Escriturar una Obra Nueva o Por Antigüedad. Impuesto “AJD”, Trámite y Coste

Escriturar una Obra Nueva

De un Inmueble (Vivienda, Nave, Local…) que acabamos de realizar o que tenga ya una cierta antigüedad, para que conste en una Escritura Pública de Obra Nueva, los documentos que necesitaremos dependerán de cada caso:

  1. Declaración de Obra Nueva o Escritura de Obra Nueva
  2. Declaración de Obra Por Antigüedad

A ambos casos se le denomina Escritura de Obra Nueva, aunque ya sea una edificación de muchos años, ya que será la primera vez que se describe la Obra en un documento público o Escritura Pública.

Estos son los 2 casos que tenemos para cualquier tipo de inmueble, ya sea una vivienda o casa, una nave industrial o almacén, un local comercial, o edificios de otros usos. Aunque alguna de la documentación y trámites a realizar son comunes, hay pequeñas diferencias por eso los vamos a ver por separado cada uno de los casos.

El Impuesto que gravara esta escritura es el que denominamos el de Actos Jurídicos Documentados o sus siglas AJD

Antes de ver cada uno de estos casos vamos a ver algunas definiciones:

¿Qué es Escriturar?

Es Elevar a Público o constatar en Escritura Pública un acontecimiento, acuerdo o hecho, puede ser a nivel personal o entre 2 o más partes

Así pues tenemos múltiples tipos de Escrituras o Documentos que podemos Escriturar, tantos como hechos podamos realizar, siempre dentro del ámbito Legal. En el presenta artículo nos centramos en lo que son las Escrituras de Compra-Venta, Cesión o Donación de Inmuebles y las Declaraciones de Obra Nueva.

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Información sobre Escriturar

Como DESPACHO de Arquitectura, si necesitas o tiene alguna duda sobre cualquier tipo de Escritura pública, que necesite realizar sobre un Inmueble, podemos asesorarle y guiarle, tanto en la documentación que va  a necesitar como en los pasos, trámites y costes que le puede llevar la ESCRITURA.

Además nuestros Técnicos pueden preparale cualquier documento Técnico que puede necesitar para ESCRITURAR su inmueble, vivienda, nave… Infórmate sin compromiso, no dedes en llamarnos y te atenderá un Técnico con Experiencia

¿Escritura Pública?

Documento Firmado por y ante notario, quien da FE de las fechas, firmas y contenido, para hacer constar un hecho que afecta a una o varias partes. El notario actúa como FEATARIO PÚBLICO. El HECHO que se firma puede ser un acontecimiento o derecho (Otorgamiento, Contrato, Declaración, Constatación, Acuerdo…)

escritura de obra nueva

Declaración de Obra Nueva o Escritura de Obra Nueva

Es la manifestación, del propietario o gestor de una FINCA Inscrita, en Documento Público que recoge la descripción de una Obra acabada o a realizar sobre la FINCA por debajo o sobre la rasante de la misma. Así pues tenemos:

  1. Declaración de Obra Nueva en Construcción
  2. Declaración de Obra Nueva Acabada

El objeto de este documento es doble por un lado nos sirve para acreditar la Realidad Física de la Finca y sus construcciones ante Terceros y al mismo tiempo para actualizar el Registro de la Propiedad a dicha realidad dándole traslado a los Libros Registrales de dicho Registro. En ningún caso la finalidad de una Obra Nueva es adquirir la propiedad.

Dicha construcción que se describe en la Declaración de Obra Nueva queda en posesión del propietario de la finca original por el Derecho de Accesión. Por lo tanto las características de una Escritura de Obra Nueva son:

Características de la Declaración de Obra Nueva

Estos son los aspectos que hay que tener en cuenta, que conlleva dicha declaración:

  • Derecho de Accesión: Es una simple acreditación por incorporación a una FINCA de las construcciones que sobre ella se realizan o van a realizar.
  • Acto Formal (No Sustancial): La Declaración de Obra Nueva es un acto formal que constata la realidad física de una finca y por ende su falta o no realización no conlleva consecuencias sustantivas.
  • Personas a Realizarlo: Esta Declaración la puede realizar tanto el propietario de la Finca o propietario como un Administrador autorizado para ello.
  • Carácter Inmatriculador: No es un Documento Featario ya que son hechos que deben de inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Regulación Legal de la Declaración de Obra Nueva

Las Leyes, Reglamentos y Disposiciones que regulan la declaración de obra nueva de cualquier Obra o edificación son de índole Nacional y otras también de índole Autonómicas. En las Primeras tenemos:

En todos ellos se regulan los actos que son inscribibles en el Registro de la Propiedad, que documentación será necesaria para la realización de dichos actos, los agentes que intervendrán en las declaraciones y otros asuntos relacionados con la Declaración de Obra Nueva de cualquier inmueble.

Documentación Necesaria para una Declaración de Obra Nueva

Para poder Redactar y Firmar ante Notario una D. O. Nueva y posteriormente sea Inscrita por el Registrador en el Registro de la Propiedad, se necesita una serie de documentación que te indicamos a continuación

  1. Licencia de Obras: (LINK URL ) Otorgada por parte del Ayuntamiento o documento administrativo que lo sustituya
  2. Licencia de Primera Ocupación: O documentación administrativa que la sustituya, como es en el caso de Viviendas Protecgidas o de VPO al obtener laCalificación Definitiva sustituye a la Licencia de Ocupación.
  3. Certificado Final de Obras: (LINK URL ) es la Certificación firmada por un técnico que acredita que la obra ha sido construida de acuerdo con el proyecto técnico que fue redactado y aprobado por el Ayuntamiento.
  4. Seguro Decenal de la Estructura del Edificio: Que garantiza a los futuros propietarios cualquier desperfecto o vicio oculto que la Estructura del Edificio pudiera tener durante los 10 primeros años. Se necesita en el caso de Viviendas y siempre que no sea una autopromoción de construcción de una vivienda unifamiliar para uso propio.
  5. Certificado Eficiencia Energética: Del inmueble o finca, que acredita ante terceros el Consumo energético de la construcción así como las emisiones de CO2.
  6. Coordenadas Georreferenciales: o de referenciación geográfica de lo que es la obra o construcción nueva con referencia al suelo.
  7. Libro del Edificio: (LINK URL ) O Libro de Mantenimiento del Edificio, el cual deberá estar depositado en el Registro de la Propiedad.
  8. N.I., N.I.F. o C.I.F.: O documento que acredite la identidad de los firmantes o intervinientes en la Declaración de Obra Nueva.
  9. Certificación de no Existencia de Cargas: Que lo solicitará el Notario antes de la Firma.

Salvo que nuestra Declaración de Obra Nueva tenga alguna peculiaridad está suele ser la Documentación que necesitaremos para que la Notaria redacte la Escritura de Obra Nueva y podamos Firmarla ante el Notario y posteriormente sea Inscrita en el Registro de la Propiedad.

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Costes de una Declaración de Obra Nueva

Es la suma de todos los gastos que tendremos que abonar para la Redacción, Firma y Registro de nuestra D. O. Nueva, estos los dividimos en 3 grandes grupos:

  1. Honorarios Profesionales
  2. Aranceles y Tasas
  3. Impuestos Directos e Indirectos
  • Honorarios Profesionales: Es la Suma de lo que nos cobrará el NOTARIO y el REGISTRADOR por su trabajo. Así tenemos los 2 siguientes importes:
  • Aranceles Notariales: Pueden variar un 5% de un Notario a otro. Por término medio es un 0,1% del valor de de Construcción de la Obra más unos 3€ por folio.
  • Not. = 0,001 x PEM + 3€ x nº folios
  • Aranceles Registrales: Una aproximación es el  0,075% del valor de de Construcción de la Obra si esta es inferíos a 150000€.
  • Reg. = 0,00075 x PEM
  • Tasas Y Gestora: Son los importes que tendremos que pagar por determinadas Tasas y a la Gestora que nos tramite las Escrituras para su inscripción en el Registro de la Propiedad. El importe puede oscilar entre 150€ a 250€
  • Impuestos: Bien Directos e Indirectos, que pasamos a ver cuales son y su cuantía aproximada.
  • IVA: o Impuesto sobre el Valor Añadido, se aplica el 21% sobre los Aranceles anteriores y el AJD o Impuestos de Actos Jurídicos Documentados que son la suma de:
  • AJD = Cuota Fija AJD + Cuota Gradual AJD
  • Cuota Fija AJD = 0,30€ x Pliego + 0,15€ x Folio
  • Cuota Gradual AJD: Es un importe variable que oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor de la construcción que se declara o PEM, además de existir exenciones por determinadas circunstancias que resumimos en el siguiente cuadro:
Comunidad

Autónoma

AJD

Tipo General

AJD

Tipos Reducidos

Andalucía 1,50 % x PEM 0,3 % Menores 35 años 1ª vivienda

0,1 %, Discapacitados

Aragón 1,50 % x PEM 0,5 % Actuaciones Protegidas Rehabilitación

0,1 % Discapacitados para Obras de Adaptación de la vivienda habitual.

Canarias 1 % x PEM 0,4 % Familia Numerosa Vivienda Habitual

0,4 % Menores 35 y Discapacitados

Cantabria 1,50 % x PEM No se Contemplan
Castilla y León 1,50 % x PEM 0,01 % Vivienda Habitual Menores 36 años en Municipios Rurales
Castilla-La Mancha 1,50 % x PEM 0,75 % En determinadas condiciones
Cataluña 1,50 % x PEM 0,5% Menores de 33

0,5% Discapacitados del 33 % o más

Comunidad de Madrid 0,75 % x PEM 0,4%, 0,5%, o 0,75%, Dependiendo de la Cuantía del préstamo, Solo para Personas Físicas.
Comunidad Foral de Navarra 0,50 % x PEM No se contemplan
Comunitat Valenciana 1,50 % x PEM 0,10 % Vivienda Habitual de Familia Numerosa

0,10 % Discapacitados

Extremadura 1,50 % x PEM 0,75 % Vivienda Habitual

0,1 % Viviendas Protegidas

Galicia 1,50 % x PEM 1 % Vivienda Habitual

0,5 % Discapacitados

0,5 % Familias Numerosas

0,5 % Menores 36

Islas Baleares 1,20 % x PEM 0,5 Empresas de Nueva Creación en Adquisición de Inmuebles para domicilio fiscal o trabajo.
La Rioja 1 % x PEM No se contemplan
País Vasco 0,50 % x PEM No se contemplan
Principado de Asturias 1,20 % x PEM 0,3 % En determinados casos
Región de Murcia 1,50 % x PEM 0,1 % En Transmisión acogida al Plan de Vivienda Joven

Esta sería la Formula para calcular los Gastos de una Declaración de Obra Nueva:

Costes D. O. Nueva = Honorarios + Tasas + Impuestos

O lo que es lo mismo, descomponiendo cada termino en sus respectivos importes:

Costes D. O. Nueva = (Not. + Reg.) x 1.21 + (200) x 1,21 + (0,30€ x Pliego + 0,15€ x Folio + 0,015 x PEM)

Está formula nos puede dar una orientación aproximada para valores de la vivienda entorno a PEM = 150.000€, siempre que no tengamos exenciones o estemos en una comunidad con un impuesto de AJD del 1,50%

Declaración de Obra Por Antigüedad

Para firma e inscribir en el registro de la propiedad una Escritura de Obra Nueva por Antigüedad lo único que necesitamos son 3 hechos:

  • Antigüedad: Que la Obra tenga más de 10 años
  • Prescripción: De Acciones de la Administración para Restablecer la Legalidad Urbanística
  • Título: Que acredite claramente la Identidad de la Finca

Si estos 3 requisitos se dan podremos acudir a un notario para que nos redacte la correspondiente Escritura de Obra Nueva y posteriormente presentarlas en el Registro correspondiente para su Inscripción.

Por lo tanto y en resumen para una Declaración de Obra Por Antigüedad se deberá acreditar la realidad física de la construcción, que el inmueble no está afecto por ningún expediente de Infracción Urbanística y que el Título que ostentamos de la Finca es en la que se enclava la obra.

Aunque hemos indicado en el apartado de Antigüedad “10 años” no es del todo correcta, ya que dependerá de las Normas o Leyes de cada Comunidad Autónoma, que pueden variar este plazo de tiempo, incluso en función de la clasificación o protección del suelo, por lo que hay que consultarlo para cada caso.

Documentación para la Declaración de Obra Por Antigüedad

Una vez tenemos claro los requisitos indicados en le punto anterior, la documentación que necesitaremos es muy simple:

  • Certificación Catastral: para demostrar la Antigüedad del inmueble
  • Certificado de Coordenadas Georeferenciales: Para demostrar que la Obra está dentro de la Finca de la cual se presenta el Título
  • Certificado Negativo Municipal de Afección por Expediente de Infracción Urbanística: Que el Ayuntamiento nos certifique que no esta afecto por un expediente abierto de Infracción Urbanística.

Como hemos comentado anteriormente la antigüedad del inmueble tiene que ser anterior que el plazo que la legislación aplicable prevé para la Prescripción de la Infracción Urbanística

Documentación para la Declaración de Obra Por Antigüedad

En cuanto al presupuesto que te pueda lleva tu Declaración de Obra son igual que en el caso de Obra Nueva.

  1. Honorarios Profesionales
  2. Aranceles y Tasas
  3. Impuestos Directos e Indirectos

Esta sería la Formula para calcular los Gastos de una Declaración de Obra Nueva:

Costes D. O. Nueva = Honorarios + Tasas + Impuestos

O lo que es lo mismo, descomponiendo cada termino en sus respectivos importes:

Costes D. O. Nueva = (Not. + Reg.) x 1.21 + (200) x 1,21 + (0,30€ x Pliego + 0,15€ x Folio + 0,015 x PEM)

Como empresa de Arquitectura Nacional disponemos de Técnicos a nivel nacional por lo que conocemos la normativa de cada comunidad para así asesorarte y ayudarte allí donde lo necesite, por lo que no dude en Contactarnos.

Si este artículo les ha servido para orientarlos mejor en los trámites, impuestos y costes de una Declaración de Obra Nueva o una Declaración de Obra por Antigüedad. Les agradecemos si comparten el POST en la RED SOCIAL que utilicen. Gracias.

Para aclaraciones pueden contactarnos y enviarnos sus consultas de forma gratuita y sin compromiso a nuestro despacho por:

AUTOR: AGUSTIN JIMENEZ REY

 ARQUITECTO TÉCNICO

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