meses a casi 1 año. Por lo que el plazo normalmente no baja de 6 meses como muy rápido.

Vamos a ver a continuación el coste aproximado correspondiente, que como hemos comentado antes, es para el caso de viviendas con menos 10 años desde que se construyeron:

Coste de Legalizar Vivienda

El Coste de Legalización depende de la superficie de la Vivienda, así que calcularemos el presupuesto por m² para hacernos una idea mejor:

Proyecto de Legalización: El cual debe de ir visado por el correspondiente Colegio Oficial de Arquitectos, tenemos un precio mínimo de 1.750€ para superficies reducidas de entorno a 50m² e incrementaremos unos 10€ X m² de más. O sea:

• Presupuesto Proyecto de Legalizar Vivienda 50M² : 1.750€
• Presupuesto Proyecto de Legalizar Vivienda 150M²: 2.750€
• Presupuesto Proyecto de Legalizar Vivienda 200M²: 3.250€

Es un Coste aproximado para más información llámenos y le ajustamos su precio.

Licencia de Legalización: Abonaremos la Tasa e Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Suele subir un 5% del PEM podemos estimarlo con esta fórmula: M² x 500 x 0,05

• Presupuesto Tasa e Impuesto Legalizar Vivienda 50M²: 1.250€
• Presupuesto Tasa e Impuesto de Legalizar Vivienda 150M²: 3.750€
• Presupuesto Tasa e Impuesto de Legalizar Vivienda 200M²: 5.000€

Certificado de Coordenadas Georreferenciales: Asciende a un importe de unos 450€ si no hay ninguna problemática especial.

Escritura Declaración de Obra Nueva: Suele ser unos 350€

Registro Escritura Declaración de Obra Nueva: Unos 300€, además añadiremos los impuestos que están en función del valor de la Vivienda a legalizar. Son el “0,15% X Valor” si el destino es de vivienda habitual y “1,5% X Valor” si el destino es de vivienda NO habitual o segunda residencia.

Habrá que sumar el 21% IVA excepto en las Tasas e Impuestos que no llevan IVA.

Con todos estos datos podemos finalizar haciendo un resumen de los costes:

Presupuesto Legalizar Una Vivienda

Varía ligeramente dependiendo del destino de la misma es para uso propio como vivienda habitual o es como 2ª vivienda o inversión

Si el destino es para vivienda habitual:

• Coste de Legalizar Vivienda 50M²:  4.500€
• Coste de Legalizar Vivienda 150M²: 8.300€
• Coste de Legalizar Vivienda 200M²: 9.500€

Si el destino NO es para vivienda habitual:

• Coste de Legalizar Vivienda 50M²: 5.000€
• Coste de Legalizar Vivienda 150M²: 9.400€
• Coste de Legalizar Vivienda 200M²: 11.500€

Así pues vamos a intentar Informarte para Legalizar una Vivienda dándote respuesta a algunas de las preguntas que suelen surgir cuando tenemos un inmueble el cual no dispone de licencia o no se solicitó la licencia correspondiente en su día.

¿Puedo Legalizar mi Vivienda?

Casi siempre sí, aunque depende de la antigüedad que la misma tenga, los años que hace en que se termino dicha construcción

Así en función de la antigüedad nos podemos encontrar los siguientes casos:

• Si la vivienda es de reciente construcción la única forma de Legalizarla es solicitando al Ayuntamiento la correspondiente Licencia de Obras.
• Si la construcción es más antigua, se puede Legalizar la Vivienda escriturándola ante notario e inscribiéndola en el Registro de la Propiedad, es este caso el inmueble no debe tener abierto por parte del Ayuntamiento ningún Expediente de Infracción Urbanístico, ya que si no habría que resolver primero dicho expediente.
• Solo en un reducido número de casos no es posible Legalizar la Vivienda, y es cuando está es de reciente construcción (normalmente menos de 10 años) y tiene un Expediente de Infracción Urbanístico abierto por parte del Ayuntamiento

Por lo que la respuesta a la pregunta ¿Puedo Legalizar mi Vivienda? es que SI en la mayoría de los casos, o por lo menos Regularizar el estado de la vivienda. Solo en algunos casos no es posible, los cuales habrá que analizar y estudiar en profundidad para ver como resolverlos de la mejor manera posible.

¿Qué diferencia hay entre Legalización y Regularización de una Vivienda?

Aunque nos pueda parecer algo semejante Legalización y Regularización son 2 términos completamente distintos.

Incluso se pueden dar diferentes casos, como que una obra o construcción en su día se construye con licencia de obras pero por diferentes causas después de los años por modificaciones en el Plan General de Ordenación Urbana del Municipio se ha quedado Fuera de Ordenación y es necesaria su regularización pero en cambio es una obra completamente Legal.

También puede ser que una construcción Ilegal no se pueda Legalizar pero en cambio si se puede Regularizar.

Así pues podemos podemos resumir los dos términos de la siguiente manera:

• Legalizar una Vivienda: Siempre supone presentar un Proyecto de Legalización al Ayuntamiento y que este nos conceda la correspondiente Licencia de Obras, de está manera el Inmueble estaría completamente Legalizado.
• Regularizar una Vivienda: En cambio hay ocasiones en que no es posible Legalizar la Vivienda poro por la antigüedad que tiene el Ayuntamiento tampoco puede actuar contra ella, en ocasiones se dice que esta en un “LIMBO JURÍDICO” por lo que lo que si se puede hacer es la Regularización de la misma, es decir Escriturarla e inscribirla en el Registro de la Propiedad y darla de Alta en el Catastro.

Así de esta manera habremos Regularizado la Vivienda desde un punto de vista Jurídico.

Estas y otras preguntas que te puedan surgir no dudes en ponerte en contacto con nosotros, un equipo de expertos te informaran Gratuitamente de los pasos a dar y el Coste que te costaría Legalizar tu Vivienda, Casa, Chalet, Edificio, Buhardilla, Reforma o cualquier otra construcción

Legalizar una Casa

Cuando hemos construido una vivienda Ilegal nos veremos inmersos en un proceso administrativo largo y costos.

A continuación te explicamos detalladamente todos los pasos a dar:

Trámites para Legalizar una Casa de menos de 10 años

Si las obras de nuestro inmueble se terminaron hace menos de 10 años, entonces la Legalización de la Casa pasa por solicitar al Ayuntamiento la Licencia Municipal de Legalización de Obras, así pues los pasos a dar en este caso son:

Proyecto de Legalización de vivienda

Tendremos que contratar a un Arquitecto que nos redacte y vise en su Colegio Profesional un Proyecto de Legalización de Vivienda, para posteriormente presentarlo al Ayuntamiento y solicitar la Licencia Municipal de Legalización de Obras.

El Proyecto de Legalización de Vivienda debe de recoger todas las características de la casa tanto descriptivamente como a nivel técnico justificar el cumplimiento de toda la normativa municipal, autonómica y estatal del inmueble. También debe de indicar el Presupuesto de Ejecución Material de la Vivienda a Legalizar .

El Arquitecto debe de Certificar que toda la construcción realizada se encuentra en correctas condiciones de Seguridad, Salubridad y Estabilidad, este certificado debe de acompañar al Proyecto de Legalización de Vivienda.

Licencia Municipal de Legalización de Obras

Con el Proyecto de Legalización de la Casa iremos al Ayuntamiento donde solicitaremos tendremos que abonar una Tasa y un Impuesto para solicitar la Licencia Municipal de Legalización de Obras.

La Tasa se abona por el concepto de Tramitación del expediente de Licencia de Obras.

El Impuesto al que se le suele denominar ICIO (Impuesto sobre Construcciones Instalaciones y Obras) se abona una vez otorgada la Licencia Municipal de Legalización de Obras por parte del Ayuntamiento.

 Escritura de Declaración de Obra Nueva

Una vez ya tenemos la Licencia de Obras podemos ir al Notario para la firma de la Escritura Declaración de Obra Nueva, para la firma el Notario nos pedirá:

• Licencia Municipal de Legalización de Obras
• Firma del Arquitecto que ha redactado el proyecto
• DNI original del titular del inmueble
• Escritura registrada del solar o terreno donde se ubica la Vivienda a Legalizar

Después de firmar la Declaración de Obra Nueva y tras abonar los impuestos correspondientes podremos ir al Registro de la Propiedad a inscribir nuestra Escritura de Declaración de Obra Nueva.

Alta Catastral

Ya con la Escritura podemos ir a la Delegación Territorial del Catastro que nos corresponda para dar nuestra vivienda de alta en el Catastro y que nos actualicen los datos.

Para esto necesitaremos la siguiente documentación:

• Fotos de las fachadas de la casa
• Copia del Proyecto de Legalización de vivienda que nos ha realizado el Arquitecto
• La referencia Catastral del solar o terreno
• Rellenar el impreso que nos proporcionara el Catastro

Licencia de Primera Ocupación

O Cédula de Habitabilidad, es el documento que solicitaremos al Ayuntamiento una vez ya tenemos toda la documentación anterior en nuestro poder.

Para ello, Lo solicitaremos presentando la documentación siguiente:

• Escritura de Declaración de Obra Nueva ya inscrita en el Registro de la Propiedad
• Alta Catastral
• Fotocopia DNI del solicitante
• Pago de Tasas municipales

Vivienda Ilegal

O Fuera de Ordenación es el término que se da a las viviendas que no están conforme al Plan General de Ordenación Urbana.

Si estamos en este caso quiere decir que la vivienda se construyo sin la correspondiente Licencia Municipal de Obras por lo que estará considerada como una Vivienda Ilegal, así pues deberemos proceder a:

• Legalizar la Vivienda solicitando la correspondiente Licencia Municipal de Legalización de Obras
• Regularizar la Vivienda realizando la escrituración de la misma y su inscripción en el Registro de la Propiedad en el caso de viviendas con una antigüedad de más de 4 años

Para informarte Como Legalizar o Regularizar tu Vivienda no dudes en llamarnos y te informaremos sin compromiso. Si le ha sido de utilidad este Post agradecemos si lo compartes en tu Redes Sociales.